Структура рынка жилья

Содержание

 

1. Введение……………………………………………………………2
2. Структура рынка жилья…………………………………………...4
1. Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости……...4
2. Организация и механизм функционирования рынка жилья...7
3. Рынок жилья: субъекты, факторы……………………………10
3. Заключение………………………………………………………..14
4. Расчетная часть…………………………………………………...15

Список используемой литературы……………………………………..20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Введение.

 

Рынок жилья является одним  из наиболее динамично развивающихся  сегментов рынка недвижимости и  несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность  для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости  и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку  приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту  покупки обычно предшествует длительный период накопления.                          Массовый рынок жилья необходим  как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Формирование  рынка жилья в значительной мере зависит от целого ряда факторов и условий, которые исследуются различными отраслями статистики и учитываются в программах статистических работ. В частности, на формирование рынка жилья оказывают влияние численность и состав населения, демографическая ситуация, уровень жизни населения, миграционные процессы, инвестиционный климат, темпы жилищного строительства.

Следует отметить, что в Российской Федерации жилищное строительство осуществлялось предприятиями и организациями всех форм собственности, а также населением за свой счет и с помощью кредитов.

Здания являются одной из форм продукции строительства. Жилые здания являются строительной системой, состоящей из совмещенных конструкций, образующих надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания людей. Для обобщающей характеристики ввода в действие жилых зданий и формирования рынка жилья могут быть использованы показатели площади и объема. Объем ввода в действие жилых объектов может быть охарактеризован в натуральном и стоимостном выражении. Как уже отмечалось, на рынок жилья могут быть представлены, как жилые готовые дома, так и объекты незавершенного строительства.

Для жилищного  строительства характерно то, что  инвестиционный процесс, который начинается с проектирования и завершается реализацией строительной продукции, является длительным. От начала проектирования жилого здания до представления его на продажу проходит длительное время.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

II. Структура рынка жилья

1. Рынок жилья как составляющая рынка недвижимости

Для характеристики рынка жилья необходимо остановится на некоторых методологических положениях экономической теории, и уточнить само понятие «рынок», так как рынок представляет собой сложное и многообразное экономическое и социальное понятие. Если рассматривать только экономический аспект этого понятия, то рынок представляет собой совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу купли-продажи товара. Вместе с тем рынок выступает важнейшим связующим звеном между товаропроизводителями и потребителями. На рынке осуществляется формирование и движение спроса и предложения. Под влиянием соотношения спроса и предложения происходит колебание цен и определяется стоимость товара. В экономической теории представлено множество определений рынка, которые отражают разные стороны такого сложного и многообразного феномена социально-экономического явления как рынок. Эти определения выражают разные подходы научных школ и отдельных ученых к этому феномену.

Рынок недвижимости мы будем рассматривать как форму  организации экономической деятельности, базирующуюся на трех обязательных признаках: частная собственность, добровольное экономическое взаимодействие самостоятельных и независимых друг от друга субъектов и конкуренция.

Экономическая деятельность требует объединения усилий многих людей, привлечения средств и возможностей, предоставляемых обществом. Любая экономическая деятельность затрагивает интересы всего общества и является объектом воздействия (регулирования) со стороны общества.

Основными субъектами рынка являются люди (физические лица) и группы людей, совместно осуществляющие экономическую деятельность. В рыночной экономике эти группы принимают форму юридически оформленных организаций (юридических лиц). К таковым относятся фирмы, корпорации и т.п. организации. Субъектами рынка могут выступать и государственные предприятия. Субъекты рынка, опираясь на собственные решения и предпочтения, вступают друг с другом в экономические отношения, заключая контракты. При этом контракты - не только письменные договоры, заключаемые продавцом и покупателем, но и любые формы    сотрудничества    и    соглашений    между    самостоятельными    и  независимыми участниками экономического процесса. Эти положения полностью касаются и такого сложного понятия как рынок недвижимости.

Особенностью  рынка недвижимости является то, что  он состоит из товаров, представляющих конкретные объекты недвижимости; работ (строительство, реконструкция); посреднических услуг. К недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты (земля, природные ресурсы), имеющие экономическую и стратегическую ценность для государства.

Рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет свои уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости. Между строителями и инвесторами возникают отношения купли-продажи недвижимости. Рынок недвижимости выполняет, таким образом, экономическую функцию, сводя вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Состояние рынка недвижимости зависит от состояния потребительского рынка. Иными словами, для него характерен так называемый вторичный производный спрос. При этом фирма, выступающая на рынке в роли продавца, может выступать и в другой роли — в качестве покупателя.

 На рынок  недвижимости оказывают влияние  такие факторы, как спрос и предложение рабочей силы в строительстве, конкуренция и т.д.; уровень оплаты труда. Уровень оплаты труда оказывает непосредственное влияние на соотношение инвестиционного спроса и предложения. Перед владельцем денежных средств возникает вопрос, следует ли инвестировать их в недвижимость или лучше направить в финансовую сферу.

На формирование рынка жилья как важнейшей  составляющей рынка недвижимости оказали  процессы приватизации, которые способствовали реформированию отношений собственности. Приватизация жилищ положил па начало рыночным отношениям в жилищной сфере России. Жилье передавалось в собственность населения на добровольной основе либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости с учетом оценки органов бюро технической инвентаризации. При этом еще не использовались рыночные цены.

Передача квартир  в частную собственность позволила  создать для их владельцев необходимые условия для операций с недвижимостью.

Источником формирования рынка жилья является жилищный фонд. В состав жилищного фонда входит совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности. При этом в его составе есть жилые помещения, не подлежащие приватизации (общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты для инвалидов и т.д.).

Жилищный фонд распределяется по видам и формам собственности:

- частный жилищный фонд, находящийся в собственности граждан; в собственности юридических лиц;

- государственный жилищный фонд (ведомственный, состоящий в федеральной государственной собственности; в собственности субъектов Российской Федерации);

- муниципальный  жилищный фонд (находящийся в собственности района, города);

- общественный жилищный фонд (собственность общественных объединений);

- жилищный фонд смешанной формы собственности (совместная или долевая собственность различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений).

 

2.  Организация и механизм функционирования жилищного рынка.

 

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного  фонда и включает в себя часть  сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Рынок жилищной недвижимости – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного  фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов  всех его участников и конкуренции  эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда  и определяются набором, который  может  производить каждая жилая  единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности  человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических  субъектов, действующих на рынке  жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Состояния рынка жилья  зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты  недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные  влиянием различных внешних и  внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. Различаются характеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда.

Жилище – долговечный  товар, следовательно, он нуждается  в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья  может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя  деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти  особенности оказывают непосредственное влияние  на процессы, протекающие  в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного  фонда представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными  предпочтениями. Спрос на жилье обратно  пропорционален ценам и прямо  пропорционален уровню доходов и  в краткосрочной перспективе  достаточно эластичен по отношению  к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое  потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение  жилья, являются уровень валовых  инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его  амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего  жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу  между  валовыми инвестициями в жилье и  уровнем его потерь (амортизация, выбытие).

Увеличение затрат на техническое  обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его  стоимости. Рост цен на рынке жилья  делает выгодными затраты на его  содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство.

Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как  стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья  и наличный жилищный фонд, сложившихся  под воздействием факторов спроса и  предложения.

Формирование предложения  жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и  рынком капитала (уровень капитализации  недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства.  В то же время, предложение жилья  диктуется потребностями населения  в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения  в жилье определяется, в первую очередь, демографическими,  общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы.

Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При  увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного  фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения  государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски  от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности  способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к  сужению спроса на объекты жилищного  фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет  ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.