Вдосконалення і перспективи кадастрової оцінки нерухомості для оподаткування

 

 

ДВНЗ «Приазовський державний технічний університет»

Інститут економіки та менеджменту

Кафедра економіки підприємств

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Самостійне домашнє завдання з дисципліни «Оцінка бізнесу»

на тему:

«Вдосконалення і перспективи кадастрової оцінки нерухомості для оподаткування»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виконала: ст..гр. ЕП-12

Кулішова О.О

Перевірила:

Толппежнікова Т.Г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Маріуполь 2015

 

ЗМІСТ

Вступ

1.Передумови оцінки та оподаткування  земель

2.Обєкти масової оцінки

3.Вдосконалення системи кадастрової оцінки нерухомості

Висновки

Список використанних джерел

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3

4

6

 

10

18

19 
ВСТУП

Облік землі та нерухомості в кожній країні ведеться від початку становлення земельно-правових відносин, форми кадастру є різними, залежно від національних економічних обставин. Однак, більшість європейських країн, де система обліку та реєстрації нерухомості створювалася відносно недавно, пішли шляхом формування єдиної системи, оскільки саме такі системи є на цей час найбільш ефективними.

У багатьох країнах світу невід’ємною складовою управління міськими землями є їх оцінка. Їй належить провідна роль у формуванні та реалізації економічних механізмів регулювання міського землекористування і, насамперед, через систему оподаткування. Земельний податок існує вже тисячі років і його переваги добре відомі. Такий податок є прозорим, дешевим для адміністрування, легким для збирання і доступним для розуміння його платників. Проте ефективність цього податку багато в чому буде визначатися рівномірністю розподілу податкового тягаря, що забезпечує справедливість оподаткування загалом.

Істотним моментом для досягнення цієї мети, як свідчить світовий досвід, є використання в якості бази оподаткування ринкової вартості нерухомості, а в якості способу визначення оціночної вартості – масової оцінки. Саме на цих засадах базується система адвалорного оподаткування, яка вважається фахівцями Європейської економічної комісії ООН, Організації ООН по продовольству і сільському господарству, Міжнародного комітету з стандартів оцінки, Міжнародної асоціації податкових оцінювачів успішною практикою в досягненні справедливого оподаткування.

 

1. ПЕРЕДУМОВИ ОЦІНКИ ТА ОПОДАТКУВАННЯ ЗЕМЕЛЬ

Питання про впровадження масової оцінки міських земель постало в Україні ще на початку 1990-х років, коли було відновлено платний характер використання землі. Але за умови збереження монополії державної власності на землю це питання носило скоріш декларативний, ніж практичний характер. Тому цілком прогнозованою була поява в першій редакції Закону України «Про плату за землю» механізму оподаткування землі за встановленими державою ставками.

Фактично першим кроком до оподаткування міських земель за результатами їх оцінки стали роботи з грошової оцінки земель населених пунктів, що виконувалися відповідно до тимчасової методики, затвердженої на державному рівні у 1995 році. Зважаючи на нерозвиненість на той час ринкових відносин, недостатність інформації щодо укладених угод з купівлі-продажу об’єктів нерухомості, автори методики вимушені були прийняти за базу оцінки не реальну цінність об’єктів оподаткування, а суму коштів, необхідних для відтворення інженерно-транспортної та природоохоронної інфраструктури населених пунктів. Природно, що така оцінка не мала нічого спільного з окресленням вартості міських земель, а її компоненти (ставка капіталізації, поправочні коефіцієнти) носили нормативний, неринковий характер.

З поглибленням процесів роздержавлення міських земель, включення їх до ринкового обігу ставала все більш очевидною неадекватність результатів нормативної грошової оцінки земель населених пунктів їх реальній вартості. Це не могло не позначитися на ефективності системи оподаткування та орендних відносин в сфері землекористування.

По-перше, визначені на її основі земельний податок та розмір орендної плати мали, як правило, завищений характер, що стримувало інвестиційні процеси в містах та унеможливлювало виконання податкових зобов’язань суб’єктами підприємницької діяльності. По-друге, бажаючи уникнути високих податків, земельні ділянки штучно розбивалися на частини, до яких застосовувалися різні коефіцієнти оцінки, що призводило до втрати об’єктами оподаткування не тільки своєї функціональної цілісності, а й ринкової вартості. При цьому дійсні ставки податку набували регресивного характеру. По-третє, неадекватність результатів нормативної грошової оцінки «платоспроможності» об’єктів оподаткування спровокувало невиправдане розширення кола «пільговиків», переміщуючи податковий тягар на решту платників та зменшуючи загальний обсяг надходжень до бюджету. І нарешті, чинний порядок нормативної грошової оцінки криє в собі можливості для отримання упереджених результатів, що спричиняє негативне ставлення до оподаткування міських земель загалом. [4]

 

2. ОБ’ЄКТИ МАСОВОЇ ОЦІНКИ

В різних країнах існують відмінні точки зору на те, що прийнято вважати об’єктами масової оцінки для цілей оподаткування. Ці уявлення тісно зв’язані з розумінням термінів земля і нерухомість, що використовуються в законодавстві цих країн. Якщо в деяких країнах земля розуміється тільки як земна поверхня, то в інших - термін земля включає також і її поліпшення. При цьому земля і поліпшення можуть оцінюватися і оподатковуватися окремо, хоча у більшості країн земля і поліпшення оподатковуються як цілісний об’єкт (табл. 1).

Таблиця 1 - Об’єкти оподаткування та масової оцінки в країнах Європи та СНД
Об’єкти оподаткування	Країни
Земля без поліпшень	Білорусь, Грузія, Естонія, Казахстан, Російська   Федерація (до 2009 р.), Україна
Земля в сільській місцевості та   міська нерухомість в цілому	Вірменія, Італія, Франція
Земля і поліпшення (окремо)	Литва, Румунія, Швейцарія
Нерухоме майно (земля +   поліпшення)	Австрія, Бельгія, Велика Британія, Данія,   Ісландія, Іспанія, Киргиз стан, Кіпр, Латвія,   Нідерланди, Німеччина, Російська Федерація (з   2009 р.), Словакія, Фінляндія, Швеція

Розроблено за матеріалами [Land (Real Estate) Mass Valuation Systems for Taxation Purposes in Europe. Geneva: UN ECE, 2001. - 143 p.].  

Відповідно до ст. 3 Закону про оцінку земель редакція від 28.06.2015: об'єктами        оцінки       земель       є:       територія  
адміністративно-територіальних одиниць  або  їх частин,  території  
оціночних районів та зон,  земельні  ділянки  чи  їх  частини  або  
сукупність  земельних  ділянок  і  прав  на  них,  у тому числі на  
земельні частки (паї), у межах території України.

 

Кількість країн, де земля та поліпшення (зміна якісних  характеристик  земельної  ділянки  внаслідок  розташування  в  її межах будинків,  будівель,  
споруд,  об'єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем,  
багаторічних  насаджень,  лісової  та  іншої рослинності,  а також  
внаслідок господарської діяльності  або  проведення  певного  виду  
робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо. Ст.1[1]) оцінюються та оподатковуються окремо, постійно зменшується. Навіть у країнах СНД, де, як правило, оподатковувалася лише земля, в останні роки впроваджуються системи оподаткування всієї нерухомості. Це зумовлено тим, що система, яка використовує різні податки та оцінки, не тільки ускладнює процес управління нею, а й є менш нейтральною щодо надходжень та справедливою стосовно платників податку.

Таким чином, у світі простежується чітка тенденція до розгляду землі і поліпшень як цілісного об’єкту оподаткування та оцінки, що забезпечує принципи ефективності та справедливості. Впровадження такого підходу в Україні упередить створення великої кількості оціночних механізмів, які можуть привести до неефективності процесу оцінки нерухомості та стягнення податків, до зростання витрат на ці процеси та проведення несправедливих оцінок нерухомості. Водночас повинна існувати диференціація оцінки землі та поліпшень за їх типами для утворення чіткої оціночної бази. Це дає змогу оцінювачу максимально врахувати відмінності у ціноутворюючих чинниках, а платнику податків зрозуміти, яким чином та чи всі аспекти були враховані при оцінці нерухомості.

Як вже зазначалося, помилковою є думка, що сам факт проведення оцінки є вже достатнім для забезпечення справедливого розподілу податкового тягаря. Важливу роль тут має зіграти тип вартості, що визначається в результаті оцінювання і з якої стягується податок. Як правило, таке визначення відноситься до компетенції національного законодавства.

Сьогодні за базу оцінки для цілей оподаткування в багатьох країнах обрана ринкова вартість, як така, що є економічно обґрунтованою і підтвердженою. Дану позицію поділяють і Міжнародний комітет з стандартів оцінки, і Міжнародна асоціація податкових оцінювачів, рекомендуючи використовувати для масової оцінки ринкову вартість як міру об’єктивного податкового навантаження.

Оцінка землі за ринковою вартістю забезпечує одноманітне відношення між цінністю майна і податками. Такий податок автоматично зберігає свої функції в умовах інфляції та сприймається як об’єктивний, а отже і справедливий. Він відображає ринкову дійсність, доступну для громадськості, і одночасно заохочує власників до пошуку ефективного використання майна.

Залежно від   мети   та   методів  проведення  оцінка  земель в Україні 
поділяється на такі види:

     бонітування  ґрунтів;

     економічна  оцінка земель;

     грошова оцінка земельних ділянок.

     Дані бонітування  ґрунтів (порівняльна оцінка якості ґрунтів за їх  
основними  природними  властивостями,  що  мають сталий характер і  
суттєво впливають на  врожайність  сільськогосподарських  культур,  
вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах СТ.1[2]) є  складовою частиною державного земельного  кадастру  та  є  основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських  угідь   і   враховуються   при   визначенні екологічної      придатності      ґрунтів      для     вирощування сільськогосподарських      культур,      а       також       втрат  
сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

     Дані з  економічної  оцінки  земель  є основою при  проведенні  
нормативної   грошової   оцінки   земельних    ділянок,    аналізі  
ефективності  використання  земель  порівняно  з іншими природними  
ресурсами   та   визначенні   економічної    придатності    земель  
сільськогосподарського       призначення      для      вирощування  
сільськогосподарських культур.

     Грошова оцінка земельних ділянок залежно від  призначення  та  
порядку проведення може бути нормативною і експертною.

     Нормативна  грошова оцінка земельних ділянок  використовується  
для  визначення  розміру  земельного  податку, державного мита при  
міні,  спадкуванні  (крім випадків спадкування спадкоємцями першої  
та  другої  черги  за  законом  (як  випадків  спадкування ними за  
законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом  
представлення,  а  також  випадків спадкування власності, вартість  
якої  оподатковується  за нульовою ставкою) та даруванні земельних  
ділянок  згідно  із  законом,  орендної  плати за земельні ділянки  
державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і  
лісогосподарського  виробництва, вартості земельних ділянок площею  
понад   50   гектарів   для   розміщення  відкритих  спортивних  і  
фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та  
механізмів економічного стимулювання раціонального використання та  
охорони земель.

     Експертна грошова оцінка земельних ділянок  та  прав  на  них  
проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки.

     Експертна  грошова  оцінка  земельних ділянок  використовується  
при здійсненні цивільно-правових угод щодо  земельних  ділянок  та  
прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими  
законами. СТ 5[2]

 

3. ВДОСКОНАЛЕННЯ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

Зважаючи на те, що Україна є країною, яка бажає увійти до країн Європейського союзу, то їй необхідно кардинально реконструювати свою систему кадастрового обліку нерухомості. Створення ефективної земельно-кадастрової системи належить до числа найважливіших передумов сталого розвитку ринкових земельних відносин, оскільки саме на земельний кадастр покладається вирішення завдання обліку всіх одиниць земельної власності, на його основі здійснюється реальне гарантування прав на земельні ділянки, саме у складі кадастру здійснюється оцінка земель для фіскальних і регуляторних цілей. Однак, на цей час в Україні немає цілісної земельно-кадастрової системи, яка була б ефективною основою регулювання земельних відносин, оцінки майна, реєстрації прав на нерухомість, моніторингу та контролю у сфері природокористування тощо. Практично всі складові кадастру формуються із значними труднощами, а сам кадастр наразі не можна вважати джерелом необхідних, достовірних і своєчасних відомостей про земельні ресурси. Тому є сенс розглянути головні проблеми створення державного земельного кадастру і сформулювати певні пропозиції стосовно їх розв’язання.