Методы оценки стоимости компании

Произведем расчет в таблице 6.

 

 

2.3 Анализ рынка недвижимости  г. Москвы

        Рынок офисной недвижимости Москвы в августе 2009 г. продолжал демонстрировать стабильность новых тенденций: объем предложения увеличивается за счет выхода новых объектов, темпы поглощения площадей по-прежнему оставались низкими, положительной динамики ценовых показателей не наблюдалось.

Появившаяся в середине лета тенденция некоторого роста инвестиционного спроса на покупку офисных площадей получила свое продолжение и в августе: было заключено несколько крупных сделок по продаже офисных активов. Так, компания AFI Development продала бизнес-центр Espase на Косинской улице общей площадью 112 тыс. кв. м за $195 млн. Близки к завершению анонсированные в прошлом месяце сделки по покупке группой «БИН» более половины всех активов девелопера Horus Capital – ряда действующих офисных центров, а также строящегося комплекса «Оазис» и площадки под строительство БЦ площадью 55 тыс. кв. м на ул. Ак. Пилюгина.

Компания ОАО «Мосэнерго» в рамках программы по реализации непрофильных активов провела аукцион по продаже комплекса зданий площадью более 36 тыс. кв. м на Садовнической ул. и Раушской набережной, победителем которого стала управляющая компания «Прогрессивные инвестиционные идеи», предложившая за офисные активы более $130 млн.

Также в августе стало известно о том, что компания «Нафта Ко» Сулеймана Керимова получила в собственность 99,58% ЗАО «Торговый дом «ЦВУМ» – МФК «Военторг» общей площадью 70 тыс. кв. м.

 

 

Традиционное летнее снижение деловой активности продолжилось в августе: ни в Москве, ни в региональных городах не было введено в эксплуатацию ни одного крупного профессионального торгового центра, а также отсутствовали крупные сделки на рынке торговой недвижимости.7

Новости региональных рынков торговой недвижимости подтверждают тот факт, что несмотря на низкую конкуренцию собственники торговых помещений в регионах испытывают больше трудностей со сдачей в аренду по сравнению с Москвой.

Если говорить о торговых операторах, то можно отметить технический дефолт ООО «ВестерФинанс» (входит в группу «Вестер», управляющую одноименной сетью гипермаркетов). Также в августе стало известно о прекращении переговоров британской сети игрушек Hamleys с компанией F.D. Lab, в партнерстве с которой сеть планировала открыть свой первый флагманский магазин на Тверской ул. в сентябре текущего года (площадь магазина – 1 750 кв. м). Однако по заявлениям представителей Hamleys, сеть не отказывается от своих планов по вхождению на российский рынок и в настоящее время продолжает поиск партнеров и подходящего помещения.

Среди заявленных в течение августа 2009 г. проектов можно отметить новый торговый центр на улице Вавилова общей площадью 200 тыс. кв. м, открытие которого было запланировано на май 2010 г.

В сегменте street retail в августе также не происходило существенных изменений: можно констатировать, что ставки аренды в среднем сохраняются на уровне начала III квартала 2009 г. В целом можно отметить незначительный прирост предложения площадей в данном сегменте, который происходит за счет постепенного выхода на рынок помещений, занимаемых ранее игорными заведениями. Как правило, те из них, которые обладают хорошими характеристиками (конфигурация, размер, местоположение на улице со значительным пешеходным и транспортным потоком и пр.) имеют достаточно низкий срок экспозиции на рынке и могут быть сданы в аренду в течение месяца. Помещения игорных заведений с худшими характеристиками, наравне с площадями, вышедшими на рынок еще в начале кризиса и ввиду своих недостатков не нашедшими в течение 1-го полугодия 2009 г. арендаторов, по всей видимости и будут сохранять образовавшийся уровень вакантных площадей в 10–15% в зависимости от улицы до тех пор, пока рынок торговой недвижимости не вступит в фазу активного восстановления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3. Оценка рыночной стоимости предприятия

3.1 Оценка стоимости затратным  подходом

 

Имущественный (затратный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие изменений конъюнктуры рынка, инфляции, используемых методик расчета, обычно, не соответствует рыночной стоимости. В итоге перед оценщиком возникает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Базовая формула затратного подхода8:

Собственный капитал = Активы - Обязательства

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей. Данный подход к оценке предприятий объединяет следующие методики: накопления активов предприятия; скорректированной балансовой стоимости (или методику чистых активов); замещения; расчета ликвидационной стоимости предприятия. Все эти методики оценки объединены в затратный подход по одному основному признаку: они основаны на определении в текущих ценах стоимости отдельных видов имущества предприятия или затрат на строительство аналогичного предприятия (методике замещения) и вычитания задолженностей предприятия.

Все методики затратного подхода базируются на одной информационной базе - балансе предприятия и позволяют рассчитать различные виды стоимости предприятия: методика накопления активов - рыночную стоимость; методика замещения - стоимость замещения; методика ликвидационной стоимости - ликвидационную стоимость предприятия. Эти виды стоимости имеют различные количественные выражения, и их расчет необходим для принятия различных управленческих решений. Например, при продаже предприятия его рыночную стоимость определяют с помощью методики накопления активов; при страховании имущества предприятия чаще используется методика определения восстановительной стоимости; при ликвидации предприятия методика ликвидационной стоимости позволяет определить его ликвидационную стоимость; при обосновании строительства нового предприятия применяется методика замещения. Имеются и другие случаи, когда эти методики можно использовать, например, для согласования результатов оценки, полученных сравнительным подходом.

Оценщики должны знать преимущества и недостатки методик затратного подхода (Рис. 2).

Рис. 2 Преимущества и недостатки затратного подхода.

 

Из приведенной таблицы видно, что недостатков у затратного подхода в оценке стоимости бизнеса достаточно много, однако этот подход является одним из самых используемых в российской и зарубежной практике.

 

 

3.2 Оценка стоимости доходным  подходом

 

Доходный подход основан на принципе ожидания будущих доходов от бизнеса. Сущность этого подхода состоит в том, что стоимость бизнеса определяется как дисконтированная стоимость будущих доходов предприятия, которые можно получить, продолжая бизнес. Доходный подход включает два основных метода (Рис. 3):

1. метод капитализации доходов - применяется в случае предполагаемого постоянства положительных денежных потоков в будущем, а также умеренных и предсказуемых ожидаемых темпов роста;
2. метод дисконтирования денежных потоков - используется в том случае, если доход имеет положительную величину для большинства прогнозных лет, но не имеет четкой тенденции.

Ожидаемые доходы или выгоды, дисконтируемые или капитализируемые в текущую стоимость, должны учитывать9:

• структуру капитала;
• прошлые результаты бизнеса;
• перспективы развития бизнеса;
• отраслевые и общеэкономические факторы;
• рост и время получения доходов;
• риск получения доходов;
• стоимость денег в зависимости от времени.

Особенности подготовки информации для целей оценки доходным подходом. Доходный подход к оценке стоимости предприятия основан на капитализации доходов или дисконтировании свободных денежных потоков предприятия. Систематизация необходимой информации для оценки бизнеса данным подходом во многом определяется необходимостью составления прогнозов доходов и расходов предприятия, а также степенью риска последнего.

Доходный подход основан на принципе ожидания будущих доходов от бизнеса. Сущность этого подхода состоит в том, что стоимость бизнеса определяется как дисконтированная стоимость будущих доходов предприятия, которые можно получить, продолжая бизнес.

Таким образом, среди особенностей сбора и обработки ин формации для целей оценки доходным подходом следует вы делить: необходимость сбора большого массива внешней и внутренней информации; субъективность информации о будущих тенденциях (экспертные оценки); наличие высокой квалификации у специалистов, осуществляющих оценку. Ин формация о затратах на имущество предприятия используется косвенно.

Рис. 3 Метод доходного подхода

 

Каждый из трех рассматриваемых подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему методов. Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

                                                              V=D/R

где:

D - чистый доход бизнеса за год;

R - коэффициент капитализации.

        В настоящее время для оценки стоимости предприятий наиболее широко используется модель дисконтирования денежного потока.

 

 

3.3 Оценка стоимости сравнительным (рыночным) подходом

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах10:

• -  замещения;
• -  сбалансированности;
• -  спроса и предложения.

 

Этапы сравнительного подхода:

1 этап: Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап: Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап: Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап: Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость;
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка;
3. Условия продажи и время продажи;
4. Местоположение;
5. Физические характеристики.

 

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

 

 

 

 

Российские стандарты оценки дают следующее определение подходам:

затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В представленной работе была исследована тема - «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». При изучении выбранной темы была поставлена конкретная цель - раскрыть содержание темы в теоретическом и практическом аспекте, и провести анализ полученных материалов и сведений. В процессе изучения и исследования были решены следующие задачи:

- рассмотрены теоретические  и методические основы оценки  стоимости предприятия (бизнеса) с  точки зрения практической реальной  экономики;

- произведена оценка стоимости  предприятия (бизнеса) на примере  ЗАО «М-Индустрия».

По итогам проведенных исследований можно сделать такие выводы.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка.

Оценку предприятия (бизнеса) проводят в следующих целях: повышения эффективности текущего управления предприятием; принятия обоснованного инвестиционного решения; купли-продажи предприятия; установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров; реструктуризации предприятия; разработки плана развития предприятия; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании; страхования; налогообложения; принятия обоснованных управленческих решений; и в иных случаях.