Тенденции развития и проблемы рынка земли в РФ

Во-вторых, для оборота земель нужно, как минимум, иметь объект оборота. Это - земельный участок. Как сказано в Земельном Кодексе, границы у него должны быть "определены в соответствии с федеральными законами". Но границы участков сельскохозяйственных земель, которые сформированы до введения в действие современного законодательства, практически, всегда им не соответствуют. Так что объект еще только нужно сформировать.

В-третьих, для сделки с участком нужны документы, подтверждающие права собственности на него. Большая часть документов выдана до 1998 года. В 1998 году функции по ведению реестров прав на участки переданы от земельных комитетов учреждениям юстиции. Только передача функций не сопровождалась передачей информации о правах. Собственник может, теоретически, на основании старых документов заключить сделку. Регистрация сделки или переход права на участок к другому лицу потребует регистрации ранее возникшего права, а это - непростого сбора целого комплекта документов, которые сопровождали формирование участка 17-19 лет назад. То есть, для совершения сделки, ранее выданных документов недостаточно.

Резюмируя, можно сказать, что общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель требуется сформулировать и обеспечить механизм его реализации, нужно также адаптировать существующие механизмы земельного оборота к такому специфическому объекту, как участок сельскохозяйственных угодий, учитывая местоположение, особенности формирования, состав собственников, состояние границ и учета прав. Создавая институты земельного оборота, нужно рассматривать участок сельскохозяйственных земель не просто как объект недвижимости, а как особый объект недвижимости, на котором строится сельскохозяйственная деятельность со всеми ее многообразными функциями.

Глава 3. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ И ПРОБЛЕМЫ РЫНКА ЗЕМЛИ В РФ

3.1ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО  РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ  И СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства и рынка недвижимости в целом. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Возникновение рынка земли в РФ на современном этапе развития общества породило различные противоречия при освещении этого вопроса. Это вполне естественно, т.к. российский рынок начал развиваться сравнительно недавно и изменения системы ценностей породили новый интерес общества к земельной проблеме.

Проблемы развития земельных отношений в условиях реформирования экономики приобретают особое значение. Государственное регулирование земельных отношений должно сопровождаться учетом интересов землепользователей и землевладельцев. Рыночное регулирование должно осуществляться на основе спроса и предложения, формирующегося с учетом запроса пользователей и землевладельцев земельных участков. Однако в настоящее время все еще остается актуальным вопрос механизма регулирования предоставления и продажи земельных участков, не сформирована земельная политика, направленная на соблюдение законных прав землевладельцев и землепользователей.

Наряду с другими рынками, рынок земельных ресурсов в России еще до конца не развит, он только формируется, создаются новые нормативно-правовые базы, разрабатываются различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Существующая в настоящее время система государственного управления земельными ресурсами значительно затрудняет оборот земель, так как процесс оформления прав на недвижимость является для собственника затруднительным и сопровождается значительными затратами времени, которые работают против собственника. Это не позволяет осуществить полную инвентаризацию, государственный кадастровый учет и регистрацию прав на землю, и другие объекты недвижимого имущества.

Необходимо совершенствовать и развивать существующие принципы налогообложения, а также подходы к массовой оценке недвижимого имущества, которые должны опираться на особенности российских условий.

Земельные ресурсы являются одним из трех главных факторов производства (труд, земля, капитал). В данном контексте земля является пространственным базисом размещения всех форм жизнедеятельности и производства. На современном этапе развития и совершенствования земельной политики различают три составляющих, обеспечивающих функционирование системы отношений в сфере землепользования и землевладения:

1. Наличие полной и достоверной  информации. В настоящее время  в России не создана система достоверной информации о рынке земли, что существенно затрудняет координацию деятельности земельного сектора экономики.

2. Формирование целей земельной  политики: обеспеченность земельными  территориями устойчивого развития  экономики и социальной сферы. Четкого осмысления целей земельной политики в России пока не наблюдается, что сопровождается недопониманием между различными структурами функционирования земельного рынка.

3. Определение механизма реализации  целей. Чёткий механизм пока не  сформирован

Таким образом, хотя рынок земли только формируется, система экономических отношений требует совершенствования правового обеспечения управления земельными ресурсами, поэтому возникают проблемы функционирования рынка земли. В настоящее время государство разрабатывает различные проекты и программы, которые помогают решать сложные вопросы на пути становления земельных отношений.

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Важной сферой государственного регулирования является сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и те земли, которые идут под жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, такая политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Также существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли.

Наиболее спорными элементами государственного управления землей и недвижимостью в России представляются — смешение публично-правовых и частно-правовых функций в одном органе государственной власти и организация взаимодействий между системами технического учета и системой государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Очевидные конфликты интересов возникают, когда решения по земле и другим объектам недвижимости принимаются ведомством, которое также имеет полномочия представлять интересы собственника федеральной недвижимости.

Контроль за охраной и использованием земель — это административная деятельность органов государственной власти и местного самоуправления, которая выражается в осуществлении проверок за состоянием земель, выполнением мероприятий по рациональному использованию и охране земельных участков и соблюдение земельного законодательства. Действующее законодательство предусматривает несколько видов контроля: государственный, муниципальный, общественный и производственный контроль.

Отсутствие у собственников недвижимости прав собственности на землю, а значит и отсутствие надежных правовых гарантий на недвижимость становится причиной фрагментарности рынка недвижимости, высокой степени его региональной локализации. Недостаточное предложение участков под застройку предопределяется преимущественно административными методами их распределения, трудностью легального оборота земельных участков. Нормы Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ и Федерального закона от 24 июля 2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не используются в полной мере в рыночных механизмах оборота земель.

Таким образом, в целях повышения эффективности землепользования и получения максимальной выгоды от использования земельных угодий необходимо продумать все возможные варианты, выбор наилучшего приведет к получению большей прибыли.

Агропромышленный комплекс производит жизненно важную для общества продукцию. В нем занято почти 30% работающих в сфере материального производства, задействована пятая часть производственных фондов, и создается около трети валового национального дохода. Важнейшим звеном агропромышленного комплекса является сельское хозяйство. Оно занимает особое место не только в агропромышленном комплексе, но и во всем народном хозяйстве. Развитие агропромышленного комплекса в решающей мере определяет состояние всего народнохозяйственного потенциала, уровень продовольственной безопасности государства и социально-экономическую обстановку в обществе.

В последнее время наблюдается снижение темпов развития сельского хозяйства, они отстают от темпов роста экономики в целом. Экономическая ситуация сельской местности остается сложной, более трети сельскохозяйственных организаций убыточны. Снижается уровень технической оснащенности агропроизводства, который приводит к неэффективному использованию сельскохозяйственных земельных площадей.

Поэтому, в настоящее время необходимо сделать существенный упор на обеспечение пропорциональности и сбалансированности всех составляющих агропромышленного комплекса. Важный фактор эффективного развития АПК — интеграция между сельским хозяйством и переработкой, что создает благоприятные условия для согласованной экономической и научно-технической политики добровольно в нее входящих, но юридически самостоятельных предприятий. Преимущество крупного предприятия проявляется в более низкой себестоимости продукции, а малые предприятия находят свое место там, откуда трудно поставлять скоропортящуюся продукцию. Таким образом, возникает мотивация к организации единого управления всеми стадиями производства хозяйствующих субъектов, участвующих в совместном процессе, что открывает дополнительные источники роста производительности труда, возможности сбыта. Следовательно, устойчивый рост АПК невозможен без совершенствования отношений на внутреннем и внешнем агропродовольственном рынке, без развития инфраструктуры и введения новшеств.

Земля, как фактор производства, порождает различные интересы общества по поводу эффективного управления земельным фондом, а также различные цели и задачи управления данным ограниченным ресурсом. Его все возрастающая значимость должна найти адекватный учет и оценку в реальной экономической политике.

3.2ТЕНДЕНЦИИ И ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА И АПК

Переход к рыночным отношениям предполагает формирование аграрного сектора экономики, который учитывает положительный отечественный и мировой опыт. При этом важнейшим экономическим признаком эффективной структуры аграрного сектора является многообразие форм собственности, их юридическое равноправие и взаимодействие на всех уровнях функционирования. 
На сегодняшний день в стране функционируют государственные, коллективные, личные, частные и смешанные сельскохозяйственные предприятия. Они представляют различные организационно-правовые формы хозяйствования: товарищества, акционерные общества, фермерские и личные хозяйства населения, подсобные хозяйства промышленных предприятий и т.д. 
Тенденция развития аграрного сектора зарубежных стран, а также российский опыт свидетельствуют, что будущее сельского хозяйства именно за такими сельскохозяйственными предприятиями (объединениями), где сочетаются рыночная организация и экономический интерес производителя. Эта тенденция реализуется путем формирования сельскохозяйственных предприятий с использованием преимуществ кооперированных и интегрированных формирований. 
В качестве приоритетных направлений роста сельскохозяйственного производства можно выделить:

1. Организацию переработки сельскохозяйственной  продукции внутри крупных сельскохозяйственных предприятий и развитие сети реализации.  
Создание промышленной переработки на самих сельскохозяйственных предприятиях является одним из стратегических направлений повышения эффективности производства. Это объясняется более рациональным использованием трудовых и сырьевых ресурсов, достижением ритмичности процесса труда. Организация производства и переработки сельскохозяйственного сырья непосредственно в хозяйствах позволяет снизить издержки, сократить потери продуктов, особенно быстропортящихся. В этом случае отходы переработки используются в качестве корма для скота или для удобрения полей. Промышленная переработка и реализация конечной продукции хозяйствами дает возможность исключить из производственной цепочки многочисленных предприятий-посредников. В результате выигрывают потребители - от более низких цен и высокого качества продукции, а также производители, получающие всю выручку от реализации конечной продукции. При сложившейся ситуации большая часть прибыли сельскохозяйственного производства остается у перерабатывающих предприятиях, транспортных организациях и в розничной торговле, т.е. у многочисленных посредников. Сельские товаропроизводители получают не более трети от розничной цены.

2. Развитие кооперации и рыночных форм интеграции мелких и средних предприятий, как между собой, так и с крупными сельскохозяйственными предприятиями. Тенденции развития сельского хозяйства позволяют утверждать, что в обозримой перспективе крестьянские (фермерские) хозяйства и личные подсобные хозяйства населения не смогут стать альтернативой крупным коллективным сельскохозяйственным предприятиям. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, слабой технической оснащенностью сельского хозяйства. Во-вторых, потребностью в больших государственных инвестициях и радикальном изменении производственного обслуживания. В-третьих, необходимостью серьезной переподготовки и психологической перестройки сельчан. Кроме того, несмотря на высокую устойчивость хозяйств населения к воздействию внутренних и внешних факторов, личный сектор остается самой простой и низкотоварной сельскохозяйственной системой. В связи с этим дальнейшее развитие малых и средних предприятий должно осуществляться на основе кооперации и других форм рыночной интеграции, а также путем создания новых крупных хозяйствующих систем, обладающих в условиях рынка наилучшей устойчивостью и возможностями для саморазвития. 
С этой целью необходимо развивать малое и среднее предпринимательство. Государственную поддержку следует предоставлять кооперативам и другим формам рыночной инфраструктуры, созданных субъектами малого и среднего бизнеса для удовлетворения своих потребностей в материально-технических и кредитно-финансовых ресурсах, реализации продукции и получения прочих услуг. В последние годы динамичное развитие получают сельские кредитные кооперативы для кредитования малых и средних предприятий, а также индивидуальных предпринимателей, что позволят расширить сельскохозяйственное производство.