Структура рынка жилья

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние  жилищной сферы, является изменение  условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие  ставки по долгосрочным кредитам на строительство  приводят к повышению затрат на  строительство и снижению его  объемов при падении нормы  прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы  землепользования, ограничения и  повышения цен на земельные участки  под строительство жилых объектов. Таким образом, различные внешние  факторы могут вызывать изменения  как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения  вызывают смещение сразу ряда параметров.

 

                 3.  Рынок жилья: субъекты, факторы.  
 
       По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов  развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

На отдельных сегментах  рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения  при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений мало зависит от времени года, здесь колебания тесно связаны с общей экономической ситуацией.

В каждом сегменте рынка  можно говорить о наличии двух составляющих: 
 
- первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости. 
 
- вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже  созданными объектами, находящимися в  эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный  рынки, выступая двумя частями единого  рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как  частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных  переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера  включают инвестиционную, кредитную  и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие  из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые  установлены исполнительными органами власти всех уровней.

 Этап в исследовании  рынка, позволяющий перейти от  общих его характеристик к  анализу ситуации по отношении  к конкретному объекту или  их группе, является сегментация  рынка, позволяющая сосредоточить  основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение  при выборе того или иного  варианта решения предпринимателя.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом  факторов, которые затрудняют его  анализ, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

Жилищный фонд крайне неоднороден. Для каждого жилища различают  свой определенный набор жилищных услуг. Выделяют характеристики собственно жилья  и характеристики места его расположения. Собственно жилище характеризуется, прежде всего, качеством строительства  и эксплуатации, степенью износа, размерами, особенностями проектирования. Место  расположения, в частности, включает наличие инфраструктуры, окружающую среду и целый ряд других показателей. Совокупные характеристики жилья составляют качество жилищного фонда.

Разнообразие и количество жилищных услуг напрямую зависит  от совокупных, качественных характеристик  жилья. Например, проектные особенности  жилищного фонда с учетом его  месторасположения, предусматривающие  набор подводимых к нему коммуникаций, формируют предоставляемые фондом соответствующие услуги, различающиеся  в каждом конкретном случае (водоснабжение, отопление, газоснабжение, канализация, Интернет, телефонная или иная связь).

Жилище - долговечный товар, следовательно, нуждается в длительном содержании и уходе. Характер, объемы и качество этого содержания влияют на степень износа и качественные характеристики жилищных услуг. Повышение  степени изношенности жилища и снижение расходов на его содержание приводят к сокращению количества и снижению качества предоставляемых жилищных услуг. Для жилья характерна высокая стоимость, обусловленная целым рядом его особенностей. Во-первых, жилье является товаром, обеспечивающим жизнедеятельность человека в течение длительного времени. Во-вторых, это технологически сложный и затратный продукт производства, долгосрочный и дорогой в использовании. К особенностям жилищного фонда относят и высокий уровень издержек, возникающий в результате смены жилья, что обуславливает достаточную степень консерватизма при принятии населением решений о его замене.

Таким образом, все вышеперечисленные особенности оказывают непосредственно влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье и жилищные услуги, и качество их предложения.  
 
 

 

III. Заключение

В заключении следует сказать, что законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов и иных нормативных правовых актов.

Конституция РФ является правовой основой  развития всего российского законодательства. В ней изложены основополагающие принципы, определяющие законное и  цивилизованное управление недвижимостью  в России. Также Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, займа и других сделок.

Среди федеральных законов особое место занимает Закон РФ «Об основах  федеральной жилищной политики», принятый 24.12.1992 г. Закон определяет основные принципы реализации конституционного права граждан РФ на жилище в новых  социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового  регулирования жилищных отношений  при становлении различных форм собственности и видов пользования  недвижимостью в жилищной сфере. Механизм финансовой поддержки приобретения жилья и жилищного строительства на федеральном уровне был сформирован в рамках Государственной целевой программы «Жилище». В рамках этих программ были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены ее приоритетные направления. Главной целью программы является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России.

                                       

IV. Расчетная часть.

 

1. Расчет инвестиционного  потенциала семьи

 

а) Расчет величины совокупного семейного дохода:

CCD_c = CCD_ед*N, тыс. руб.

где CCD_ед – совокупный семейный доход на 1 человека в месяц, тыс. руб.

N – количество членов семьи, чел.

CCD_c= 40,0 тыс. руб.

 

б) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

CCD_min ≥ (1+k_c)*МПБ*N(1+k₀), тыс. руб.

 

где k_c – коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

k₀ – коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

МБП – минимальный прожиточный  бюджет на 1 человека в месяц,

тыс. руб.

CCD_min = (1+0,035)*7*3(1+0,3)=28,0 тыс. руб.

 

Поскольку CCD_с > CCD_min, то семья может участвовать в ипотечной программе.

 

в) Расчет максимально возможного размера кредита:

К=12k₀ (n/1+rn)*CCD_c, тыс. руб.

где n – срок кредитования, лет;

r – ставка по кредиту,  ед.

К=12*0,3 (15/1+0,285*15)*40=409,0 тыс. руб.

 

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.

P = 12P_н((1+r_н)ⁿ – 1)/r_н), тыс. руб.

где Р_н=(k₀+k_c)*CCD_c – размер ежемесячных % на накопления, тыс. руб.

r_н – ставка накопительного вклада, ед.

n – продолжительность  накопительного периода, лет.

P = 12*13,4((1+0,1)³ – 1)/0,1 = 532,0 тыс. руб.

 

д) Стоимость собственного жилья типа Н

С_сж = F_ст*С_ед, тыс. руб.

где F_ст – стандартная площадь собственного жилья, м²

С_ед – стоимость 1 м² жилья, тыс. руб.

С_сж = 33*40,2=1326,6 тыс. руб.

 

е) Определение инвестиционного потенциала семьи

И=К+Р+С_сж, тыс. руб.

И=409+532+1326,6=2267,6 тыс. руб.

 

2. Выбор приобретаемой  квартиры

 

а) Расчет площади жилья, доступного для приобретения

− расчетная площадь жилья типа Н

F_H = И /С_ед.Н, F_H = 2267,6 / 40,2 = 56,4 м²

− расчетная площадь жилья типа Т

F_T = И / С_ед.Т, F_T = 2267,6 / 42 = 54 м²

− расчетная площадь жилья типа У

F_У = И / С_ед.У, F_У = 2267,6 / 53,8 = 42,1 м²

− расчетная площадь жилья типа С

F_C = И / С_ед.C, F_C = 2267,6 / 61,6 = 36,8 м²

Примечание: квартиры улучшенной планировки и современной постройки

предполагается приобретать  на первичном рынке жилья.

 

б) Определение площади квартир по вариантам

− жилье типа Н – двухкомнатная квартира площадью 48 м², т.к.

F_p>F_ст;

− жилье типа Т – двухкомнатная квартира площадью 52 м², т.к.

F_p>F_ст;

− жилье типа У – однокомнатная квартира площадью 40 м², т.к.

F_p>F_ст;

− жилье типа С – однокомнатная квартира площадью 50 м² недоступна для приобретения, т.к. F_p<F_ст.

 

в) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение приобрести двухкомнатную квартиру типовой  планировки общей стоимостью (С_нж):

С_нж = F_нж*С_ед

где F_нж – площадь приобретенного жилья.

С_нж=52*42 = 2184,0 тыс. руб.

 

г) Определяем размер свободных средств

С_св  = И - С_нж, тыс. руб.

С_св = 2267,6 – 2184,0=84 тыс. руб.

Поскольку на вторичном рынке  сразу оплачивается вся стоимость  квартиры, то целесообразно снизить  размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е.

Р_тр = Р - С_св, тыс. руб.

Р_тр = 532,0 – 84,0 = 448,0 тыс. руб.

 

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья

С_нж = Р+К+С_сж, тыс. руб.

С_нж=532,0+409,0+1326,6 = 2268,0 тыс. руб.

 

е) Структура стоимости жилья в процентах:

- доля 

Р(%) = 532,0/2268,0*100 = 23,46%

− доля кредита    К(%) = 409,0/2268,0 *100 = 18,03%

− доля стоимости собственного жилья  С_сж (%) = 1326,6/2268,0 *100 = 58,49%

 

3. Расчет ежемесячного  платежа на погашение кредита

 

а) В = К(1+rn) / 12n, тыс. руб.

B = 409,0(1+0,285*15) / 12*15 = 12 тыс. руб.

 

б) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса

В_н = (k₀+k_c)*CCD_c, тыс. руб.

В_н= (0,3+0,035)*40,0 = 13,0 тыс. руб.

 

в) Расчет полной стоимости жилья

Cⁿ_нж = C_нж + К * r * n, тыс. руб.

где C_нж - расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс. руб.

Сⁿ _нж = 2268,0+409,0*0,285*15 = 4016,0 тыс. руб.

 

4. Основные результаты  расчетов

 

1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:

- типа Н – 2-комнатная,  площадью 48 м²;

- типа Т – 2-комнатная, площадью 52 м²;

- типа У – 1-комнатная, площадью 40 м²;

- типа С – 1-комнатная площадью 50 м² недоступна для приобретения.

 

2. Показатели варианта приобретения 2-комнатной квартиры типа Т, площадью 52 м²:

- общая стоимость –  2268,0 тыс. руб. или 100%;

- денежные накопления  – 448,0 тыс. руб. или 23,46%;

- кредит – 409,0 тыс. руб.  или 18,03%;

- стоимость собственного  жилья – 1326,6 тыс. руб. или  58,49%.

 

3. Обязательные платежи:

- отчисления на накопление  первоначального взноса (р) –  13,0 тыс. 

- отчисления на погашение  кредита – 12,0 тыс. руб.

 

Список используемой литературы

 

1. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Общие положения: Учебное пособие. – Н.Новгород: Нижегород. гос. архит.- строит. ун-т, 2004. – 101 с.
2. Липсиц И.В. «Экономика: учебник для вузов». – М.: Омега-Л, 2006. – 656с. – (Высшее экономическое образование).
3. Абалкина И., Высоковский А., Трутнев Э. Развитие недвижимости и 
   оценка стоимости земли, // Вопросы экономики -1994 -№ 10.
4. Бяков Э. Приватизация и создание рынка недвижимости. // Российский

экономический журнал - 1996 -№5-6.

5. Учебник для вузов. - 3-е издание. Серия "Экономическое возрождение России" - СПб: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.