Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ

1) земельные участки, за исключением  земельных участков;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской  деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  назначения;

5) воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты.

При правильной организации ипотека  постепенно трансформируется в самофинансируемую  систему, которая формирует рынок  жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют  без финансового участия государства, за исключением случаев государственных  дотаций банкам для компенсации  им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства  является создание условий, которые  позволили бы банкам заниматься ипотечным  кредитованием без неоправданного риска.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

• непосредственную выдачу ипотечных кредитов хозяйствующим субъектам и населению;
• продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке (ипотечных обязательств), которая обеспечивает дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в  основном ипотечные банки, вторым –  финансовые компании, фонды, скупающие  активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие  ценные бумаги (облигации). Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного рынка  ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных  банков, связывает денежную массу  в обороте, способствует перераспределению  капитала по районам страны и экономическим  сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя  операции на вторичном рынке, имеют  возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова  пускают в оборот, выдавая новые  кредиты. Эффективное функционирование данной системы предполагает наличие  развитого вторичного ипотечного рынка.

Ипотека – это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение жилья.

Не каждые слои населения могут  позволить купить квартиру за наличный расчет, накапливая деньги долгие годы, поэтому программа ипотеки выгодна  в этом плане. При стабильном рынке (рост в пределах инфляции), заемщик всегда оказывается в выигрыше, так как «переплата» компенсируется ростом цен на жилье. Многие не решаются брать кредит, хотя при этом арендуют другую квартиру вместо того, чтобы погашать кредит за собственную. А ведь стоимость арендной платы за однокомнатную квартиру, в 2013 г. почти равна ежемесячному платежу по кредиту.

Положительные аспекты ипотечного кредитования на долгий срок:

• доступная ценовая политика;
• можно брать кредит семьей в несколько поколений;
• относительно небольшие ежемесячные выплаты, сравнимые со стоимостью аренды жилья;
• фиксированный процент выплат;

Отрицательные аспекты:

• ограничение прав пользования недвижимостью в момент выплат кредита;
• высокая процентная годовая ставка, чем при потребительских кредитах.

1.2 Стратегия государства  в становлении и развитии системы  ипотечного жилищного кредитования

Впервые годы возрождения ипотечного кредитования стало очевидно, что успешное и динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России невозможно без активного участия в этом процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, создать инфраструктуру ипотечного рынка.

Основными результатами данного этапа  можно назвать следующие:

• на основе Конституции Российской Федерации был принят ряд основополагающих законов, иных правовых актов, обеспечивающих проведение жилищной реформы;
• было частично преодолено сокращение объемов жилищного строительства;
• начал функционировать рынок жилья;
• произошли коренные изменения в структуре источников финансирования жилищного строительства.

Несмотря на достигнутые результаты, проблема обеспечения жильем продолжала обостряться, а инвестиционная деятельность – снижаться.

Стало очевидным, что необходимо найти  новые, высокоэффективные внебюджетные источники финансирования строительств жилья. В частности, возродить систему ипотечного кредитования жилищного строительства, которая уже давно доказала свою эффективность во многих странах, в том числе и в дореволюционной России.

Согласно данной Концепции, регулирующая роль государства заключается в  создании правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а  также, при необходимости, в оказании прямым или косвенным образом  воздействия на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу  и в содействии различным категориям граждан в приобретении жилья.

Концепция определила главную цель развития долгосрочного ипотечного кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Согласно данной Концепции, эффективный  рыночный механизм жилищного финансирования должен включать следующие основные взаимосвязанные блоки:

• Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;
• Кредитование жилищного строительства;
• Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Для становления и развития системы  ипотечного жилищного кредитования были поставлены следующие основные задачи:

• Совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;
• Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;
• Создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;
• Налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;
• Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;
• Создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Унифицированная система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (УСР  ИЖК) становится важным элементом системы  ипотечного кредитования в целом, поскольку  позволяет существенным образом  расширить объем долгосрочных ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного жилищного кредитования. Базовым  элементом такой системы является унификация стандартов и процедур ипотечного жилищного кредитования у первичных  кредиторов. Унификация и стандартизация в этой сфере позволяет предложить финансовому рынку прозрачные и  надежные ипотечные ценные бумаги, избежать затрат инвесторов на изучение и проверку кредиторов, входящих в  состав ипотечного покрытия, и снизить  требуемую доходность по ценным бумагам. Такая унифицированная система  позволяет расширить объемы выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и снизить  процентные ставки по этим кредитам.

В настоящее время задачи государства  в области ипотечного кредитования заключаются в следующем:

• Реализовать ряд мер, направленных на увеличение возможных сроков ипотечного кредитования;
• Создать условия для снижения процентных ставок в системе ипотечного кредитования за счет управления рисками и снижения транзакционных издержек в рамках общей тенденции снижения уровня инфляции;
• Развивать механизмы, позволяющие населению осуществлять накопление первоначальных взносов, необходимых для получения ипотечных кредитов;
• Развивать новые ипотечные продукты, в том числе предполагающие различные графики погашения основного долга и процентов (например, инструменты с растущими платежами), для охвата в качестве потенциальных заемщиков по ипотечным кредитам отдельных категорий граждан, статус которых обуславливает прогноз стабильного роста их доходов.

2. Ипотечное кредитование  в России

2.1 Анализ отечественного  рынка ипотечного кредитования

Мировой финансовый кризис изрядно  подкосил ипотечное кредитование. Отечественный  ипотечный рынок как-то очень  быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Выделяют две основные причины спада ипотечного рынка. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.

Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных  кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность  секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный – с падением цен на недвижимость.

Банки опасаются, что этот процесс  продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а  не откладывать на будущее.

Основная задача сейчас – увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что Центральный Банк пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.

В итоге банки станут продавать  активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки  на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты  по ставке не выше 15 процентов.

Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки – создание механизмов допуска ипотечных активов к  долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам  пенсионных накоплений и средствам  квазибюджетных фондов.

Правительство приняло решение  через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. Условия предоставления помощи: совокупный доход заемщика за вычетом  обязательных расходов, в том числе  по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная  по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности  и использоваться исключительно  в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости  квадратного метра.

Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.

Но эта статистика не позволяет  точно оценить возможное количество заемщиков, которые столкнулись  с трудностями при обслуживании ипотечных кредитов. Российские кредитные  организации учитывают только суммы  просроченных платежей по основному долгу до момента предъявления заемщику требования о полном погашении долга. Более показательной является отчетность по международным стандартам финансовой отчетности, когда рассчитывается два показателя – количество просроченных кредитов и объем остатка всей задолженности по таким кредитам, однако данная статистика большинством российских банков не раскрывается.