Субъекты рыночных операций с недвижимостью

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ 

ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

 

ВОРОНЕЖСКИЙ ФИЛИАЛ

 

 

Кафедра «Экономики на предприятиях торговли»

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студентка заочной формы  обучения

по специальности 080502

«Экономика и управление

на предприятии (в торговле)»

 Группы Эз-310-10308

Кириллова Е.М.

 

Проверил: старший преподаватель

          Плужникова  Н.В

 

 

 

 

 

 

 

 

Воронеж 2013

 

Содержание

 

10.Субъекты рыночных операций с  недвижимостью.

Понятие субъекта рыночных операций. Экономико-правовые условия правомочности совершения операций на рынке недвижимости тем  или иным субъектом правоспособность и дееспособность субъектов рыночных операций с недвижимостью. Продавец (арендодатель) объекта недвижимости, его статус. Покупатель на рынке недвижимости, его характеристика. Посредники и оценщики на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

К субъектам  рынка недвижимости относят:

1. продавцов  (арендодателей)

2. покупателей  (арендаторов)

3. квалифицированных  участников рынка недвижимости

Продавцом (арендодателем) может стать любое  физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности  на данный объект, в том числе  в роли продавца недвижимости может  выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью.

Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие  законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая  деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан  и нерезидентов).

 Состав  квалифицированных участников рынка  недвижимости определяется перечнем  видов деятельности коммерческих  структур и  перечислением  процессов протекающих на рынке  недвижимости с участием государственных  структур. Соответственно их можно  разделить на неинституциональных  и институциональных участников.

 К  работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам,  относят:

  предпринимателей, которыми могут быть  физические  или юридические лица, в том  числе предприятия государственной  собственности, обеспечивающие в  соответствии с законом на  рынке ту или иную коммерческую  деятельность  (регистрация, лицензирование  деятельности);

брокеров, оказывающих услуги покупателям  и продавцам при свершении  сделок купли-продажи  недвижимости;

оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам;

банкиров  (финансистов), занятых финансированием  операций на рынке недвижимости, в  том числе и с ипотечным  кредитованием;

девелоперов, занятых созданием и развитием  объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или  сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков  или самостоятельно);

редевелоперов, которые занимаются  преобразованием (при вторичной застройке) и  развитием  территорий;

управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта  и финансовым управлением;

строителей  и проектировщиков - работают на коммерческой основе;

юристов, занимающихся  на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;

страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности;

участников  фондового рынка недвижимости, которые  занимаются оборотом и  созданием  ценных бумаг, поддерживаемых  недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации);

аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка;

финансовых  аналитиков, занимающихся соответственно  анализом финансирования инвестиционных проектов;

маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов;

информационно-аналитические  издания и прочие  средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости;

ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости;

специалистов, проводящих тренинги для персонала  компаний, занимающихся продажей недвижимости;

прочих  специалистов - сотрудников международных  и национальных профессиональных объединений  РН.

К представляющим интересы государства институциональным  участникам,  относят следующие  организации:

 организации,  регулирующие землепользование, землеустройство  и градостроительное развитие;

территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией  земли и оформлением землеотвода;

территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием  и утверждением градостроительных  планов поселений и территориальных  застроек, выдачей и подписанием  разрешений на строительство, созданием  градостроительного кадастра;

органы  экспертизы проектной и градостроительной  документации, занимающиеся согласованием  и утверждением строительно-архитектурных  проектов;

органы, ведающие учетом строений  и их инвентаризацией;

органы  пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией  или строительством зданий и сооружений;

строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства;

нотариусов, находящихся на государственной  службе;

регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию  сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это во-первых , покупатели (юридические  и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости —  собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами  и покупателями могут быть предприятия  всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки.

Сегодня ситуация на рынке меняется. Агентства  по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность  быстро начать новое стро­ительство. Агентство помогает застройщику  определить оптимальную продажную  цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой  недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, ри­элтеры, оценщики, юридические  фирмы, биржи недвижимости, страховые  компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры  по управлению недвижимостью, средства массовой информации. Рассмотрим деятельность некоторых из них.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов  по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в  сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Совершенно  новая структура рынка недвижимости, которая возникла непосредственно  с появлением самого рынка недвижимости — это риэлтерская фирма.

Первые  риэлтерские фирмы появились  в 1991 г. после принятия закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (1991 г.). За короткий период времени риэлтерская фирма прошла путь от простого посредника до ведущего профессионального участника рынка недвижимости, предлагающего целый комплекс услуг на данном рынке.

Но информации экспертного совета по лицензированию риэлтерской деятельности в Санкт-Петербурге в конце октября 1997 г. функционировало более 300 риэлтерских фирм. Основная задача профессионального риэлтера максимизировать прибыль от проводимой операции.

Функции риэлтерских фирм с момента их возникновения до текущего момента  существенно изменились. Например, по Санкт-Петербургу в 1991-1993 гг. риэлтерские  компании осуществляли в основном посредничество, брокерские операции на рынке недвижимости. В 1994 г. основными были операции по расселению лиц, проживающих в коммунальных квартирах. С 1995 г. начинают развиваться услуги по кредитованию под залог жилой недвижимости и рассрочке покупки недвижимости. С 1996 г. они начинают принимать долевое участие в строительстве жилья, обменов с доплатой.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основным источником доходов риэлторской фирмы является получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам и покупателям  недвижимости. Поэтому, чем выше сервис и круг оказываемых услуг, тем  больше клиентов стремится работать с такой риэлторской фирмой.

Действующие риэлтерские фирмы дифференцируются по численности занятых сотрудников (большие, средние, малые), по сферам деятельности (многопрофильные, малопрофильные).

К большим  риэлтерским фирмам в Санкт-Петербурге относятся фирмы с численностью сотрудников более 150 чел. Например, «Адвекс», «Бекар» и др.

Создавались большие фирмы в основном в  начале 90-х годов. Большие прибыли  начала их деятельности позволили им расширить спектр деятельности на рынке  недвижимости, стать многопрофильными (купля-продажа, расселение, аренда, участие  в долевом строительстве и  др.). Большое количество сфер деятельности является залогом стабильности в  деятельности риэлтерских фирм, так  как при изменении ситуации они  переключаются на другую деятельность, происходит перелив ресурсов (финансовых, кадровых) из одной сферы в другую. Много профильность фирм позволяет  экспериментировать в новых направлениях деятельности, а также получать значительные доходы за счет больших объемов работ.

Ряд фирм даже зарегистрированы как финансово-промышленные группы (ФПГ), а именно: в Москве ФПГ  «ЖИЛИЩЕ», состоящее из 11-ти предприятий, численностью 18600 чел.; цель группы —  строительство жилья и производство продукции производственно-технологического назначения, а также в Санкт-Петербурге ФПГ «РОССТРО», в которую входят 28 предприятий, в том числе СКД-банк в г. Самаре, численность группы 5219 чел., цель — реализация программ развития жилищного и иного строительства.

Средние риэлтерские фирмы — это фирмы  с количеством сотрудников от 30 до 150 чел. (например, «Итака», «Динас»  и др.). Среди средних фирм есть и многопрофильные, и специализированные, узко профильные. Достоинством средних  фирм является высокий профессионализм  ограниченного штата специалистов, оперативность и профессионализм  в управлении фирмой.

Малые фирмы  — фирмы с численностью сотрудников  до 30 чел. Это, как правило, новые  фирмы, процесс становления которых  еще не закончился.

Узко  профильные фирмы специализируются исключительно на одной какой-либо услуге, например, на аренде жилья или  на проведении финансовых операций. Они, как правило, укомплектованы специалистами, пришедшими на работу из преуспевающих  фирм.

Как показывает практика, для рынка жилой недвижимости характерно преобладание малых фирм, здесь работают также индивидуальные брокеры и консультанты.

Крупные риэлтерские компании являются преобладающими на рынке коммерческой недвижимости, в сфере эксплуатации жилья.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может  быть осуществлена без предварительной  оценки стоимости недвижимости. Процедура  оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой  стороны о рыночной стоимости  недвижимости.

В странах  с рыночной экономикой существует государственная  служба оценки недвижимости, с помощью  которой определяется рыночная цена недвижимости.

В России учетом и определением стоимости  недвижимости занимались бюро технической  инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так  как не учитывает уровень инфляции.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения  кредита, при инвестировании, страховании  и самое главное — при продаже  недвижимости. Оценка нужна по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу, по заказу потенциального покупателя во многих случаях перед  заключением сделки, для определения  стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах.