Стоимость, ее виды и принципы оценки объектов недвижимости

 

 

 

     2. Развитие  оценочной деятельности в России

      Формирование  топографической базы оценки  в России (до 1861 г)

      Общим   обязательным   элементом   всех   оценочных   работ   является

геометрическое  измерение  земель.  Исходной  точкой  для  таких   измерений

служили   географические    карты,    составляемые    в    соответствии    с

астрономическими  данными о долготе и широте пунктов.

      Первые  карты российской территории  были составлены иностранцами  в XVI-

XVII вв. (в частности  карта Мюнстера, выпущенная в Базеле  в 1550  г.).  В

конце  XVII  века  появились  карты  Меркатора  и  Исаака  Масса,  а   также

рукописный «Большой чертеж» Московского государства, часть которого  в  1883

году была издана Языковым. В 1646  и  1650  гг.  в  Данциге  появляются  два

издания карты Украины. В конце XVII века в Амстердаме выходят  карты  России,

изданные, вероятно, по заказу ПетраI. Чуть позже, в 1714  г.,  появилась и

первая печатная карта на русском  языке.  С  момента  учреждения  Российской

Академии наук устанавливаются  должности  геодезистов,  создается  чертежная

мастерская.

      Постановка  картографии  на  государственную   базу  сразу  дала   свои

результаты. Обобщив  работу геодезистов, которые представили  в Академию  Наук

360 карт, секретарь  Сената Иван Кириллов издал  «Атлас Российской Империи»  в

трех томах, сожержащий 309 карт, покрывающих территорию от островов Эзель  и

Даго до Камчатки. С этого момента постоянное уточнение  и  переиздание  новых

карт  для  различных  целей  стало  постоянным   делом   Академии   Наук   и

географического департамента Сената.

      По  указу императора ПавлаI в 1796 г. было создано Депо карт, которое в

1812  г.  перешло   в  военное  ведомство   и   получило   название   «Военно-

топографическое депо». Начиная  с  1826  г.  под  руководством  Генерального

Штаба начались работы по триангуляционной съемке территории России,  которые

были завершены  к 1834 г. К концу XIX  века  военно-топографические  карты  в

трехверстном  масштабе  имелись  почти  для  всех  губерний  (кроме  крайних

северных и восточных).

      Вместе  с  триангуляционной  съемкой   и  составлением  топографических

документов в  России существовала и другая система  измерения территории.

      На  основании указа 1765 г. производилось  межевание, имевшее две формы:

генеральную  и  специальную.  Под  генеральным  межеванием   подразумевалось

обязательное  рамежевывание  всех  владений  какой-либо  области   на   дачи

генерального межевания. При этой  дачей  генерального  межевания  называлась

территория вокруг данного селения, исторически  используемая  его  жителями.

Генеральная межа обозначалась канавами, просеками, курганами  и  знаменитыми

межевыми столбами с надписями: «Будь каждый при  своем». Все, что  находилось

внутри генеральной  межи,  считалось  собственностью  всех  жителей  данного

селения. Специальное  межевание подразумевало разделение генеральной дачи  на

отдельные участки  и владения. Результаты межевания, которое  продолжалось  в

течение 1765 – 1855 гг., записывались в поземельных книгах.

      Особенность  межевания в России,  в  отличие   от  подобных  операций  в

странах Западной Европы, заключалась в  том,  что  оно  выполнялось  не  для

целей оценки, так  как налогов на имущество в  то время  не  было.  Но  именно

это  межевание  впоследствии  позволило  разделить  территории   по   формам

землевладения (в  частности: землевладение сельских общин, частные  поместья,

земли, принадлежащие  казий, церковные земли и т.д.)

      Возникновение  оценки как элемента системы  налогообложения (период 1861-

1893 гг.)

      С  отменой крепостного права в  1861 г. потребовалось изменить  и систему

налогообложения. Личная подушная подать, характерная для  крепостного  права,

решать  проблемы   местного   бюджета   в   условиях   становления   системы

самоуправления  уже не могла.

      Изданное  в 1864 г.  «Положение о земских   учреждения»  предусматривало

изменение базы и  частичный  переход  на  налогообложение  имущества  граждан

России. Для пополнения  государственного  бюджета  была  сохранена  подушная

система налогообложения, а  для  формирования  земского  бюджета  предметами

налогообложения  становились  «земли,  фабрики,   заводы,   промышленные   и

торговые заведения  и вообще недвижимые  имущества  в  уездах  и  городах,  а

также свидетельства  на права торговли». Размер  налогообложения  определялся

«доходностью и  ценностью облагаемых имуществ».

      Необходимость   определения  базы   налогообложения   для   недвижимого

имущества  стала  поводом  к  организации  соответствующих  мероприятий   по

изучению свойств  недвижимости разных типов. В соответствии с законом  работа

по учету и  оценке недвижимости должна была выполняться  на уровне  земских  и

городских  органов  самоуправления.  Отсюда  особая  актуальность   создания

нового управления статистики для оценочных нужд –  провинциальной  оценочной

статистики.

      Городские  и земские управы с самого  начала своего  существования   вели

учет  недвижимых  имуществ.  Для  определения  ценности   земель   применяли

установленную  цену   выкупа   земли   крестьянами,   а   оценка   городской

недвижимости производилась  на основании показаний владельцев.

      С  увеличением объемов  работ   в  некоторых  земствах  стали   создавать

специальные  статистические  бюро,  в  том  числе  и  выполнявшие  оценочные

работы.

      В  70-80-х  гг.   XIX   в.   начинается   постепенное   статистическое

исследование недвижимого  имущества в отдельных губерниях. Однако  специально

для целей  оценки  работы  проводились  только  Черниговской,  Херсонской  и

Нижегородской губерниями.

      Более  чем 30-летний опыт русских ученых  позволил сформулировать четкие

нормативные инструкции для выполнения практической оценки и  заложил  основы

методологии, которая  впоследствии дополнялась и корректировалась.

      Основные  концепции  оценочной  статистики   как   науки,   призванной

обеспечивать  решение  задач  оценки  недвижимости,  были  сформулированы  в

следующем виде:

         o   Оценочная   статистика   является   самостоятельной    наукой,

           определяющей степень доходности  и ценности недвижимого имущества

           в данной местности и в данный  момент;

         o Изучаемая оценочной статистикой ценность  недвижимости  должна

           пониматься  не  как  абстрактная   величина,   а   как   продукт

           общественного  труда,  увеличивающийся   по   мере   общественно-

           экономического развития данной  страны;

         o  В силу  необходимости   постоянного   отражения   изменяющихся

           характеристик  общественно-экономического   развития   оценочная

           статистика  должна  постоянно   совершенствоваться   в   изучении

           факторов доходности и ценности  недвижимости.

      В   рамках   основных   концессий   были   разработаны   и   постоянно

совершенствовались  конкретные методы сбора и обработки  информации для  целей

оценки, позволяющие  вырабатывать соответствующие методики[3].

      К   исходу  второго  тысячелетия   имущественные  отношения   в   России

радикально изменились. По данным  Л.  Макаровича  (1999)  Государственная и

муниципальная собственность  сократилась с 91% в 1991 г. до  40%  в  1997  г.

Доля других форм собственности возросла почти в  семь раз — с  9  до  60%.  В

общем объеме государственной  и  муниципальной  собственности  удельный  вес

федеральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился  на  уровне

15—17%. а в  муниципальной   —  увеличился  с  18  до  39%.  В  общем  объеме

негосударственной  собственности  смешанная  собственность  составляет  60%,

исключительно частная  около 40%. На настоящий момент в накопленном  основном

капитале и инвестициях  в него  на  федеральную  приходится,  соответственно,

20,7 и 11%,  субфедеральную  —  18,3  и  7,5,  муниципальную   —  17,2  и  5,

смешанную  российскую  —  35,3  и  49,  частную  —  18,2  и  21,   смешанную

иностранную — 0,8% и 3%[4].  В  процессе  разгосударствления  условно  можно

выделить несколько  этапов. При этом необходимо констатировать,  что  границы

этих  этапов  размыты  и  часто  последующий   этап   начинался   в   недрах

предыдущего.

      В  1996—1998 гг. перераспределение имущественных  прав частью  «сверху»,

частью «снизу»  протекало в русле хоть каких-то правил и легальных  процедур.

Положения, сформулированные в  законе  «Об  акционерных  обществах»,  других

нормативных актах  по приватизации и рынку  ценных  бумаг  позволили  крупным

компаниям  в  топливно-энергетическом   комплексе   и   остальных   секторах

относительно  бесконфликтно  консолидировать   контроль   в   своих   прежде

нестабильных конгломератах. Однако  это  не  исключило  произвола,  когда  в

схватке за активы сталкивались интересы олигархических  банков,  корпораций,

естественных монополий, иностранных инвесторов, региональных  и  федеральных

властей. Достаточно вспомнить  о  «войне  компроматов»  и  скандалах  вокруг

известных корпораций, нефтяных  компаний,  металлургических  предприятий  во

время залоговых  и инвестиционных  конкурсов.  Противоборство  препятствовало

установлению   цивилизованного,   корректного   с   точки   зрения    закона

регулирования прав собственности.

      В  недавнем прошлом (да и в  настоящее время тоже) в частном  и смешанном

секторах  при  переделе  собственности   широко   использовались   различные

полулегальные  приемы:  в  акционерных  обществах  мешали  проводить  аудит;

акционеров дезинформировали о сроках и повестке общего собрания;  обладатели

мелких пакетов  дискриминировались при выплате  дивидендов,  при  переходе  на

единую акцию. Последний  прием  часто  применялся  для  «разбавления»  долей

нежелательных акционеров и  управленцев,  для  перераспределения  подписного

капитала.

      В   названных   целях   практиковалось   дробление    акций,    выпуск

конвертируемых  облигаций, размешавшихся среди  «своих». Чтобы  нейтрализовать

внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций  и,  соответственно,

его право вето на дополнительный выпуск бумаг,  устанавливались  специальные

цены,  а  активы   перераспределялись   между   дочерними   и   материнскими

структурами АО, принося  в жертву интересы мелких пайщиков.

      Банки  и другие финансовые институты  использовали одни и те же  сценарии

приобретения  собственности,  целенаправленно  скупая  пакеты  ценных  бумаг

напрямую у работников - держателей акций  либо  на  биржевом  и  внебиржевом

рынках у кредитных  организаций, брокеров, инвестиционных  и  паевых  фондов.

Выкупая акции по  льготным  ценам,  они  получали  в  траст  государственные

пакеты у федеральных  и региональных органов власти в  результате  закулисного

сговора. В официальные  и неофициальные финансово-промышленные группы или  по

доброй воле, или  насильственно втягивались доходные предприятия.

Все   это   привело   к    усилению    «регионализации»    перераспределения

собственности, формированию региональных  холдинговых  структур  под  эгидой

местных властей. Однако наиболее сильные позиции в схватке  за  собственность

сохраняют  за  собой  естественные  монополии  (Газпром,  РАО  ЕЭС  и  пр.),

экспортные корпорации, развитие которых  значительно  стимулировала  высокая

ценовая конъюнктура  на мировых рынках в 1999—2001 гг.,  и  импортозамещающие

производства, выигравшие от девальвации и инфляции.

      В  1999 г. для передела  собственности   широко  использовался  долговой

механизм. Государство  инициировало обмен задолженности  банков и компаний  на

корпоративные облигации,  доли  в  акционерном  капитале  с  санкции  общего

собрания акционеров.

      В   настоящее  время  ускоренное  либо  преднамеренное  банкротство,  в

соответствии  с  Постановлением  Правительства  РФ  «О  мерах  по  повышению

эффективности применения процедур банкротства» от 22 мая 1998 г.,  все  чаще

используется  для  захвата  собственности  и   установления   контроля.   По

информации Федеральной  службы по делам  о  несостоятельности,  такие  случаи

исчисляются  десятками.  В  результате  происходит  либо  полное  поглощение

банкрота либо его  расчленение  на  две  структуры:  новую  и  старую.  Новая

структура  имеет  чистый  баланс  и  доходные  активы,  а  старая  структура

сохраняет плохие и  безнадежные долги.

      Несовершенство  законодательства, судебной системы  и института судебных

приставов сдерживает оценщиков  от  широкого  применения  ареста  и  продажи

имущества должников  с торгов, препятствует перераспределению  собственности.

Более  того,  государство  как  элемент  «институциональной   структуры»   в

значительной мере  остается  пассивным  наблюдателем,  чаше  дестабилизирует