Затратный подход к оценке объектов недвижимости

 

 

      Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи результатов строительных работ и от аренды помещений. Доходы определяются на весь жизненный цикл функционирования объекта или на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

      Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с конца 2010 г. В конце 2015 г. объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается долг по займу.

Уровень доходности принят в размере 10 %.

Исходные данные:

Табл. 2.2

 

2010	2011	2012	2013	2014	2015
Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в %)
―	2	3	4	5	6
Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в %)
―	6	6	7	7	8
Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в %)
―	3	4	5	6	7
Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в %)
―	94	94	96	96	98
Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам (в %)
―	90	85	89	92	98
Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в %)
―	70	75	85	90	98

 

Табл. 2.3

Уровень арендной платы по жилым помещениям, коммерческим и по парковочным местам в 2010 году, руб/м2
Жилые помещения	Коммерческие помещения	Парковочные места
1200	5000	12000 руб/место
Цена продажи квартир, коммерческих помещений и по парковочных мест
9000	12000	4000

Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений 600 р/м². Годовая норма амортизационных отчислений 2% от балансовой стоимости. Балансовая стоимость 29500 тыс. руб. Начальная стоимость недвижимости 25 млн. руб. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2010 года 22,5 млн. руб. Заемный капитал 40% от инвестиционных затрат на 10 лет под 12% годовых. Погашение долга равными долями по 10% с конца 2011 года.

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду

жилых и коммерческих помещений

Табл. 2.4

Показатели	Ед. изм.	2010	2011	2012	2013	2014	2015
1. Жилые помещения: 1.1.Площадь помещения 1.2. Площадь, приносящая доход 1.3. Доход от аренды	м2 м2   руб.	7276 ―   ―	7276 6839   8453,55	7276 6839   8791,69	7276 6985   9427,68	7276 6985   9993,35	7276 7130   10915,65
2. Коммерческие помещения: 2.1. Площадь помещения 2.2.Площадь, приносящая доход 2.3.Доход от аренды	м2 м2   руб.	1605 ―   ―	1605 1445   7439,18	1605 1364   7306,92	1605 1428   8033,32	1605 1477   8802,35	1605 1573   10032,76
3. Парковый холл: 3.1. Количество парковых мест 3.2. Количество парковых мест, приносящих доход 3.3.Доход от аренды	шт. м2   руб.	25 ―   ―	25 17   216,01	25 19   240,7	25 21   286,43	25 22   321,48	25 24   374,56
Итого общая величина дохода от аренды	руб.	―	16108,73	16339,31	17747,43	19117,17	21322,97

 

 

1. Жилые помещения. Площадь помещения S=7276 м?. Используя данные таблицы 2.2  «Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам»,  рассчитываем площадь приносящую доход:

2011: 7276*0,94= 6839

2012: 7276*0,94= 6839

2013: 7276*0,96= 6985

2014: 7276*0,96= 6985

2015:7276*0,98= 7130

Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по жилым помещениям в 2010г.» - 1200руб/м?, рассчитаем доход от аренды для жилых помещений:

2011: 6839*1200*1,03/1000=8453,55  тыс. руб.

2012: 6839*1200*1,03*1,04/1000=8791,69 тыс. руб.

2013: 6985*1200*1,03*1,04*1,05/1000=9427,68 тыс. руб.

2014: 6985*1200*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=9993,35 тыс. руб.

2015: 7130*1200*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10915,65 тыс. руб.

Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.

2. Коммерческие помещения. Общая площадь S=1605 м?. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости арендаторами офисных и коммерческих помещений по годам», а так же таблицы 2.3. «Уровень арендной платы по коммерческим помещениям в 2010г.» - 5000 руб/м?, рассчитаем доход от аренды для коммерческих  помещений.

2011: 1605*0,9*5000*1,03/1000=7439,18 тыс. руб.

2012: 1605*0,85*5000*1,03*1,04/1000=7306,92 тыс. руб.

2013: 1605*0,89*5000*1,03*1,04*1,05/1000=8033,32 тыс. руб.

2014: 1605*0,92*5000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=8802,35 тыс. руб.

2015: 1605*0,98*5000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=10032,76 тыс. руб.

3. Парковочный холл. Общая площадь S=749 м?. Т.к. на одно место для парковки приходится 30 м?, то 749 м?/30 м?=25 мест. Используя данные таблицы 2.2 «Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам» и «Степень занятости парковочных мест по годам» и таблицы 2.3 «Уровень арендной платы по парковочным местам  в 2010г.» - 12000 руб/место, рассчитаем доход от аренды для парковочных мест:

2011: 25*0,7*12000*1,03/1000=216,01 тыс. руб.

2012: 25*0,75*12000*1,03*1,04/1000=240,7 тыс. руб.

2013: 25*0,85*12000*1,03*1,04*1,05/1000=286,43 тыс. руб.

2014: 25*0,9*12000*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=321,48 тыс. руб.

2015: 25*0,98*12000*1,03*1,04*1,05*1,06*1,07/1000=374,56 тыс. руб.

 

Полученные результаты заносим в таблицу 2.4.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет финансовых поступлений

Табл. 2.5

 

Рассчет финансовых поступлений
№пп	Показатели	Едизм	Годы
			2010	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Доходы от аренды	тыс. руб.	0	16 108,73	16 339,31	17 747,43	19 117,17	21 322,97
2	Техническое обслуживание	тыс. руб.	0	5 435,17	5 598,23	5 822,16	6 113,26	6 480,06
3	% за привлеченный капитал	тыс. руб.	1 080,00	1 080,00	972,00	874,80	787,32	708,59
4	ЧОД	тыс. руб.	-1 080,00	9 593,56	9 769,08	11 050,48	12 216,59	14 134,32
5	Амортизация	тыс. руб.	0	590,00	590,00	590,00	590,00	590,00
6	Финансовый результат перед уплатой налогов	тыс. руб.	-1 080,00	9 003,56	9 179,08	10 460,48	11 626,59	13 544,32
7	Налог на прибыль	тыс. руб.		1 800,71	1 835,82	2 092,10	2 325,32	2 708,86
8	Финансовый результат после уплаты налогов	тыс. руб.	-1 080,00	7 202,85	7 343,27	8 368,38	9 301,27	10 835,46

 

1. Данные по доходам от арендной платы берем из таблицы 2.4. «Расчет кассовых поступлений».
2. Техническое обслуживание. Используя данные таблицы 2.2. «Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам», Удельный вес различных типов площадей в общем балансе,  а также табл.2.3. «Обслуживание и текущий ремонт жилья, офисно-коммерческих помещений» ― 600 руб/м?, рассчитаем затраты на техобслуживание:

2011: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02/1000= 5 435,17 тыс. руб.

2012: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03/1000= 5598,23 тыс. руб

2013: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04/1000=5822,16 тыс. руб.

2014:  10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05/1000=6113,26 тыс. руб.

2015: 10700*(0,15+0,68)*600*1,02*1,03*1,04*1,05*1,06/1000=6480,06 тыс. руб.

3. Процент за привлеченный капитал. Заемный капитал берется на 10 лет под 12% и составляет 40% от инвестиционных затрат на ремонт и реконструкцию недвижимости, равные  22,5 млн. р. Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2010г. Процент от стоимости капитала в начале года заносим в табл. 2.5.

Обслуживание долга

Табл. 2.6

Обслуживание долга
№пп	Показатели	Едизм	Годы
			2010	2011	2012	2013	2014	2015
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	Заемный капиталл на начало года	тыс. руб.	9000	9000	8100	7290	6561	5904,9
2	Погашение долга в конце года	тыс. руб.	-	900	810	729	656,1	590,49
3	Заемный капиталл на конец года	тыс. руб.	9000	8100	7290	6561	5904,9	5314,41
4	% от стоимости кредита на конец года	тыс. руб.	1080	1080	972	874,8	787,32	708,588

      4. Чистый операционный доход. Чистый операционный доход получаем за счет разности доходов от аренды, техобслуживания и процента за привлеченный капитал. Результаты заносим в таблицу 3.5.

5. Амортизационные отчисления. Годовые нормы амортизационных отчислений составляют 2% от балансовой стоимости 29500 тыс. руб., т.е. 29500 · 0,02=590 тыс. руб.

6. Финансовый результат перед уплатой налога. Финансовый результат перед уплатой налога есть результат разности чистого операционного дохода и амортизационных отчислений.

  7. Величина налога на прибыль  составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога.

8. Финансовый результат после уплаты налога. Финансовый результат после уплаты налога есть разность между финансовым результатом перед уплатой налога  и величиной налога на прибыль.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Расчет стоимости недвижимости

Табл. 2.7

Показатели	Ед. изм.	2010	2011	2012	2013	2014	2015
1.Цена продажи объекта недвижимости	руб.	―	―	―	―	―	117736,738
2.Бухгалтерская стоимость	руб.	―	―	―	―	―	22050,000
3.Налогооблагаемая часть от цены продажи	руб.	―	―	―	―	―	95686,738
4.Налог на прибыль	руб.	―	―	―	―	―	19137,348
5.Конечная цена продажи объекта недвижимости на конец 2015 года	руб.	―	―	―	―	―	98599,391
6.Выплата долга за привлеченный капитал	руб.	―	―	―	―	―	5314,410
7.Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости	руб.	―	―	―	―	―	93284,981