Виды ипотечного кредита и условия его развития

КУРСОВАЯ РАБОТА

"Виды ипотечного кредита  и условия его развития"

Введение

Я взяла для курсовой работы тему ипотечного кредитования, так  как я её считаю актуальной, особенно сейчас, в условиях кризиса. Вопрос жилищного кредитования давно мучает многих. Кого ни спроси – почти все  нуждаются в жилье или улучшении  жилищных условий, и потому поиск  «квартирного ответа» занимает (и  еще долго будет занимать) умы. Так случилось, что мы являемся свидетелями  первых шагов, которые делает в нашей  стране ипотека для покупки жилья. И прогресс налицо – большая часть  экономически активного населения  усвоила, что именно ипотека может  стать правильным ответом на квартирный вопрос. Но очень важно понять, что  ответ этот касается далеко не каждого. Но идеальных схем все равно не существует. Потому что выбор кредитной  программы – это всегда компромисс между мечтой и реальностью.

Рассматривая ипотеку  как элемент экономики, можно  выделить следующие её характерные  черты.

Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента  привлечения необходимых для  развития производства финансовых ресурсов.

Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

Актуальность ипотечного кредитования заключается в развитии долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования – создать эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем граждан  со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические  реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти  сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование.

Предмет – механизм реализации ипотечного кредитования.

Цель: на основе анализа состояния, выявить проблемы и определить перспективы  развития ипотечного кредитования.

1. Теоретические  аспекты ипотеки

1.1 Субъекты и  понятие ипотеки

Слово «ипотека» имеет  греческое происхождение. Впервые  оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласно которому в землю должника врывался столб для того, чтобы каждый знал, что зга земля служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в период первого тысячелетия до н э.

Существуют два понятия  ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» – это залог недвижимого имущества, а в широком – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и  всякий залог, является способом обеспечения  надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки  всегда является недвижимость. К недвижимому  имуществу относятся земельные  участки и все, что прочно с  ними связано, – предприятия, жилые  дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки  остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному  удостоверению и государственной  регистрации. Закладная – именная  ценная бумага, удостоверяющая следующие  права ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления  других доказательств существования  этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная  может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества, заложенного  по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими  кредиторами в размере суммы, указанной в закладной [2, с 210].

Ипотечный кредит – особый тип экономических отношений  по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут  быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она  имеется.

На рынке ипотечных  кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. 
 Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

Заемщиком являются физические и юридические лица, имеющие в  собственности объект ипотеки. Особенностями  залога являются, во-первых, наличие  у заемщика собственности, во-вторых, – чтобы эта собственность  приносила доход ее владельцу, в-третьих, – пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества  должник номинально сохраняет свое право собственника [5, с. 194].

Кредиторы – банки (кредитные  организации) и иные юридические  лица, предоставляющие заемщикам  в установленном законом порядке  ипотечные кредиты.

Инвесторы – юридические  и физические лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами  или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. 
Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество  второстепенных участников ранка ипотечных  кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в  их собственности или принадлежащие  другим физическим или юридическим  лицам. Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование  заложенного жилья), личное страхование  заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики – юридические  и физические лица, имеющие право  на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном  кредитовании.

Риелторские фирмы – юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования –  нотариат, паспортные службы, органы опеки  и попечительства, юридические консультации и т.д. 

1.2 Виды и формы  ипотечного кредитования 

1. Стандартный (типовой) кредит. Наиболее распространенная форма ипотечного кредитования. Заключается в том, что лицо (заемщик) получает от кредитора (заимодателя) определенную сумму денежных средств на приобретение недвижимости, которая впоследствии погашается ежемесячными выплатами (как правило, они бывают одинаковы в каждый расчетный период). Помимо этого заемщик обязан одновременно с основной выплатой оплачивать и назначенные по кредиту проценты.
2. Кредит с переменными выплатами. При данном виде кредита основная выплата и проценты выплачиваются не одновременно, а раздельно друг от друга. Например, заемщик постепенно выплачивает сумму кредита, после чего производит выплату процентов. Или заемщик выплачивает взятую им в кредит сумму только в конце срока кредитования, после чего погашает проценты.
3. Пружинный кредит. Предусматривает регулярные равнозначные выплаты в счет погашения долга. К примеру, в течение первого времени погашения заемщиков выплачиваются только проценты, а в последующее время проценты и основной долг.
4. Кредит с участием. Применяется при выдаче денежных средств с целью финансирования доходной недвижимости. Кредитор, помимо регулярных выплат основного долга и процентов, также претендует и на выплаты, получаемые кредитором от использования приобретенного им объекта.
5. Кредит с нарастающими платежами. Включает в себя равные выплаты на протяжении всего срока погашения кредита. Как правило, данным видом активно пользуются владельцы недвижимости, сдаваемой в аренду, рассчитывая, что платежи ежегодно будут увеличиваться с различной периодичностью. Данная форма выплат в конечном итоге приводит к тому, в первое время расходы, как правило, оказываются меньше, чем сумма, необходимая для полного погашения процентов. В результате этого размер основного долга сначала может увеличиться, а впоследствии уменьшится.
6. Кредит с переменной ставкой. Данный вид обычно сопутствует таким индексам денежного рынка, как валюта, инфляция. Подобные кредиты дают возможность оплачивать кредит с ограничениями по максимальной и минимальной величинам. В данном случае изменение уровня ставки влияет на сроки кредитования. Разновидностью такого кредита является выплата кредита с переговорной ставкой. В данном случае, стороны перед заключением сделки оговаривают все предельные ставки процента.
7. Кредит с добавленной процентной ставкой. Включает в себя причисление процентов к основному долгу. Суммарный результат делится на общее количество периодов погашения кредита, чтобы установить величину очередного платежа. При данной форме возможно погашение кредита до истечения основного срока. Подобное множество видов кредитования необходимо для оптимального выбора клиентами способа заема денежных средств.

2. Ипотечное кредитование  на практике

2.1 Ипотека в  России

Развитие ипотеки  в России 
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. Эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.[6] 29 октября 1768 года манифестом Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован в 1786.г с целью организации Ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству. В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк. [7] В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами.  
 
Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения. С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы. В 1859 г. было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился). Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. – 294,9 млн. руб., в 1877 г. – 415 млн. руб. Рост кредитных институтов привёл к жёсткой конкуренции.  
 
В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно – финансовую политику государства. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.  
 
На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5 процентов годовых. Государственный дворянский земельный банк основанный в 1885 году поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет). Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка. В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 - 4,5 процентов годовых. В это время в России выходит закон об организации учреждений мелкого кредита.  
 
Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России. В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15 450. Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11. В это время залог являлся самым надёжным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.  
 
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно – инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.[8] В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества.  
 
Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.[9] Возрождение института залога (ипотеки) в России было связано с введением ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. 
 
В нем нашли отражение следующие положения:  
 
— основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;  
 
— порядок заключения договора об ипотеке; 
 
— закладная как ценная бумага;  
 
— государственная регистрация ипотеки;  
 
— обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; 
 
— переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;  
 
— последующая ипотека;  
 
— уступка прав по договору об ипотеке;  
 
— обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;  
 
— особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.[10] Действующие законодательство РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно ст. 334-358) и ФЗ « о регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.