Виды операций (сделок) с недвижимостью

- состав передаваемых  прав собственности;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты стоимости,  не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь  производятся корректировки, относящиеся  к условиям сделки и состоянию  рынка, которые проводятся путем  применения каждой последующей  корректировки к предыдущему  результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение  о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

2.3 Доходный  подход (метод капитализации дохода)

 

Этот подход подразумевает  оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и капитализацию этого  дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод от владения ею.

При использовании доходного  метода имеет большое значение и  принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

 

I=R*V, 

где:

I — доход;

R — ставка капитализации;

V — стоимость.

Для применения этой модели необходима оценка дохода за каждый период. Доход последнего периода должен включать в себя и сумму, которую  можно будет получить от перепродажи  недвижимости (стоимость реверсии). Дисконтирование — это процесс приведения будущей стоимости денег к их стоимости на данный момент.

Гораздо проще применение модели прямой капитализации. Как правило, в модели прямой капитализации используется величина дохода, получаемого в течение первого года, и нет необходимости оценивать стоимость реверсии и доходы многих будущих лет.  Ставка капитализации при этом определяется исходя из цен продаж аналогичных объектов недвижимости. Она содержит обеспечение как нормы прибыли на вложенный капитал, так и нормы возмещения (окупаемости) самого капитала.

Доходный метод наиболее удобен для тех видов недвижимости, которые чаще всего покупаются с  целью извлечения дохода. К ним  можно отнести сдаваемые в  аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений(офисов). Этот подход с трудом применим к таким видам недвижимости, как промышленные здания, которые, как правило, являются частью более крупных производственных структур и редко сдаются в аренду.

 

Задача 1.

Предприниматель считает, что сможет через 3 года продать квартиру за 2 500 000 рублей. За какую цену ее следует купить сегодня, чтобы получаемый доход давал не менее 20 % годовых?

Ответ:

Квартира стоимостью 1 446 760 рублей.

1 446 760+20% = 1 736 112 – за 1 год

1 736 112+20% = 2 083 334 – за 2 год

2 083 334+20% = 2 500 001 – за 3 год

 

Задача 2.

Банк предоставил организации  для приобретения оборудования денежные средства в размере 400 000 рублей сроком на 2 года под 24% годовых. Проценты начисляются каждое полугодие. Определить сумму, которую организация должна вернуть банку.

Решение:

400 000*24%*2 = 192 000 рублей - % за 2 года

2 года = 4 полугодия

192 000/4 = 48 000 - % за полугодие

400 000 / 4 = 100 000 – сумма долга за полугодие

100 000+48 000 = 148 000 – сумма выплат за полугодие

148 000 * 4 = 592 000- сумма, которую должна вернуть организация банку.

 

Список литературы:

1. Постановление правительства РФ об утверждении стандартов оценки. № 519 от 06.07.01г.
2.   Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации от 28.07.2012 N 144-ФЗ
3. http://realt-optio.ru/spravochnaya/stat_i/vidy_sdelok_s_nedvizhimostyu/