Виды оцениваемой стоимости

                               

 

 

                                        ОГЛАВЛЕНИЕ

1.ВВЕДЕНИЕ…………………………………………2

2.ГЛАВА 1…………………………………………….4

3.ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………….10

4. СПИСОК ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ…...13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                   ВВЕДЕНИЕ 

 

  Решение различных задач требует применения различных видов стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости актива или на базах, отличных от рыночной стоимости.

Для того чтобы перейти  к понятию рыночной стоимости  необходимо определить – что такое  цена. Цена — это понятие, относящееся  к обмену товара или услуги. Она  представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар  или услугу. Понятие стоимости  обращено к цене, о которой, скорее всего, договорятся покупатели или  продавцы товара или услуги, имеющейся  в наличии для продажи. То есть стоимость - это расчетная величина.

Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи.

 В оценочной деятельности следует различать термины стоимость и цена, затраты и себестоимость.

Цена обычно означает совершенное  действие и представляет собой сумму, по которой конкретные стороны готовы совершить данную сделку в данных обстоятельствах, отражающих рыночные условия.

Затраты представляют денежное выражение величины ресурсов, которые  предполагается использовать в определенных целях. Оценка затрат в денежном эквиваленте  позволяет суммировать различные  ресурсы и средства.

Себестоимость связана с  этапом создания строительной продукции, к которому она имеет отношение. Так, фактическая себестоимость  строительства обычно включает прямые затраты (оплата

строительных рабочих, машин  и материалов), а также косвенные  затраты подрядчика. Себестоимость  девелопмента равняется себестоимости  строительства объектов недвижимости (включая землю) и доведения ее до эффективного эксплуатационного  уровня, поэтому она включает необходимые  издержки девелопера за риск, связанный  со строительством.

Расходы на строительство  недвижимости имеют прямое отношение  к ценам на товары или услуги на конкурентных рынках. Например, затраты  на строительные материалы, разработку архитектурных планов и возведение лесов определяются взаимодействием  спроса и предложения в конкретных сферах производства и зависят от социальных, экономических и законодательных факторов.

Термин стоимость отражает взаимодействие понятий цены, затрат и себестоимости. В рыночных условиях стоимость обычно подразумевает  будущие выгоды, которые будут  получены от недвижимости в будущем. Поскольку размер будущих выгод  от недвижимости со временем меняется — оценка стоимости представляет ее величину на конкретную дату.

Стоимость на конкретную дату представляет ценность недвижимости для  сторон конкретной сделки, поэтому  во избежание разночтений оценщики используют такие уточненные термины, как «рыночная стоимость», «потребительная  стоимость», «инвестиционная стоимость», «оцененная стоимость». Наиболее распространенным объектом оценки является рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости при оценке недвижимости базируется на представлениях о рынке и сущности стоимости. Рыночная стоимость отражает вклад всех участников рынка. Рыночная стоимость – наиболее точно измеряется в денежном выражении. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это оценка и физического объекта и конкретных имущественных прав. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная денежная сумма, по которой объект оценки может быть передан новому собственнику в конкретных условиях конкурентоспособного рынка, с учетом сбалансированности спроса и предложения. 

 

                                      

 

                                              

 

 

 

 

 

 

                                                  ГЛАВА 1

 

В практике оценки применяют  много видов стоимости и соответствующих  им  определений.  Причем  неспецифицированный  термин  «стоимость»  почти  не  применяется,  обычно  оценщики используют его в сочетании с определяющим прилагательным, конкретизирующим смысл рассматриваемой стоимости.

Чаще  всего  речь  идет  о  рыночной  стоимости,  т.е.  стоимость рассматривается  под  углом  зрения  рынка,  а  не  с  позиции  абстрактного представления об абсолютной ценности объекта. В Законе  об  оценочной  деятельности  дано  следующее  определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью объекта оценки  понимается  наиболее  вероятная  цена,  по  которой  данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Таким  образом,  назначаемая  оценщиком  рыночная  стоимость есть его суждение о том, какую вероятную цену сделки может  иметь  оцениваемый  объект  в  условиях  открытого,  конкурентного,  активного  первичного  или  вторичного  рынка.  Реальная цена объекта по конкретной сделке может отличаться от ранее назначенной оценщиком стоимости в ту или иную сторону, прежде всего, по той причине, что эта сделка отличается от условий активного, «идеального» рынка.

Аналогом  понятию  рыночной  стоимости  служит  понятие справедливой стоимости. Термин «справедливая стоимость» возник  в  зарубежных  стандартах  бухгалтерского  учета,  определяющих правила раскрытия информации о финансовых инструментах.  Понятие  справедливой  стоимости  в  международных  стандартах финансовой отчетности (МСФО 32, 39, 16) записано следующим  образом:  «Справедливая  стоимость (fair  value)  —  это сумма денежных средств, достаточная для приобретения актива или  исполнения  обязательства  при  совершении  сделки  между хорошо  осведомленными,  действительно  желающими  совершить  такую  сделку,  не  зависящими  друг  от  друга  сторонами».

Как  видно  из  этого  определения,  принципиальных  различий между понятиями рыночной стоимости и справедливой стоимости нет.

Смежными  по  отношению  к  рыночной  стоимости  являются понятия цены и себестоимости.

Цена — сумма, которую оплачивает покупатель (инвестор) при приобретении  объекта  как  товара.  Цена  назначается  предприятием-изготовителем или продавцом-дилером в процессе ценообразования.  Теория  ценообразования  рассматривает  разные  виды  цен: спроса, предложения, сделки, оптовые, розничные, сбытовые, отпускные и т.д. В рыночной экономике цены выполняют целый ряд важных функций (учета объемных показателей, распределения дохода, регулирования спроса и т.д.). Для практики оценки стоимости цены служат первичным информационным материалом, на базе которого строится суждение о рыночной стоимости.

Себестоимость  продукции —  выраженная  в  денежной  форме совокупность  затрат  на  производство  и  реализацию  продукции. Себестоимость продукции — экономический показатель многоцелевого применения, он исчисляется и для целей бухгалтерского, налогового и управленческого учета, и для целей планирования и экономического анализа производства, и для целей ценообразования. Исчисление себестоимости единицы продукции (в частности,  одного  изделия)  называется  калькуляцией.  Различают  несколько  видов  себестоимости  и  соответственно  калькуляции: плановая, нормативная, отчетная или фактическая, полная, цеховая, технологическая и т.д. Кроме того, надо различать себестоимость изделия и себестоимость продукции или услуг, которые производятся с помощью данного изделия. Последнее замечание  особенно  важно  для  технологического  оборудования  и транспортных средств.

Себестоимость  оцениваемого  объекта  представляет  интерес для  оценки  стоимости,  особенно  если  эта  оценка  производится на основе затратного подхода. А при применении доходного подхода  не  обойтись  без  расчета  себестоимости  продукции  или  услуг,  которые  производятся  с  помощью  оцениваемого  объекта.

Полная  себестоимость  объекта,  включающая  затраты  и  на  его производство,  и  на  его  реализацию,  влияет  на  рыночную  стоимость  объекта,  однако  однозначно  ее  не  определяет.  Дорогая  в изготовлении  машина  может  оказаться  мало  полезной  или  по своему качеству мало привлекательной для потребителей и иметь рыночную стоимость ниже ее себестоимости.

Обилие терминов, касающихся разных видов стоимости, связано  еще и с тем, что наряду с  видами стоимости, которые используются только в теории оценки, есть свои виды стоимости, которыми оперируют  в  других  сферах  экономической  деятельности,  например, в бухгалтерском учете, в налогообложении, во внешнеэкономической  деятельности  и  т.д.  Ниже  мы  остановимся  на  тех  видах стоимости, которые определяются в системе оценки стоимости.

Так  как  многие  объекты  машин,  оборудования  и  транспортных  средств  не  обладают  достаточной  «рыночностью»,  то  на практике часто оценивают для них не истинно рыночную стоимость (fair market value), отвечающую в полной мере тем условиям,  которые  были  сформулированы  выше  в  определении  этой стоимости, а частично или условно рыночную стоимость. Так, в стандартах  оценки перечислены девять видов стоимости,  отличных  от  рыночной  стоимости:  стоимость  объекта оценки  с  ограниченным  рынком,  стоимость  замещения,  стоимость  воспроизводства,  стоимость  объекта  при  существующем использовании,  инвестиционная  стоимость,  стоимость  для  целей  налогообложения,  ликвидационная  стоимость,  утилизационная стоимость и специальная стоимость. Остановимся кратко на определениях этих видов стоимости.

Стоимость  объекта  оценки  с  ограниченным  рынком —  стоимость такого объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна  и  требует  дополнительных  затрат  по  сравнению  с  затратами,  необходимыми  для  продажи  свободно  обращающихся на рынке товаров. Данный вид стоимости характерен, например, для  специального  оборудования,  машин  и  транспортных средств,  которые  могут  быть  изготовлены  только  на  основе  индивидуально заключенных договоров с изготовителем. Стоимость  замещения —  сумма  затрат  на  создание  объекта, аналогичного  объекту  оценки,  в  рыночных  ценах,  существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость замещения объекта получается тогда, когда ее оценка делается сравнением с аналогичными  объектами,  для  которых  цены  известны.  Обычно  стоимость замещения  рассчитывается  сначала  как  полная,  т.е.  без  учета обесценения, вызванного износом, сравнением с новыми аналогичными объектами, а затем как остаточная, т.е. вычетом из полученной полной стоимости обесценения, вызванного износом.

Стоимость воспроизводства —  сумма  затрат  в  рыночных  ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта,  идентичного  объекту  оценки,  с  применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Полная стоимость воспроизводства может быть определена либо по действующим  на  момент  оценки  ценам  на  идентичный  объект. Для машин, оборудования и транспортных средств идентичным считается  объект  той  же  модели,  модификации  и  исполнения, что и оцениваемый объект. Либо эта стоимость определяется одним из методов затратного подхода. Затем из рассчитанной полной  стоимости  вычитается  обесценение,  вызванное  износом,  и получают остаточную стоимость.

Стоимость объекта  при существующем использовании — стоимость  объекта  оценки,  определяемая  исходя  из  существующих условий и целей его использования. Оценка этого вида стоимости имеет смысл для такого оборудования, на стоимость которого сильно  влияют  место  его  применения,  наличие  коммуникаций, фундамента  и  ограждений,  приспособленность  помещения, укомплектованность  вспомогательными  устройствами  (например, оборудование энергосистем, котельные установки, средства связи и т.д.).

Инвестиционная  стоимость — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных  инвестиционных  целях.  Инвестиционная  стоимость определяется применительно к определенному инвестиционному проекту. Один и тот же объект может иметь разную инвестиционную стоимость для разных проектов. Это будет зависеть от эффективности  проектов,  их  степени  риска  и  требуемой  доходности со стороны инвестора. Стоимость  для  целей  налогообложения —  стоимость  объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов  (в  том  числе  инвентаризационная  стоимость).  Наиболее характерным случаем является определение среднегодовой остаточной стоимости для исчисления налога на имущество.

Ликвидационная  стоимость —  стоимость  объекта  оценки  в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Ликвидационная  стоимость  соответствует  цене  при  вынужденной  и  срочной  продаже.  По  ликвидационной  стоимости  оцениваются  машины,  оборудование  и  транспортные  средства  при  распродаже на открытом аукционе имущества обанкротившегося предприятия, при обращении права залогодержателя на имущество залогодателя, при аресте имущества в результате судебного исполнения, при аресте имущества на таможне и т.д.