Субъекты рыночных операций с недвижимостью

Институт  оценки недвижимости в нашей стране развивается по следующим направлениям: государственные структуры, общественные организации оценщиков, частные  фирмы.

Государственная служба оценки недвижимости осуществляет учет и контроль за операциями с  недвижимостью. Существуют три общественных организации оценщиков: Российское общество оценщиков, Институт независимых  оценщиков, Лига независимых экспертов.

Российское  общество оценщиков — профессиональная общественная организация, находящаяся  на само обеспечении, некоммерческая структура. Она объединяет специалистов в области  оценки недвижимости и бизнеса, инвестиционных проектов, промышленной и интеллек­туальной  собственности. Ее деятельность регламентируют Декларация общества оценщиков, Стандарты  профессиональной практики, Кодекс профессиональной этики членов Российского общества оценщиков.

Основные  задачи Российского общества оценщиков  — поддержка своих членов по вопросам оценки в методическом и информационном направлении с целью обеспечения  высокого качества предоставляемых  ими услуг и постоянное повышение  квалификации. Общество имеет свои отделения в регионах России, является членом Российской гильдии риэлтеров, а также членом ряда международных  организаций таких, как Европейская  группа по оценке основных фондов. Тихоокеанский  конгресс оценщиков и консультантов  имеет контакты с профессиональными  организациями оценщиков в США, Великобритании, Японии и др.

Институт  независимых оценщиков пользуется поддержкой Российской гильдии риэлтеров  и Мирового банка, принимает в  свои члены только лиц, окончивших семинар  по оценке недвижимости Института экономического развития Мирового банка, регулярно  организует обучение своих членов, снабжает их методической литературой.

Лига  независимых экспертов принимает  в свои ряды юридических и физических лиц, здесь существует коллективная ответственность за результаты оценки, имеется страхование риска профессиональной деятельности и страхование оцененного имущества по договорам с Ингосстрахом и др. Лига взаимодействует с Российским бюро технической инвентаризации, обеспечивая  себе тем самым дополнительные возможности  при оказании услуг, связанных с  получением кредита под залог  недвижимости, проводит семинары по обучению оценщиков, трудоустраивает слушателей своих семинаров в подразделениях организации или в своих региональных отделениях.

Роль  оценщика на рынке недвижимости постоянно  растет. Оценки при кредитовании под  залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой  оценки вообще не работают.

Наибольший  опыт по оценке недвижимости пока приходится на рынок жилья. Появилась оценка арендных прав. На земельном рынке  оценка в основном проводится по участкам для индивидуального жилищного  строительства и садоводства. Практика оценки земель сельско­хозяйственного назначения имеет пока опыт в южных  регионах России, где земля дефицитна  и дает доход. Наиболее сложным видом  оценки является оценка бизнеса, в частности, оценка бизнеса вновь создаваемого предприятия и оценка стоимости  действующего предприятия. Оценка коммерческой недвижимости является разновидностью оценки бизнеса и становится весьма актуальной по мере расширения рынка  недвижимости.

Развитие  рынка оценочных услуг будет  совершенствоваться по мере совершенствования  законодательной базы и углубления рыночных отношений в области  недвижимости.

В условиях господства рыночных отношений в  области недвижимости возникает  и возрастает роль профессионального  предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

Девелопер — это тот, кто преобразует  землю к новому использованию, это  предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. За рубежом в сфере деятельности девелоперов находится освоение земельных участков под застройку, строительство (реконструкция, реставрация) объектов.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и  была получена достаточная прибыль  от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реали­зацию  от органов власти; определение условий  привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск  и привлечение инвесторов; отбор  подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в  эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат  финансовых ре­сурсов .

Девелопер является ключевой фигурой в развитии недвижимости. Он отвечает перед инвесторами  за расходование их средств, перед банками  за возврат кредитных ресурсов, несет  ответственность за качество проекта  перед государственными органами, перед  подрядчиками за финансирование, перед  потребителями за своевременность  и качество сдаваемой недвижимости. Девелопер должен учитывать структуру  собственных и заемных средств  при решении вопроса о привлечении  инвестиций, заключении договора, определения  форм финансирования и возврата вложенных  средств.

Самая консервативная структура, действующая на рынке  недвижимости, — банки.

Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских  структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских  проектах, ипотечное кредитование покупки  жилья.

Агентство недвижимости  «Адвекс» стало первым на рынке недвижимости Санкт-Петербурга страховать титул — право собственности  на недвижимость.

Менеджеры по управлению недвижимостью осуществляют эффективное использование объекта  недвижимости при его эксплуатации.

Средства  массовой информации реализуют рекламные  акции по купле-продаже и другим операциям с различными видами недвижимости (например, еженедельная информационная газета «Недвижимость и строительство  Санкт-Петербурга», «Бюллетень недвижимости ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга»  и др.).

В этой связи  следует подчеркнуть значение международной  компьютерной сети ИНТЕРНЕТ как мощной маркетинговой системы по рекламе  международной недвижимости. В настоящее  время, в условиях кризиса, выгоднее вложить деньги в недвижимость в  Испании, чем в ненадежные банки, акции, ГКО и прочие проблемные дела.

Среди продавцов  недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты  и могут продавать объекты  недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Самый простой  путь, когда фирма сама реализует  покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство  для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной  на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.

Задача 1

 

Владелец  кафе предполагает в течение 6 лет  получать ежегодный доход от аренды в сумме 60 тыс. руб. В конце  шестого  года кафе будет продано за 1350 тыс. руб., расходы по ликвидации составят 5% продажной цены.

Прогнозирование доходов от аренды имеет большую  степень вероятности, чем возможность  продажи объекта за указанную  цену. Различия на уровне риска определяют выбранные аналитиком ставки дисконта для дохода от аренды 8% и продажи 20 %, начисление процентов (текущей стоимости  единичного аннуитета) 4,6229 и 0,3349 (текущей  стоимости единицы) соответственно. Рассчитать общую сумму доходов.

Сформулировать  факторы, влияющие на величину дохода.

Решение:

1. Рассчитаем  текущую стоимость потока доходов  от аенды

60 [PVA] = 60 * 4.6299 = 277,4 тыс.руб.

2. Определим  текущую стоимость дохода от  продажи

1350(1-0,05) [PV] = 1282,5 * 0,3349 = 429,5 тыс.руб.

3. Рассчитаем  сумму доходов

277,4 + 429,5 = 706,9 тыс.руб.

Меняющаяся  конъюнктура рынка, усовершенствование  собственником эксплуатационных характеристик  объекта, инфляции и многие другие факторы  оказывают существенное влияние  на величину ежегодного дохода. Определение  текущей стоимости меняющейся суммы  потока доходов требует опредленных  навыков работы с коэффициентами (текущей стоимости единичного аннуитета 648, 660 колонка 5,4).

Задача 11

Предприятие владеет ноу-хау производства изделия. Затраты на производство изделий  без использования ноу-хау представлены в таблице 7. При этом 45% себестоимости представляют собой затраты труда. Предприятие продаёт 300000 изделий в год. Ноу-хау позволяет предприятию экономить на каждом выпускаемом изделии (сумма в таблице 7) за счёт используемых материалов и 40 % трудовых затрат. По прогнозам это преимущество сохранится в течение шести лет. Необходимо оценить стоимость ноу-хау при ставке дисконта 15 %. Фактор текущей стоимости аннуитета (6 лет по ставке 15 %) – 3,784.

Таблица 7 Данные для решения задачи по вариантам

Вариант// Данные (у.е)	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
Затраты на производство за 1 шт.	5,2	5,3	5,8	6,3	5,7	6,2	5,1	6,1	6,0	5,9	6,4	6,5	5,4	5,7
Экономия на каждом  выпускаемом изделии	1,11	1.12	1,16	1,23	1,15	1,22	1,09	1,20	1,19	1,18	1,24	1,25	1,13	1,17

 

Решение:

1) Экономия на материалах:

1,13 у.е. * 300 000шт = 339 000у.е.

2) Себестоимость продукции без  использования ноу хау:

5,4у.е. * 300 000шт = 1 620 000 у.е.

Трудовые затраты (45%) = 729 000у.е.

Экономия трудовых затрат составит:

729 000у.е * 40% = 291 600у.е.

3) Выигрыш в себистоимости

339 000у.е + 291 600у.е. = 630 600у.е.

4) продолжительность выигрыша в  себестоимости 6 лет

5) определим стоимость оцениваемого  ноу-хау:

Фактор текущей стоимости аннуитета (6лет по ставке 15%) – 3,784

630 600у.е. * 3,784 = 2 386 190,4у.е.

Задача 22

Показатель/ вариант	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
Общая площадь здания м2	1000	1100	900	1500	1300	1200	950	970	1050	1400	1350	1250
Свободная площадь м2	40	70	30	100	120	90	50	60	70	110	125	95
Ставка арендной платы у.е/м2	120	130	100	160	140	110	90	95	140	160	155	135
Операционные расходы у.е.	54000	60000	50000	70000	64000	57000	38000	42000	52000	68000	59000	61000
Срок ипотечного кредита лет	20	20	15	25	25	25	15	15	20	25	25	20
Годовая ставка процента; Ежемесячные платежи у.е.	9	9	7	11	10	10	9	9	9	11	11	11
Платежи по обслуживанию долга у.е.	43200	44300	30800	50000	47500	46000	38200	37700	41000	51000	50500	49700
Коэффициент ипотечной задолженности	80	80	70	80	80	80	70	70	80	80	80	80
Стоимость земельного участка у.е.	75000	78000	72000	82000	71000	79000	73000	74000	76000	81000	80000	77000