Затратный подход к оценке объектов недвижимости

      Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-Физический износ;

-Функциональный;

-Внешний.

Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.

Физический износ бывает двух видов:

1. Возникающий под воздействием эксплуатационных факторов
2. Возникающий под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий:

1. Экспертный.
2. Метод расчета срока жизни здания.
3. Стоимостной.
4. Нормативный (или бухгалтерский).

 

         Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:

 

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:

фундаменты - 10%;

стены - 15%;

перекрытия - 20%;

кровля - 10%;

полы - 35%;

окна - 40%;

отделочные покрытия - 30%;

внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;

прочие - 25%.

Наименование конструктивных элементов здания	Удельный вес конструкции, элемента, %	Степень износа, %	Удельный вес х процент износа
1. Фундамент	4	10	40
2. Стены	43	15	645
3. Перекрытия	11	20	220
4. Кровля	7	10	70
5. полы 8. окна   7. отделочные покрытия   8. внутренние сантехнические и электротехнические устройства   9.прочие	11 6   5        10   3	35 40   30   50     25	385 240   150   500     75
ИТОГО	100	--	2325

 

Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%. Для того чтобы перейти к стоимостной оценке физического износа необходимо 23,25% * восстановительную стоимость = износ в денежном эквиваленте.

2. . Метод расчёта срока жизни здания.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Фактический возраст -  это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:

,

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

 

Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.

Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.

Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты - 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены - 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия - 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие - 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.

Решение:

Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи-тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
кровля	1200	10	15	66,7	800
полы	400	5	10	50	200
окна	300	6	15	40	120
отделочные покрытия	900	1	10	10	90
Итого:	2800				1210

 

      Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

       Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

       Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

        У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

       Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

      При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

       Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

       Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример. Определить физический износ жилого здания

Решение:

1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:

 

 

 

 

 

 

 

 

Наименование элементов здания  Восстановительная стоимость, тыс. руб

Прямые издержки (материалы и                       оборудование, трудозатраты,     накладные расходы и прибыль подрядчика),

в т.ч.                                                                                   143400

устройство фундаментов                                                4 900

устройство наружных стен                                                    50 000

устройство перекрытий                                                     2 500

устройство кровли                                                              2 500

устройство перегородок                                                   32 500

устройство подвесных потолков                                            6 000

устройство полов                                                              5 000

внутренняя и наружная отделка                                         6 000

система канализации                                                              2 000

система электроснабжения                                                  3 500

система отопления                                                            13 500

вентиляция и кондиционирование                                        3 500

Косвенные издержки                                                           10 000

Прибыль предпринимателя                                                 21 500

Общая восстановительная стоимость                           174 900

2. Определим величину исправимого физического износа:

Наименование элементов	Восстановительная стоимость, тыс. руб.	Затраты на ремонт, тыс. руб.	Остаточная восстановительная стоимость, тыс. руб.
Кровля	2500	2000	500
Полы	5000	1000	4000
итого	7500	3000	4500

Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.

2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах

Наименование элементов здания	Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действительный возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
Кровля	500	5	15	33,3	167
Полы	4000	3	10	30	1 200
Отделка	6000	5	5	60	3 600
канализация	2000	12	15	80	1 600
система электро-снабжения	3500	12	10	80	2 800
система отопления	13500	12	15	80	10 800
вентиляция и кондициони-рование	3500	12	15	80	2 800
итого	33000				22 967