Ипотечное кредитование и перспективы развития в рк

Для заключения ипотечного договора необходимо пройти через определенные этапы:

- регистрация договора  купли-продажи;

- оформление техпаспорта  на квартиру;

- заключение об оценке стоимости квартиры и т.д.

Даже справка об отсутствии обременения на имущество также  оформляется за счет средств залогодателя. Отказ в государственной регистрации  договора об ипотеке либо уклонение  от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд. По решению суда данному лицу, своевременно не зарегистрировавшему ипотечный договор, в выдаче кредита обычно отказывают. Анализ подобных ситуаций с практической точки зрения показывает, что зачастую залогодатели не всегда имеют возможность зарегистрировать на должном уровне ипотечный договор в силу недостатка материальных средств. Отсутствие точной обоснованности условий государственной регистрации договора об ипотеке в законодательном порядке влечет за собой правовые последствия, которые используются залогодержателем не в пользу клиента. Принцип таков: кто заинтересован в приобретении квартиры, тот и должен оформлять документы.

Зачастую залогодатели заблуждаются относительно правовой значимости оценки предмета залога, указываемой  в договоре залога, принимая стоимость заложенного имущества по договору залога за существенную и объективную стоимость предмета залога. Между тем данная финансовая процедура лишь возлагает на залогодателя обязанность представить банку в залог иное, но в то же время равноценное по стоимости имущество, в случае если заложенное имущество будет утрачено не по вине банка как залогодержателя. Залогодатель должен быть в курсе, что залогодержатель не связан какой-либо ответственностью и за правовые последствия публичных торгов. В случае если заложенное имущество в конечном итоге будет продано на торгах по цене ниже, чем та, которая указана в договоре залога, то залогодержатель вправе в судебном порядке обратить взыскание на любое иное имущество должника и залогодателя (если это разные лица), и так до полного удовлетворения своих требований, вплоть до возбуждения процедуры банкротства в отношении должника и залогодателя. Данный метод опять-таки неприемлем в условиях ипотечного кредитования по госпрограмме. Сама формулировка «иное имущество должника и залогодателя» противоречит, например, такому понятию, как «молодая семья».

Избежать такой неприятной процедуры залогодателю и должнику можно лишь в том случае, если с самого начала в договор залога включено условие, прямо указывающее на отказ банка от права обращать взыскание на иное имущество должника и залогодателя. К сожалению, во многих случаях именно банк имеет возможность «диктовать» условия, так как он имеет преимущества в финансово-правовом аспекте. Если учитывать тот фактор, что у клиента не остается права выбора в силу отсутствия сильной конкуренции в межбанковской деятельности по ипотечному кредитованию.

Следующий этап – выплата  клиентом банковской комиссии в определенных процентах от суммы, перечисляемой  в городской отдел жилья для покупки квартиры, а также страховка. Заемщик обязан заключить и предоставить банку в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости договор личного страхования и страхования недвижимости, являющийся обеспечением по договору займа на срок действия настоящего договора. За неисполнение этой «обязанности» заемщику грозит штраф.

Согласно статье 20 Указа  Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об ипотеке недвижимого  имущества» в случае «неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

1) реализации ипотеки  в судебном порядке;

2) реализации ипотеки  во внесудебном порядке, если  это предусмотрено законодательными  актами либо в ипотечном договоре, или последующем соглашении сторон;

3) обращения в свою  собственность заложенного имущества  в случае объявления торгов  несостоявшимися. 

Аналогичное имеется  в виду и в статье 318 п. 1 Гражданского кодекса РК: «…удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке». В свою очередь в п. 3 статьи 319 Гражданского кодекса РК предусмотрено: «По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года».

То же самое предусмотрено  в п. 4 статьи 21 Указа Президента РК, имеющего силу Закона, от 23.12.1995 г. «Об  ипотеке недвижимого имущества»: «По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

1) залогодателем является  гражданин, независимо от того, какое недвижимое имущество заложено им по ипотечному договору, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;

2) предметом ипотеки  является земельный участок из  состава земель сельскохозяйственного назначения. Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся ему вознаграждения и неустойки».

В данном случае получается противоречие: даже наличие уважительной причины не освобождает должника от возмещения возросших за время  отсрочки убытков кредитора, причитающихся  ему вознаграждения и неустойки. Государство выделяет немалые средства на Государственную программу жилищного строительства. Программа рассчитана на помощь молодым семьям, государственным служащим и работникам социальной сферы, которые в конечном итоге по ипотечному законодательству и являются залогодателями.

 

 

 
 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.4. Деятельность АО «БТА Ипотека» на рынке ипотечного кредитования РК.

АО "БТА Ипотека" является первой 100% частной компанией, основным видом деятельности которой  является ипотечное кредитование. Компания была учреждена в ноябре 2000 года одним из трех крупнейших банков Республики Казахстан – АО "Банк ТуранАлем".

На настоящий момент компания является одной из трех крупных  и специализированных ипотечных  компаний, имеющих лицензию Национального Банка Республики Казахстан на проведение заемных операций.

Сегодня, компания АО "БТА  ИПОТЕКА" является одним из крупнейших операторов на рынке ипотечного кредитования Республики Казахстан. По различным  оценкам порядка 30-40% вновь выданных жилищных ипотечных кредитов, являются результатом деятельности компании. 
В настоящее время функционируют центральный офис в городе Алматы, а также представительства компании в городах Астана, Атырау, Актау, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Шымкент и Семипалатинск. В ближайшее время компания планирует открыть свои представительства во всех основных региональных центрах Республики Казахстан.

Основными направлениями, в которых компания развивает  ипотечное кредитование являются следующие:

· Кредитование покупки жилья на вторичном рынке;

· Кредитование покупки жилья на первичном рынке;

· Кредитование ремонта уже имеющегося жилья;

· Кредитование строительства частных коттеджей;

· Кредитование покупки коммерческой недвижимости;

· Кредитование реконструкции и ремонта уже имеющейся коммерческой недвижимости;

· Организация финансирования строительства многоквартирного жилья, жилых городков, с последующим ипотечным кредитованием покупателей построенного жилья.

На сегодняшний день ОАО "БТА Ипотека" предлагает самые гибкие условия кредитования. В арсенале компании несколько различных пакетов условий, позволяющих взять кредит любому лицу, имеющему достаточный первоначальный взнос и уровень дохода.

Все пакеты доступны в  разных регионах Казахстана и имеют различные условия. Подробнее с условиями можно ознакомится в Приложении №1.

 

 

 

ДВУХУРОВНЕВАЯ СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Первичный рынок 

1 — передача  денежных средств за жилье; 

2 — передача  прав собственности на жилье; 

3 — выдача  ипотечного кредита; 

4 — залог жилья (ипотека);

9 — страхование  заложенного имущества и жизни  заемщика;

10 — выплата  страхового возмещения в случае  наступления страхового случая;

11 — независимая  оценка заложенного имущества; 

12 — проверка  правового статуса недвижимости  и регистрация ипотеки;

13 — обращение  взыскания на заложенное имущество  в случае невыполнения заемщиком  своих обязательств.

 
Вторичный рынок 

5 — уступка  прав требований по ипотечному  кредиту; 

6 — денежные  средства за ипотечные кредиты; 

7 — размещение  ипотечных облигаций;

8 — денежные  средства за ипотечные облигации.

 
С годовым отчетом на 1 января 2012г можно ознакомится в Приложении №2. 

 

 

 

 

 

 

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА  ПАКЕТОВ УСЛОВИЙ

по состоянию на 05.02.2012 г.

Пакет  условий	Первонач.  взнос,%	Срок,  лет	Ставка  годовых , %		Мораторий  на  досрочное  погашение,  мес	Объект	Сумма  кредита, тенге
			валютно-  индекси-  рованные	в тенге
БЮДЖЕТНЫЙ	15-30	1-15	16.5	12.6	24	кв	до 6 000 000
	30-50		16.0	12.4
	50 и более		15.5	12.2
СТАНДАРТНЫЙ	15-30	1-15	19.0	14.2	0	кв	не ограничен
	30-50		18.0	13.7
	50 и более		17.0	13.2
НАРОДНЫЙ	15-30	1-15	17.5	12.8	12	кв	до 6 000 000
	30-50		17.0	12.6
	50 и более		16.5	12.4
ПРОФЕССИОНАЛ	15-30	1-15	17.5	12.8	6	кв	не ограничен
	30-50		17.0	12.6
	50 и более		16.5	12.4
ЭЛИТНЫЙ	30	1-10	16.0	12.2	3	кв/дом	свыше 6 000 000
СЕНIМ	10	1-10	19.0	-	12	кв	до 6 000 000
ЧАСТНЫЙ ДОМ	30-50	1-10	20.0	16.7	12	дом	не ограничен
	50 и более		18.5	15.2	12
РЕМОНТНЫЙ	не требуется	1-10	кв. - 19.0	кв. - 13.7	12	кв/дом	не ограничен
			дом - 21.0	дом - 16.7	12
СВОБОДНЫЙ	30-50	1-10	20.0	-	6	кв/дом	не ограничен
	50 и более		18.0	-
ЗЕМЕЛ. УЧАСТОК (физ. лицо)	30-50	1-10	19.5	-	12	земля	до 7 500 000
	50 и более		18.5
ЗЕМЕЛ. УЧАСТОК (юр. лицо)	30-50	1-7	20.0	-	12	земля	до 10 000 000

 

 

 
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Проанализировав становление  и развитие ипотечных отношений  в Республике Казахстан, можно сделать  следующие выводы:

1. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом.

2. Основные предпосылки для развития   ипотечного     кредитования     в     Казахстане  – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.

3. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих, работающих казахстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья,  срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт.

4. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Казахстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель.