Автор работы: Пользователь скрыл имя, 28 Февраля 2013 в 12:21, контрольная работа
Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия?
Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия?
Сделки с недвижимостью — это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.
Наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с имуществом является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).
Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).
Основные виды сделок с недвижимостью.
Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции:
- дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.
Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Основные операции:
- сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.
Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции:
- обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;
По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым:
- купля-продажа жилья
в т. ч. и в рассрочку;
Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции:
- наследование земельного
участка и земельной доли; передача
земельного участка в
Жилищная ипотека
- залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;
бесплатная передача
в собственность граждан
- приватизация комнат
и квартир в муниципальном
(государственном,
2. Методы оценки недвижимости и их использование
В профессиональном и бытовом смысле недвижимостью (недвижимыми вещами) обычно считаются физические объекты, жестко связанные с землей, перемещение которых в пространстве практически невозможно без их разрушения или утраты своих функций. Это определяет существенные различия рыночных операций с движимыми и недвижимыми вещами. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к «нематериальным понятиям». Это право обычно оформляется целым комплексом документов, включая государственную регистрацию.
Оценка недвижимого имущества необходима при:
Оценка рыночной стоимости включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования объектов недвижимости. Интересующая нас «рыночная стоимость недвижимости» может формироваться только в процессе функционирования соответствующего рынка.
При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных метода (подхода):
- затратный метод;
- метод сравнения продаж;
- метод капитализации дохода.
В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три метода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из методов должны быть обоснованы в отчете об оценке.
Затратный метод оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- определение стоимости участка земли;
- определение восстановительной
или замещающей стоимости
- определение величины
- определение рыночной
Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:
- при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков земли — методом сравнения продаж;
- при наличии достаточного
- при наличии рыночной
- при отсутствии достаточного
количества рыночной
Выбор принятого для расчета метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.
При определении восстановительной
или замещающей стоимости необходимо
учитывать следующие
Если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем восстановительная стоимость уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения. В стоимость восстановления или замещения должны включаться все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуются в соответствии с законодательными и нормативными актами.
В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или Определение восстановительной или замещающей стоимости производится:
- на основании данных
специализированных
- на основании расчетов затрат, необходимых для получения на дату оценки либо точной копии объекта оценки, либо объекта-заменителя равной полезности;
- на основании данных
о стоимости строительных
Затраты, соответствующие
восстановительной или
К прямым издержкам относятся расходы, непосредственно связанные со строительством. К косвенным издержкам относят расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ.
2.2 Оценка рыночной
стоимости недвижимости
Метод сравнения продаж
применяется при наличии
Метод сравнения продаж
при оценке недвижимости реализуется
в следующей
- анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;
- определение подходящих единиц сравнения;
- выделение необходимых элементов сравнения;
- проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
- приведение ряда
В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.
При проведении сравнительного анализа для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади;
- цена за единицу длины вдоль магистрали;
- цена за участок.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: