Тенденции развития и проблемы рынка земли в РФ

Субъекты Российской Федерации могут принимать законы, регулирующие земельные отношения, кроме вопросов сделок с землей и иных имущественных отношений по поводу земли. Законодательно закреплено, что нормы земельного права, содержащиеся в законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 г № 136-ФЗ. Но следует иметь в виду, что вообще законодательство субъектов Федерации не должно противоречить федеральным законам. На это указывает ст. 4 (ч. 2) Конституции РФ: «Конституция Российской Федерации и федеральные законы имеют верховенство на всей территории Российской Федерации» — и ст. 72 (п. «а» ч. 1), устанавливающая, что в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находится обеспечение соответствия конституций и законов республик; уставов, законов и иных нормативных правовых актов краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов Конституции РФ и федеральным законам. Следовательно, законы субъектов Российской Федерации, регулирующие земельные отношения, должны соответствовать не только Земельному кодексу, но и другим федеральным законам.

Реализация Земельного кодекса РФ позволяет определять правила экономического оборота земель, устанавливать принципиальные положения, нацеленные на сохранение и использование земли как важнейшего природного ресурса, в том числе на обеспечение воспроизводства и повышения плодородия почв. Следовательно, в Земельном кодексе очерчен весьма широкий круг публично-правовых и частноправовых функций органов государственной власти, основываясь на котором и следует подходить к построению модели организационной структуры федерального органа исполнительной власти, отвечающего за государственное управление землей и недвижимым имуществом в стране.

Существует ряд законодательных актов, стимулирующих дальнейшее совершенствование земельных отношений: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ (ред. от 04.12.2006) "О государственном земельном кадастре", Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ "О землеустройстве", Федеральный закон от 17.07.2001 № 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

Наличие государственного контроля за процессами земельных преобразований, опирающихся на самые современные технологии системы государственного кадастрового учета земель, регистрации прав на них и сделок с ними, мониторинга их состояния как уникального природного ресурса, и контроля за соблюдением правового режима и рациональным использованием земель, позволяет избежать ущемления интересов людей и общества в целом при переходе к массовым сделкам с землей.

Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами — главная современная стратегическая задача. Сохранившаяся с советских времен система, при которой к управлению землей имели отношение несколько министерств и ведомств, должна быть упразднена. В большинстве стран мира существует, как правило, один правительственный орган, который несет полную ответственность за управление земельными ресурсами. Только один орган управления может занимать нейтральную позицию и беспристрастно и сбалансированно учитывать одновременно интересы государства и всех заинтересованных сторон.

2.2АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО  РЫНКА РФ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Земельно-ресурсный потенциал России — это 1709 млн га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% запасов черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород; разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов. Обеспеченность России земельными ресурсами — важнейший экономический и политический фактор развития общественного производства. Распределение земель по их назначению представлено в следующей таблице (см. таблица 1). Учитывая то, что большая часть страны находится в условиях вечной мерзлоты, то 15% площади, занимаемой сельскохозяйственными угодьями, довольно не плохой показатель.     

Таблица 1- Распределение земель по их назначению

Кажется, что таких площадей более чем достаточно, но при условии, что технологии использования сельскохозяйственных земель принципиально не изменятся, а рост населения земли сохраниться, то к 2050 году потенциал земель сельскохозяйственного назначения будет исчерпан. 

Несмотря на свои запасы сельскохозяйственной земли, Россия имеет очень низкую долю сельского хозяйства в структуре ВВП (5,5%), и почти самый низкий показатель в мире по стоимости сельхозпродукции на душу населения (288 долларов США). Если принять, что уровень потребления сельхоз продукции на душу населения в России не очень отличается от среднего мирового уровня, то можно сделать вывод, что недостаток в собственной продукции покрывается импортом. 

На декабрь 2008 года 90% земель России находились в государственной и муниципальной собственности и только 10% принадлежали гражданам и предприятиям. Каждый год совершается около 5 миллионов сделок по продаже земельных участков. Преобладающие сделки по аренде земли - около 70%. Если учесть, что часть сделок по аренде земельных участков совершается по договорам на срок менее 1 года и не регистрируется в Федеральной регистрационной службе, то этот процент может быть еще выше. Продажа земли находящихся в государственной и муниципальной собственности, это скорее разовые сделки, чем сложившийся рынок. Из земель принадлежащих гражданам и предприятиям в обороте участвовало не более 1,5%.2

2 Федеральная служба государственной  статистики [Электронный ресурс] –  Режим доступа: gks.ru

На данный момент покупателями земель сельскохозяйственного назначения являются следующие категории:

Сельскохозяйственные операторы, приобретающие землю сельскохозяйственного назначения как средство производства;

Инвесторы (спекулянты), инвестирующие свободные средства в скупку и приватизацию земельных ресурсов с целью получения прибыли от разницы в стоимости, не приватизированной и приватизированной земли;

Инвесторы, приобретающие землю «для внуков». Они рассматривают инвестиции в землю как средство сохранения и приумножения капиталов в перспективе на 5-10-20 лет. Как правило, они размещают в земельных активах свободные средства, заработанные в другом бизнесе;

Финансовые компании и паевые фонды, которые собирают свободные средства граждан, через продажу им акции своих паевых фондов, скупают на эти деньги землю сельскохозяйственного назначения и сдают их в аренду сельхоз операторам. При этом они дают своим вкладчикам доход на акции от сдачи земли в аренду и капитализации земли;

Частные лица, приобретающие достаточно крупные массивы (100-1000 Га) для создания имений для проживания, отдыха и производства сельхоз продукции, как для семейных нужд, так и для продажи;

Крупные игроки фондовых рынков и банки – желающие повысить свою рыночную капитализацию за счет внесения в уставные фонды земельных активов.

Очевидно, что удержание земельных ресурсов в руках государства, преобладание арендных отношений на рынке земли сельскохозяйственного назначения сдерживает как развитие сельского хозяйства в России, так и рынок земли в целом. Из существующего положения можно сделать два противоположных вывода. С одной стороны рынок земли в России практически отсутствует (или находится в зачаточном состоянии) и имеется перекос в сторону аренды земли. С другой стороны рынок земли развивается и имеет огромный потенциал, как по приватизации сельхоз земли и вводу в оборот государственных и муниципальных земель, так и вовлечению в оборот земель находящихся в собственности у граждан и предприятий. Только рынок земель, находящихся в собственности у граждан и предприятий, может вырасти в ближайшее время в 5-6 раз.

Логика развития мирового рынка продовольствия приводит нас к необходимости развития собственного производства сельхоз продукции в России. Политика государства направлена на поддержку и развитие сельхозпроизводства. Это приведет к усилению независимости страны от внешних поставок продовольствия, а в перспективе 5-10 лет может сделать сельское хозяйство одной из основных статей дохода страны и основой экспорта. Сдерживающим фактором на этом пути является отсутствие внятной политики государства в части приватизации земли сельскохозяйственного назначения, создания и поддержки рынка земельных ресурсов в Федеральном масштабе. Создание такой программы может повысить доходы Бюджета, вовлечь в оборот новые земли.

На сегодняшний день для развития любой отрасли характерны процессы кооперации и интеграции, и сельское хозяйство не исключение.

Взаимоотношения между сельским хозяйством, сферами производственно-технического обслуживания, снабжения и перерабатывающими отраслями промышленности объективно носят противоречивый характер. С одной стороны, кооперация и интеграция взаимовыгодны, так как за счет внутриотраслевого и межотраслевого разделения труда, формирования стабильной сырьевой зоны, налаживания взаимовыгодных экономических отношений между производителями и переработчиками сырья, появляется возможность долгосрочного планирования производства и реализации продукции. С другой стороны, существует несовпадение их экономических интересов, характерных для продавцов и покупателей. Противоречия между предприятиями агропромышленного комплекса обострились с переходом на рыночные условия хозяйствования. Большинство этих предприятий стали частными и решение вопросов управления их хозяйственной деятельностью и налаживания взаимосвязей полностью перешло к их собственникам.

Кооперация сельскохозяйственных товаропроизводителей в производстве и переработке продукции позволяет преодолеть монополизм бывших государственных предприятий и создать заинтересованность работников кооперативов в увеличении производства продукции. Кооперация выполняет несколько функций, создающих преимущество такой формы хозяйствования перед другими в аграрном секторе экономики. Во-первых, кооперация сельскохозяйственных производителей благоприятствует осуществлению такой деятельности, которая не по плечу небольшим производственным коллективам. 
Во-вторых, в кооперации создаются лучшие условия для сочетания личных интересов ее членов с интересами всех участников процесса производства. 
В-третьих, кооперация защищает членов кооператива от монополистических проявлений снабженческих, сбытовых, банковских и других структур, а также от какого-либо вмешательства в ее деятельность. Кооперация и интеграция — это тот организационный механизм, который может обеспечить поддержание паритета и эквивалентности обмена между предприятиями АПК по всей технологической цепочке от поля до потребителя.

В современных условиях реформирования АПК процесс кооперации и интеграции переходит от отдельных попыток установления связей между предприятиями и отраслями к системным отношениям. Поэтому для адаптации сельскохозяйственного производства к рыночным условиям особое значение приобретает образование концептуальных форм собственности и хозяйствования на основе их кооперации и интеграции. В настоящее время в ряде республик, краев и областей Российской Федерации получают развитие две формы экономической кооперации и интегции производства:

горизонтальная, представленная сельскохозяйственными предприятиями различных форм собственности и хозяйствования;

вертикальная — в виде объединения сельскохозяйственных предприятий с соответствующими формированиями перерабатывающей промышленности и другими организациями АПК.

Из названных двух форм кооперации и интеграции производства определяющая роль должна принадлежать сельскохозяйственным товаропроизводителям, поскольку во многом от них зависит номенклатура и размеры производства, характер производственной деятельности, сроки производства и т.д.

В ходе экономической реформы успешному функционированию сельских товаропроизводителей в рыночной среде будет способствовать развитие потребительских кооперативов. С их помощью можно создать систему защиты интересов товаропроизводителей — от личного подворья до любых других организационно-правовых форм. Сельские товаропроизводители при необходимости должны создавать на базе предприятий переработки и агросервиса сельскохозяйственные потребительские кооперативы, для которых имеется соответствующая организационно-производственная структура. Однако камнем преткновения при указанном преобразовании выступает частная собственность на имущество перерабатывающих предприятий и агросервисных организаций, что требует изменений. Потребительская кооперация создает возможности для повышения занятости сельского населения, улучшения его торгового обслуживания и сбыта сельскохозяйственной продукции, оказания помощи личным подсобным хозяйствам, садоводческим и огородным товариществам.

Потребительские кооперативы (обслуживание, снабжение, переработка, реализация продукции) позволят восстановить разрушенные связи агропромышленного комплекса, создать условия для нормального функционирования сельскохозяйственных предприятий и фермеров, сгладить колоссальный диспаритет между ценами на сельскохозяйственную продукцию и промышленными ценами на средства производства. Развитие вертикальной кооперации отраслевых кооперативных союзов дает возможность сельским товаропроизводителям выстоять в неблагоприятных условиях международной конкуренции, ликвидировать продовольственную зависимость от западных стран. Вертикальная кооперация позволяет сельскому товаропроизводителю улучшить организацию производства, оптимально использовать материальные, трудовые и другие ресурсы и иметь дополнительную выгоду от совместно осуществляемых операций на разных стадиях процесса воспроизводства. Необходимость вертикальной кооперации диктуется и ее социальной направленностью, то есть необходимостью удовлетворения не только производственных, финансово-экономических, но и социальных потребностей. Ее развитие, как показывает современный мировой опыт, способствует объединению не только кооперативных организаций, но и предприятий других форм собственности. Становление вертикальной кооперации наряду с развивающейся горизонтальной кооперацией дадут возможность создать целостную кооперативную систему, которая в свою очередь позволит интегрировать отдельных товаропроизводителей в агробизнесе.

Перспективным направлением развития интеграции является интеграция на основе приобретения сельскохозяйственными товаропроизводителями контрольных пакетов акций перерабатывающих предприятий и обеспечения таким путем реального управления деятельностью данных формирований в своих интересах.

В данный момент в нашем обществе сформировано устойчивое мнение, что земельная реформа в России завершена. Однако нарушение монополии государственной собственности на землю, введение платности ее использования - обязательные, но лишь первые шаги. Реформа может считаться законченной, когда созданы механизмы, позволяющие ресурсу - земле - с низкими транзакционными издержками перераспределяться между собственниками и пользователями в условиях обеспечения общественного интереса. А здесь сразу возникают вопросы, на которые нужно ответить, прежде чем оценивать полноценность оборота сельскохозяйственных земель. Главный - сформулирован ли общественный интерес в отношении сельскохозяйственных земель? На него можно ответить декларативно, заглядывая в Конституцию Российской Федерации и Земельный Кодекс: земли, в первую очередь, сельскохозяйственные угодья, являются национальным достоянием и подлежат особой охране, цели использования их ограничены, а перевод в другие категории земель - затруднен. На этот вопрос можно ответить, и сверяясь с собственным житейским опытом: на сельскохозяйственной земле растут дома, сельскохозяйственные организации могут легко остаться без земли, которую вчера обрабатывали. В тех местах, где нет спроса на землю ни для сельскохозяйственных целей, ни для иных - она заброшена, не действуют государственные программы поддержки консервации земель. Так что общественный интерес, выражающийся в защите и разумном использовании ценного природного ресурса, того, что дает еду и занятость для сельского населения, не очень проглядывается.