Виды ипотечного кредита и условия его развития

 

Общий анализ развития жилищной ипотеки в стране 
Ипотека в современной России начала развиваться в середине 90-х гг. ХХ в. после выхода Указа Президента РФ Б.Н. Ельцина от 28 февраля 1996 г. №293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. В 1996г. Для снятия остроты жилищной проблемы постановлением Правительства РФ от 28 августа 1996 г. № 1010 было создано Агенство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 
 
Агентство было учреждено в форме открытого акционерного общества, 100% акций которого принадлежало государству, т.е. для развития жилищной ипотеки в стране была выбрана двухуровневая модель финансирования жилищного строительства, а АИЖК было создано по аналогии с ипотечной ассоциацией «Фэнни Мэй». Впрочем, создание АИЖК- это не только дань успешной реализации программы жилищного строительства в США и других странах, но и учет российских исторических традиций. До 1917 г. система ипотечного кредитования в России создавалась и регулировалась государством как в части предоставления финансовых ресурсов, так и в разрезе выпуска ипотечных ценных бумаг. При создании АИЖК предполагалось, что агенство начнет выкупать у банков-кредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 г. оно не выкупило ни одной закладной. 
 
В те годы ипотека не имела шансов на развитие, так как выгодно вложить капитал позволяли операции с государственными краткосрочными облигациями (ГКО), доходность по которым составляла до 150% годовых и выше. В 1998 г. вступил в силу Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 г. №102- ФЗ «Об ипотеке(залоге недвижимости)», но и он не смог изменить ситуацию. 
 
После дефолта 1998г. к началу 2002г. банковская система страны практически восстановилась, чему не мало способствовала благоприятная конъюнктура мировых цен на энергоносители и вызванный этим рост денежной массы в экономике страны. Тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. С 2002г. началась активная деятельность по ипотечному кредитованию созданного инвестиционным фондом «США-Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «Дельта Кредит», заключившего партнерские соглашения с более чем 10 российскими кредитно-финансовыми учреждениями. В 2002 г. после смены руководства активизировало свою деятельность АИЖК. Уже в 2003г. агенство выкупило 2 тыс. закладных, а в 2004 г. ежемесячно выкупалось более тысячи закладных. 
РАЗВИТИЕ ИПОТЕКИ С 2004 ДО нашего времени

Наиболее благоприятным  периодом  ипотечных операций можно считать 2005-2007гг., когда объемы предоставляемых кредитов увеличивались высокими темпами, а число банков-участников ипотечного рынка постоянно росло. Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в докризисный период, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами. 

 
 

2.2 Практика зарубежных  стран

 

В Западной Европе и США  давно сформировалась развитая и  законодательно отрегулированная система  ипотеки, в основу которой положены четкие методы регистрации недвижимости, а также строгое юридическое  оформление возникновения и прекращения  залогового права на недвижимое имущество.

По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22% больше годового дохода его хозяина.

Технология оформления ипотечных  отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов:

1) долгового обязательства  (в нем фиксируются вопросы,  относящиеся к задолженности:  размер кредита, порядок платежей, ставка);

2) договора об ипотеке  (в нем излагаются условия залога  недвижимости, права и обязанности  сторон), в котором обязательно  содержится указание на основное  обязательство.

Такое разделение позволяет  банку продать предоставленный  заем, т.е. обеспечивает возможность  вторичного обращения закладной, под  которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее  привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего  мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость.

Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда  основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная  книга, роль и порядок ведения  которой регулируются германским уложением  и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку.

В современных законодательствах  западных стран права и обязанности  сторон по договору ипотеки трактуются однообразно. Залогодатель обязан:

– страховать предмет ипотеки;

– принимать меры для его сохранности;

– сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

– уведомлять залогодержателя об угрозе его утраты или повреждения.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет право проверять  по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном  праве оговаривается возможность  возникновения угрозы заложенному  имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества  соразмерный срок для устранения такой опасности. Если же собственник  угрозу не устранил, кредитор может  потребовать устранения опасности  в исковом порядке либо немедленно погасить кредит за счет заложенного имущества. Кредитор имеет право реагировать подобным образом не только на ухудшение состояния недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки (кредитодатели) специально оговаривают соответствующие юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке.

В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через  систему специальных банков, часто  называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством  долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог  дифференцируются в зависимости  от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками  ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное  кредитование могут проводить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного  кредитования, страховые компании.

В США распространена система  предоставления земельными банками  ипотечного кредита на льготных для  фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной  ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для  ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли  и коммерческие банки, но под более  высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках  за счет государства [10, с. 190]. 

 

 

 

 

3. Минусы и плюсы  ипотечного кредитования

 

Рассмотрим ипотеку с  точки зрения возможностей и недостатков  и постараемся ответить на вопрос, что такое ипотека?

Ипотека – это практически  единственное в настоящий момент средство для решения средним  классом своих насущных жизненных  проблем. Можно в течение 5–10 лет  откладывать средства для приобретения квартиры и при этом неоправданно тратить деньги на аренду жилья. Но лучше сегодня приобрести квартиру в собственность, используя ипотечный  кредит и, проживая в ней, выплачивать  в течение тех же лет взятый кредит. Конечно, за такую квартиру придется в итоге заплатить больше рыночной цены, однако, деньги деньгами, а нормальная жизнь в собственном благоустроенном жилье, в конечном счете, привлекательнее и дороже этих денег. В отличие от других схем, выплата ипотечного кредита на протяжении всего срока погашении производится равными платежами, что значительно облегчит планирование семейного бюджета.

Главным плюсом ипотечного кредитования является возможность  для человека получить квартиру и  проживать в ней уже сейчас, не выстаивая длительнейших очередей и не дожидаясь смерти кого-либо из родственников. И квартира, которая покупается по ипотечному кредиту, сразу же становится собственностью заемщиков. Жильцы регистрируются в новой квартире, хотя сама квартира оформляется банком в залог обеспечения своевременности выплаты кредита. Все действия, осуществляемые при оформлении кредита – безопасны в силу того, что обеспечиваются страхованием всех рисков.

Приятным дополнением  к ипотеке служит налоговый вычет, получаемый покупателем жилья, а  также налоговая льгота по уплате процентов на ипотечный кредит. Кроме  того, существует такое понятие, как  социальная ипотека, которая предоставляет  серьезные плюсы для определенных категорий людей.

Самым существенным недостатком  ипотечного кредита становится выплата  процентов в значительных размерах, за счет чего стоимость квартиры может  увеличиться в два раза.

Кроме основных платежей кредита  заемщик уплачивает проценты по самому кредиту, ежегодные суммы обязательного  страхования рисков и иные суммы.

Дополнительно в процессе получения кредита заемщику приходится еще платить и платить, всем –  банку за рассмотрение заявки и ведение  счета, нотариусу за оформление документов, оценочной компании за оценку имущества  передаваемого в залог.

Сумма таких непланированных расходов очень значительна и может доходить до 10% от стоимости первоначального взноса за квартиру.

Определенную сложность  в получении ипотечного кредита  представляют и требования банков к  заемщикам, в частности может  потребоваться подтверждение легальности  и уровня доходов. Обязательно наличие  регистрации по месту жительства и гражданства РФ, выдвигаются  и особые требования к поручителям. Все же – программ ипотечного кредитования великое множество, банки предлагают различные условия и выдвигают  различные требования. Выбрать в  этом море предложений одно – вполне реально.

Процент, который клиенту  придётся выплачивать банку по ипотеке, определяется самим банком. Этот процент  зависит от того, какое имущество  предоставляется клиентом в залог банку. Если это имущество ликвидное, то есть пользуется спросом на рынке, и имеет высокую рыночную стоимость, то процент может быть минимальным из установленных банком.

Сумма выплат должна быть не более трети от общего дохода семьи. Для получения ипотечного кредита  необходимо накопить первый взнос, то есть не менее 30% от стоимости приглянувшегося  жилья. Это делается для покрытия расходов банка и приобретения заемщику другого жилья, если он не сможет погасить кредит. Однако, если возникает необходимость, то кредит может быть переоформлен и на другое лицо. В качестве гарантии погашения предоставляемых кредитов некоторые банки, например Сбербанк, требуют поручительства физических или юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков утраты и повреждения. Конкретные условия ипотечного кредитования устанавливаются банком по согласованию с заемщиком.

Есть целый ряд схем кредитования. При рассрочке, например, квартира зачастую оформляется в  собственность заемщика только после  полной выплаты задолженности. Это  чревато возможной потерей выплаченной  суммы и квартиры в случае банкротства  организации-продавца. Такие схемы  теперь не очень популярны у москвичей, ведь после падения многих с финансовых пирамид остальным даже взбираться на них не кажется привлекательным.

Для настоящего становления  ипотеки нужна долгосрочная общественная и экономическая стабильность, а  также изменение психологии наших  граждан в сторону доверия  власти и государству. И здесь  серьезнейшим аргументом в пользу повышения  уровня общественного доверия является получение квартиры в собственность, что обеспечивается рассмотренной  выше моделью ипотеки». 

 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, ипотечное  кредитование – это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают  участие множество субъектов  рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и  сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и  операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных  заемщиков.

Основной принцип организации  ипотечного кредитования состоит в  том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность  на финансовом рынке.

Для совершенствования системы  банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем –  юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в государстве, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей  должны быть направлены в первую очередь  на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения  ресурсов в эту сферу.

Надо отметить, что все  предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция  по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный  бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это  очень емкий и перспективный  рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и  поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет  ипотечное кредитование станет одним  из основных направлений бизнеса  значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.