Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

     1. Факторы, влияющие  на стоимость недвижимости.

     Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

     1. Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос на рынке жилья.

     2. Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья, комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

     3. Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения расти.

     4. Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

     Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. 

     2. Сравнительный анализ западных методов оценки бизнеса предприятия.

     В западной практике существует множество  методов оценки компаний. Каждый из них имеет свои положительные  и отрицательные качества. Из методов, базирующихся на оценке активов, в мировой практике используются метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. 
Для оценки предприятия методом чистых активов определяют рыночную стоимость всех его активов: материальных (земли зданий, оборудования, запасов), финансовых и нематериальных. Для оценки недвижимости (земли и зданий) возможно использование трех методов: затратного, доходного и рыночных сравнений.

     Затратный метод оценки недвижимости сводится к следующему. Сначала определяют затраты на строительство зданий и сооружений. После этого из них вычитывают износ зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического старения

     Физическое  устаревание означает потерю стоимости собственности, вызванную полным изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания устаревшего оборудования, прочими физическими факторами, вызывающими сокращение жизни и полезности объекта.

     Функциональное  устаревание - это потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки. 
Технологическое устаревание является формой функционального устаревания. Это потеря стоимости, вызванная изменениями в технологии, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

     Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос на продукцию, или возросшей конкуренцией.

     Для получения полной стоимости объекта  к восстановительной стоимости  зданий и сооружений за вычетом износа прибавляется стоимость земельного участка. Оценка машин и оборудования осуществляется затратным и рыночным методами с учетом физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

     Доходный метод оценки недвижимости и бизнеса основан на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи недвижимости в аренду. Результат по данному методу включает в себя и стоимость здания, и стоимость земельного участка.

     Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений базируется на выборе сопоставимых объектов, уже  проданных в данном районе. Из этих данных выводится средняя цена за квадратный метр или гектар и путем умножения ее на площадь оцениваемого объекта определяется рыночная стоимость. Товарно - материальные запасы и готовая продукция обычно оцениваются по себестоимости, при этом устаревшие запасы списываются. Оценка запасов может базироваться на ожидаемой цене их продажи за вычетом издержек на продажу (включая прибыль продавца).

     Следующая группа активов, которая оценивается методом накопления активов - финансовая. К ним относятся дебиторская задолженность, финансовые вложения в ценные бумаги, расходы будущих периодов. 
Дебиторская задолженность обычно оценивается путем анализа сроков ее возникновения. Просроченная задолженность частично или полностью списывается. Суммы к получению дисконтируются. Ценные бумаги обычно оцениваются по их рыночной цене, а расходы будущих периодов - по номинальной стоимости, если еще существует связанная с ними выгода.

     К нематериальным активам относятся  контракты, клиентура, торговые марки, доступ к рынкам, коммерческие предложения, патенты, лицензии, льготные условия аренды, подобранный и обученный персонал, технические библиотеки, компьютерное обеспечение, инженерные эскизы и плакаты, ноу-хау, т.е. все то, что обеспечивает предприятию доходность активов выше среднеотраслевых показателей.

     Если  компания получает стабильные, высокие  прибыли, ее доходность на активы (или  собственный капитал) выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса, рассчитанная на основе ожидаемых прибылей или денежных потоков, превышает стоимость его материальных активов, то компания имеет гуд-вилл.

     Для оценки гуд-вилла в западной практике используется метод избыточных прибылей. Суть его сводится к следующему. Сначала определяют рыночную стоимость материальных активов. Далее рассчитывают среднюю доходность по отрасли на активы (или на собственный капитал) и умножением ее на величину рыночной стоимости активов определяют прибыль, полученную компанией на материальные активы. Зная прибыль, полученную от операционной деятельности, и прибыль, которая приходится на материальные активы, определяют избыточную прибыль. Разделив ее на соответствующий коэффициент капитализации, определяют стоимость гуд-вилла.

     Сложив  рыночную стоимость материальных, финансовых и нематериальных активов, получают рыночную стоимость всего капитала предприятия. Но покупатель не будет оплачивать текущие и долгосрочные обязательства компании, поэтому для определения величины собственного капитала из совокупности капитала вычитают стоимость обязательств. Величина собственного капитала, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость компании, определенную методом чистых активов.

     Для оценки компаний-банкротов или в  случае высокой вероятности банкротства  в ближайшем будущем используется ликвидационная стоимость, которая показывает, сколько денежных средств останется после продажи активов и выплаты долгов. Она меньше скорректированной балансовой стоимости на величину ликвидационных издержек. К ним относятся комиссионные по продаже бизнеса, расходы на реализацию товарных запасов, на сбор дебиторской задолженности, на увольнение персонала. Кроме того, цена реализации в случае быстрой продажи ниже нормальной рыночной. Этот метод предполагает определение рыночной стоимости каждого актива. Далее вычитают обязательства, к которым прибавляют издержки на ликвидацию.

     Если  компания оценивается по активам, то предполагается, что собственник  может продать все активы или  их часть. Но решения о купле-продаже  активов принимает лишь собственник, владеющий контрольным пакетом  акций. Поэтому, если оценивается неконтрольный пакет акций открытой компании, делается скидка на неконтрольный характер. Если же оценивается меньшая доля в компании закрытого типа, то делается еще скидка на недостаточную ликвидность. Основным достоинством методов, базирующихся на оценке активов, является то, что они основываются на реальных ценностях, которые находятся в собственности компании. Но все методы определения рыночной цены компании, построенные на основе активов, имеют существенный недостаток - они не связаны с результатами работы - настоящими и ожидаемыми в будущем.

     Оценка  компаний методом чистых активов  используется для компаний, обладающих значительными материальными или финансовыми активами. Обычно это холдинговые или инвестиционные фирмы. Данный метод применяется также в случае отсутствия ретроспективных данных о прибылях или невозможности достаточно точно оценить прибыли компании или денежные потоки. Используется он и для оценки новых компаний.

     На  следующем этапе расчета по методу дисконтируемых будущих доходов определяют суммарную величину доходов, которые может получить собственник в постпрогнозный период. Расчет доходов в постпрогнозный период может осуществляться несколькими методами, такими, как модель Гордона (метод «предполагаемой продажи»), по стоимости чистых активов, по ликвидационной стоимости.

     Полученная  величина определяет стоимость 100-процентного  контрольного пакета. В случае оценки меньшей доли делается скидка на неконтрольный  характер. Если определяют рыночную стоимость закрытой компании, то производят скидку на недостаточную ликвидность.

     Метод оценки компаний на основе дисконтирования  будущих доходов имеет целый  ряд достоинств и недостатков. Он позволяет отразить будущую доходность компании, что в наибольшей степени интересует инвестора. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуация на рынке через ставку дисконта. Этот метод позволяет учесть экономическое устаревание компании, показателем которого является превышение величины рыночной стоимости, полученной методом накопления активов, над величиной рыночной стоимости, полученной методом дисконтирования будущих доходов. Мировая практика показала, что такой метод точнее всего определяет рыночную стоимость предприятия, но его использование затруднено в силу сложности проведения достаточно точного прогнозирования.

     Рассмотрим  третью группу методов, используемых в  мировой практике для оценки компаний, - методы компаний-аналогов. К этой группе относятся метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов. 
Отбор компаний для сравнения производят по таким критериям, как: принадлежность к той или иной отрасли и региону; вид выпускаемой продукции или услуг; диверсификация продукции или услуг; стадия жизненного цикла, на которой находится компания; размеры компаний, стратегия их деятельности; финансовые характеристики.

     Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Подобный метод основывается на финансовом анализе оцениваемой и сопоставимых компаний. Финансовый анализ включает в себя определение и оценку коэффициентов текущей ликвидности структуры капитала, показателей рентабельности, прогнозирование темпов роста.

     Степень риска, с которой сопряжено получение  дохода, учитывается через мультипликатор. Наиболее часто используются следующие  мультипликаторы: цена к денежному  потоку, цена к балансовой стоимости активов за вычетом обязательств; цена к балансовой прибыли; инвестированный капитал к денежному потоку. Первые три мультипликатора позволяют определить величину стоимости собственного капитала, последний - стоимость инвестированного капитала. Для получения стоимости собственного капитала из рыночной стоимости инвестированного капитала вычитают величину заемного капитала.

     Использование при расчете мультипликатора  денежного потока позволяет устранить  разницу в учете износа и амортизационной  политики в разных странах; использование денежного потока (или прибыли) до вычета процентов и налогов позволяет устранить различия в структуре капитала и налоговой политике. Наиболее прост для расчетов мультипликатор «Цена к прибыли» до вычета процентов и налогов, поэтому он получил достаточно широкое распространение.

     Исследования  Центра по оценке для центральной  и восточной Европы показали интересную зависимость между доходом на собственный капитал (в %) и величиной  мультипликатора «Цена к балансовой стоимости активов» за вычетом обязательств. Так, согласно результатам этих исследований, если компания убыточна или ее рентабельность незначительна, то мультипликатор меньше единицы, т.е. активы компании покупаются на рынке по цене ниже их балансовой стоимости. Если рентабельность выше 18%, то мультипликатор колеблется вокруг двух, т.е. за компанию готовы заплатить двойную цену ее активов (за вычетом обязательств).