Система государственного регулирования рынка жилья

Развитию рынка жилья  и ипотеки содействовали Федеральный  закон от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об оценочной деятельности»  и законы о страховой деятельности, создавшие базу для страховой  защиты ипотеки.

Дальнейшее совершенствование  этих аспектов законодательства связано  с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой деятельности.10

Гражданский кодекс РФ и  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают обязательную государственную регистрацию недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права.

Новый Земельный кодекс от 25.10.2001 № 136-ФЗ направлен на устранение административных барьеров при оформлении земельного участка под застройку. Согласно изменениям этого документа, земельные участки под жилищное строительство предоставляются  только на открытых аукционах.

К нормативно-правовым актам, регламентирующих жилищное строительство  относят Федеральный закон от 19.06.1995 № 89-ФЗ «О стандартизации», определяющий четыре основные вида нормативных документов: государственные стандарты (ГОСТ), отраслевые стандарты (ОСТ), стандарты предприятия (СТП), стандарты научно-технических обществ (СТО). К федеральным нормативным документам относятся строительные нормы и правила (СНиП), ГОСТ, своды правил по проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). Для субъектов РФ введен новый нормативный документ – территориальные строительные нормы (ТСН), а СТП и СТО относят к производственно-отраслевым нормативным документам.

В развитие законов о формировании системы ипотечного кредитования разработана  Инструкция Минюста России о порядке  государственной регистрации ипотеки  жилого помещения, возникающей в  силу закона или договора, а также  о порядке регистрации смены  залогодержателя в связи с  переходом прав требования по ипотечным  кредитам. Центральный Банк РФ разработал и утвердил изменения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а  «О порядке формирования и использования  резерва на возможные потери по ссудам».

Кроме этого, к документам законодательной базы РФ в части  ипотеки можно отнести: Письмо Госкомитета  РФ по строительству и жилищно-коммунальному  комплексу «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования» от 9 августа 1999 г. №СК-2725/19, Постановление Правительства  РФ «О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. №28, Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28), Постановление Правительства  «О создании Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию».

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной  жилищной инспекции в РФ» создан орган (жилищная инспекция), осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства  при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих требованиям федеральных  стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда  и общего имущества собственников  помещений в многоквартирном  доме независимо от их принадлежности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Проблемы  регулирования Российского рынка  жилья

 
Современный рынок жилья в России, как и вся экономика, требует  коренной модернизации, в результате которой появится  возможность  обеспечить решение жилищной проблемы населения страны. Без решения  этой проблемы не может быть осуществлена модернизация всей социально-экономической  системы.

Такую модернизацию следует  реализовывать как системный, научно-обоснованный,  последовательный,  взаимосвязанный  комплекс мер, охватывающий все сферы  жизнедеятельности общества с целью  перевода его в новое качественное состояние, соответствующее условиям и требованиям, предъявляемым процессом  мировой глобализации к человеку, обществу, стране, государству. Только такой путь позволит обеспечить воспроизводство и конкурентоспособность человеческого капитала, как главной составляющей национального богатства России.

Объем  жилищного  фонда Российской Федерации по состоянию на 2010 год составлял чуть более 3,1 млрд кв. м. По  оценкам специалистов  для удовлетворения  потребности населения в жилье, сформировавшейся к 2011 году, жилищный фонд необходимо увеличить до 5 млрд кв. м. Количество квартир и индивидуальных домов (единиц жилья) по состоянию на 2010 год составляет 60,04 миллионов, при этом средняя площадь единицы жилья составляет 51,7 кв. метров. Таким образом, жилищная обеспеченность в единицах жилья на 1000 человек составляет 408 единиц, что близко к средне-европейскому уровню. Средняя обеспеченность общей жилой площадью населения в стране составляет 21,1кв. м на человека, что в 2 раза ниже, чем в среднем по Европе. 72% от общего объема приходится на жилищный фонд в городских поселениях, 28% от общего объема сосредоточено в сельской местности, что свидетельствует о значительной урбанизации населения в стране.

В частной собственности  находится около 80% общего объема жилищного фонда страны. Значительная часть собственников не готова принимать на себя ответственность и расходы по эксплуатации многоквартирных домов. Лишь в 10% многоквартирных жилых домов созданы товарищества собственников жилья.

Около 20% общего объема жилищного фонда находится в государственной и муниципальной собственности. В основном это  неприватизированное  по  разным  причинам  жилье,  предоставленное  по  бессрочным  договорам  социального  найма (фактически  бесплатно)  без  учета  имущественного  положения, а также наличия или отсутствия потребности в оказании государственной поддержки. Это, приводит к неэффективному использованию ограниченных финансовых ресурсов, и не способствует увеличению муниципального фонда, предназначенного для социального найма.

Существующий рынок найма  жилья преимущественно нелегален. По данным Всероссийской переписи населения 2010 года,  3,4-4% семей снимали жилые помещения у отдельных граждан. При этом по экспертным оценкам, размер жилищного фонда, сдаваемого в наем, составляет около 15-17%.

В настоящее время фактически отсутствуют участники рынка, профессионально  занимающиеся предоставлением жилья  в наем. При этом рынок найма  жилья является одним из самых  перспективных, так как, учитывая активную трудовую миграцию внутри страны и  уровень доходов населения, значительная часть нуждающихся в жилье  может удовлетворить свою потребность, сняв жилье на рынке. К примеру, рынок  найма жилья в большинстве  европейских  стран  составляет  около  30% от  всего жилищного фонда.

При общем размере всех земель Российской Федерации в 1709,8 млн гектар, земли населенных пунктов  занимают 19,1 млн гектар или примерно 1,1 процента от всех земель, из них земли городских поселений составляют всего 7,9 млн гектар или 0,46 процента, а земли сельских поселений 11,2 млн гектар или 0,65 процента от всех земель России. При этом во многих крупных и крупнейших городах статус земель, определяемый их категорией, не допускающей жилищного строительства, ограничивает возможности массового жилищного строительства.

По типу застройки в  Российской Федерации 30,2% составляет индивидуальное жилье, 69,8%— многоэтажная застройка. Эти  данные  свидетельствуют  о  существенном  преобладании многоэтажного жилья, и, соответственно, плотности застройки, притом,  что  в  Европе,  как  правило,  многоэтажная  застройка составляет от 20 до 40% жилищного фонда.

Степень износа жилищного  фонда на 2010 год характеризовалась  следующими показателями:

— минимальный износ (от 0 до 30%) имеет 50% жилищного фонда;

— износ от 31 до 65%, требующий ремонта либо модернизации, имеет 40% жилищного фонда;

— износ от 66 до 70%, при котором обязательным является

проведение капитального ремонта либо модернизации жилищного  фонда, либо его сноса, составляет 7% жилищного фонда;

— критическую степень  износа (свыше 70%) имеет 3% жилищного фонда (в 2005 году — 0,9%).

При этом следует учитывать, что данные показатели рассчитаны исходя из формального подсчета срока эксплуатации  жилых домов, они не отражают реального  состояния жилищного фонда, а  система регулярного технического аудита жилищного фонда фактически отсутствует.

Строительство  жилья  характеризуется  следующими показателями: в 2007 году введено в эксплуатацию жилых помещений общей площадью 61,2 млн кв. м., что составляет 120,9% к аналогичному периоду 2006 года, в 2009 году — 59,9 млн кв. м или 93,4% к 2008 году. В то же время снижение в 2010 году объемов строительства до уровня 58,1 млн кв. м не позволило удовлетворить имеющийся спрос населения на жилье.

Ввод жилья на душу населения по регионам России неравномерен. По итогам 2010 года в среднем по стране введено 0,41 кв. м на человека, при разбросе от 0,02 кв. м на человека в Мурманской области до 0,9 кв. м в Московской области. Объёмы ввода жилья во многих субъектах Российской Федерации не отвечают существующей потребности, что обусловлено не только объективными социально-экономическими факторами, но и рядом субъективных факторов, включая качество управления на уровне регионов и муниципальных образований.

Кроме того, существует ряд  регионов, в которых отсутствует  необходимость в массовом строительстве  жилья ввиду высокой средней  жилищной обеспеченности и сокращающейся  численности населения.

Одним из факторов, сдерживающих рост темпов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного  комплекса. Развитие строительного  комплекса ограничивается: изношенностью  производственных мощностей, низкой конкурентоспособностью ряда отечественных строительных материалов, недостаточным уровнем внедрения  современных технологий строительства  и производства строительных материалов, дефицитом квалифицированных кадров на всех уровнях. Кроме 

того, по оценке Росстата износ  основных фондов в промышленности строительных материалов составляет не менее 44%.

По данным субъектов Российской Федерации в 2010 году будет обеспечено инженерной инфраструктурой около 13,5 тыс. га  земли.  Для  того  чтобы  обеспечить  доведение  объема  жилищного фонда до 5 млрд кв. м, необходимо увеличить объем  земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, минимум в 5-6 раз.

При этом надежность существующей инженерной инфраструктуры  в  регионах  по  экспертным  оценкам  существенно  ниже допустимого уровня (количество аварий и повреждений составляет от 1,8 до 2,2 на 1 км сети в год при допустимых 0,3).

В то же время масштаб  замены сетей не превышает 1,2% их общей протяженности, и только в отдельных регионах — до 1,8%, при необходимых 4-5% в год.

Стоимость жилья в Российской Федерации продолжает расти. Начиная с 1998 года, стоимость жилья росла, в среднем на 27 процентов в год, то есть существенно превышала уровень инфляции и темпы роста стоимости строительных материалов.

Самый существенный скачок цен за последние 5 лет произошел  в 2006 году — на 53%, по итогам второго квартала 2007 года цены выросли на 17,5% по сравнению с концом 2006 года и составили 42,3 тысячи рублей за кв. м на первичном рынке и 43,3 тысячи рублей на вторичном рынке жилья. Относительное снижение началось в основном по результатам кризиса 2008 года. При этом темпы роста доходов населения существенно ниже темпов роста цен на жилье.

Серьезной проблемой жилищного  рынка является то, что циклы  роста  спроса  и  предложения  на  жилье  не  совпадают.  Спрос  рос  достаточно  интенсивно  до  середины  2008  года  (в 2005-2007 годах в России спрос стимулировался ростом доходов населения, развитием ипотеки, падением курса доллара и отсутствием адекватных финансовых инструментов вложения накопленных средств).  При этом  рост  объемов предложения обеспечивается с существенной задержкой (1-3 года), за этот период часто возникает тенденция падения спроса (2008-2010 годы). Иными словами, основная причина опережающего роста цен — дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья. Кроме того, отсутствие стабильности на жилищном  рынке формирует тенденцию роста объемов жилья, приобретаемого  в инвестиционных  целях,  а существующий  дисбаланс спроса и предложения приводит к ориентации рынка преимущественно на высокодоходные группы населения. Как показывает общемировая практика, чем менее прогнозируемы тенденции спроса и предложении, тем выше цены на жилье. Существенный рост объемов ипотечного жилищного кредитования (в 2006 году выдано ипотечных кредитов на сумму 263,6 млрд руб., что почти в 2 раза превышает прогнозный показатель, в 1 полугодии 2007 года — 203,1 млрд руб.), позволил увеличить платежеспособный спрос населения, однако недостаточность предложения жилья на рынке не позволила существенно повысить его доступность. Кризисные явления 2008 года практически свели на нет ипотечную программу в Российской Федерации.

Оценка  изменений  коэффициента  доступности жилья показывает, что  приобретение жилья для большинства  граждан является не доступным. Доходы населения и уровень цен на рынке жилья не позволяют приобрести в собственность жилье около 80% населения России, купить жилье сразу может не более 2%, а доля тех, кто хочет и способен решить жилищную проблему с помощью ипотеки не превышает 8%населения.