Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

     Мультипликаторы колеблются в зависимости от отрасли, к которой принадлежит компания. Например, мультипликатор «Цена к прибыли», по данным Лондонской фондовой биржи, в 2003г. составлял: для автомобилестроения - 27; компаний, производящих стройматериалы - 24,9; гостиничного бизнеса - 20,3; компаний электронной промышленности - 19,4; винно-водочной промышленности - 15,3, для компаний в электроэнергетике -9,4. Компании одной отрасли сравниваются между собой по показателям текущей ликвидности, структуре капитала, рентабельности. Если оцениваемая компания имеет финансовые показатели ниже среднего, то величина среднеотраслевого мультипликатора увеличивается, и наоборот. Величина мультипликатора зависит от риска инвестиций в данную страну, поэтому проводят корректировку на этот показатель.

     В результате оценки компании методом  рынка капитала получают стоимость  неконтрольного пакета ее акций с высокой ликвидностью. Поэтому при оценке контрольного пакета открытого общества к полученной величине добавляют премию за контроль. При оценке закрытой компании делают акцент на недостаточной ликвидности. Учитывается также стоимость нефункционирующих и избыточных активов, которые могут быть проданы на рынке, и избыток или недостаток чистого оборотного капитала.

     Использование метода рынка капитала вполне возможно в нашей стране по мере развития финансового рынка и накопления информации для сравнения. Но уже сейчас можно использовать для оценки цены на акции аналогичных компаний за рубежом, при этом финансовую отчетность наших предприятий необходимо скорректировать. Метод сделок основан на анализе цен купли-продажи контрольных пакетов акций компаний-аналогов. В основе этого метода, так же как и метода рынка капитала, определение мультипликаторов на базе финансового анализа и прогнозирования. Наиболее часто используются мультипликаторы «Цена к прибыли» и «Цена к балансовой стоимости активов». Главное различие между этими методами заключается в том, что в результате метода сделок определяется величина контрольного пакета. Так же как при оценке методом рынка капитала, делают поправки на нефункционирующие и избыточные активы, избыток или недостаток чистого оборотного капитала и риск инвестирования в данную страну. При необходимости делаются поправки на недостаточную ликвидность.

     И наконец, к группе методов компаний-аналогов относится метод отраслевых коэффициентов. Суть этого метода заключается в  том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых компаний и носит вспомогательный характер. 
 

     Использованная литература

     1. Папова Л.В., «Оценка и налогообложения недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика, Москва, 2009 г.

     2. Пансков В.Г., «Оценка и налогообложение движимого и недвижимого имущества», Москва, 2004 г.