Рынок жилья и его функционирование

Масштабные проекты всегда требуют кооперирования разных участников. Сам по себе этот способ сотрудничества власти и бизнеса не нов. Москва на протяжении последнего десятилетия именно таким образом ведет широкомасштабное жилищное строительство, обеспечивая жильем малоимущих жителей города. Для многих городов РФ вопрос о привлечении инвестиций чрезвычайно актуален, поскольку сами местные органы власти при дефицитности бюджета не могут в большинстве случаев выступить инвесторами масштабных программ развития, важнейшими из которых в условиях реформирования местного самоуправления могли бы стать жилищные программы.

По мнению А.М. Балтиной и В.И. Кравцова, создание условий для жилищного строительства в условиях современного города может быть решаемой местными органами при наличии желания и умения организовать всех заинтересованных в этом субъектов. Причем речь может идти о массовой застройке жилых кварталов, что позволило бы сократить затраты на сооружение жилья.

Инвестором в создание внешних эксплуатационных сетей может стать муниципальное образование, аккумулирующее необходимые средства от приватизации тех объектов недвижимости, которые напрямую не связаны с реализацией его полномочий. Вклад администрации муниципального образования может быть сделан инвестициями в развитие земельного участка, обустройство инфраструктуры которого привлечет инвесторов для его дальнейшего освоения.

Еще одним источником финансирования программы жилищного строительства являются средства бюджета, выделяемые в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на реализацию областных жилищных программ. Представляется, что объединение финансовых ресурсов из бюджетов всех уровней могло бы стать ускорителем процесса предлагаемого проекта массовой жилищной застройки. Это тем более важно, что в дальнейшем намечается увеличение бюджетных инвестиций в жилищное строительство.

Для улучшения инвестиционного климата на рынке жилья государство также должно на всех уровнях создавать подходящую законодательную базу. Вследствие этого, авторы хотели бы рассмотреть закон от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом инвестировании», серьезно повлиявший на инвестиционную привлекательность данного рынка.

Согласно этому закону, существует запрет на привлечение средств дольщиков до получения и опубликования проектной документации, на изготовление которой необходимы большие средства. В результате с рынка исчезли компании, имеющие «пирамидальную» структуру и собирающие деньги вкладчиков под сомнительные проекты, данный закон ускорил процесс укрупнения рынка жилищного строительства. У власти появляются внятные партнеры, которые могут быть вовлечены в реализацию национальных проектов и смогут оперировать большими объемами. У потребителей - серьезные контрагенты, в финансовой устойчивости которых вроде бы сомневаться не приходится. Таким образом, у рынка появляется дополнительный стимул к консолидации, что делает его более прогнозируемым и привлекательным для масштабных инвестиций.

Однако для увеличения объемов жилищного строительства необходимо создавать не только законодательную базу, но и экономические инструменты, с помощью которых можно было бы запустить инвестиционно-строительный процесс. По мнению А.В. Аверченко, государству следует инвестировать стабилизационный фонд в строительство индивидуальных домов. При государственной поддержке их строительство может стать основным фактором роста строительной отрасли. Имеет смысл предоставлять адресные беспроцентные и безвозвратные (полностью или частично) ссуды таким категориям граждан, как бюджетники, людям со средним достатком возможно предоставления льготных государственных кредитов со сроком погашения не менее 10 лет под залог права требования на строящийся дом.

У инвесторов также есть несколько вариантов финансирования инвестиционных проектов на рынке недвижимости, главным образом, это заемное финансирование. Грамотный и профессиональный проект в сфере подразумевает привлечение заемного финансирования. По словам управляющего, директора Praedium Рубена Алчуджяна «финансировать полностью весь проект на собственные деньги, отрывая их от основного бизнеса, неправильно. Необходим грамотный баланс собственных и заемных средств». И надо отметить, что привлечение финансирования выгодно сразу с нескольких точек зрения. Во-первых, заемные деньги зачастую обходятся дешевле использования собственного капитала. Во-вторых, за счет использования сторонних финансовых ресурсов можно на ту же сумму построить больше площадей и увеличить прибыль. А в-третьих, если девелоперу удается привлечь именитых партнеров-инвесторов, это позволяет повысить престиж всего проекта.

Одним из способов привлечения средств является заимствование средств в банке. Существует два типа банковского финансирования проектов в сфере недвижимости: кредитование и проектное финансирование. Разница состоит в том, что кредитование используется для финансирования проектов, в которых уже имеется разрешение на строительство, или вообще для покупки готовых зданий. Проектное же финансирование предполагает выдачу средств на разработку участка. Пока в России проектным финансированием занимается только несколько банков (Сбербанк, ВТБ и некоторые другие). Остальные либо еще не умеют оказывать эту услугу должным образом, либо просто не рискуют входить в такие проекты. Преимуществом этого финансирования являются стабильные финансовые потоки, возможность получения инвестиций под залог или под хорошее имя, готовность банков кредитовать проекты на ранних стадиях строительства. Но есть и недостатки: довольно высокие проценты, строгие условия погашения займа и риск потерять объект в случае неуплаты, а также жесткие требования к заемщику и документации, что осложняет задачу для новичка.

Другой распространенный способ привлечения инвестиций — это соинвестирование (привлечение средств девелопера-партнера). Если это надежный и опытный партнер, то его имя, связи могут способствовать в получении административного ресурса, участка, в заключении договора с инвесторами и в согласовании будущего строительства. Но есть и негативные стороны, которые заключаются во вмешательстве в работу, внесение своих коррективов, указаний и возможном давлении на основного инвестора.

Таким образом, достоинствами данного варианта привлечения инвестиций является повышение надежности проекта в глазах инвестора, уверенность в создании качественного продукта. А весомый недостаток - высокий риск мошенничества, потеря проекта.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) давно признаны на западных рынках как эффективный и надежный инструмент привлечения средств в девелоперские проекты. В России ЗПИФН пока не так распространено из-за слишком сложного, по мнению операторов, механизма создания.

Причинами инновационной заторможенности эксперты называют административные барьеры и нормативы (по словам застройщиков, «СНиПы и ГОСТы уже остались за бортом современных возможностей» [3.30, с.46]), коррупционность и косность мышления местных властей. Понижает динамику внедрения инноваций плохое качество строительных материалов, которые увеличивают их расход, низкая квалификация подрядчиков, а также инновационные решения не востребованы проектировщиками и архитекторами. Еще одна причина - это специфика рыночной конъюнктурой, а именно безудержный рост цен на жилье. За последние десять лет цены на недвижимость выросли более чем на 400%, что уменьшило активность застройщиков. Они не были заинтересованы в масштабных инновациях и, более того, всячески культивировали сложившиеся стереотипы: «Ничего лучше кирпича не изобретено со времен египетских пирамид» [3.30,c.48]. Вследствие такой антиинновационной атмосферы потребители вынуждены крайне осторожно относится к любым инновациям в жилищной сфере, что негативно отражается на инвестиционной привлекательности рынка жилья со стороны иностранных инвесторов.

Таким образом, назрела необходимость создания системы инновполитики, рационно призванной не только снизить себестоимость проекта, но и снять существующие ограничения для широкого внедрения инноваций. Также нужны экономические стимулы, поощряющие внедрение энерго эффективных технологий (налоговые льготы, гранты, субсидии).

Для привлечения инвестиций не менее важной проблемой на рынке жилой недвижимости является увеличение предложений различных типов жилья, а также создание комфортной среды обитания в них, будущих владельцев.

«К сожалению, при обсуждении национального жилищного проекта почти не поднимаются вопросы эффективной эксплуатации жилья, его содержания, среды, в которой он расположен, что в принципе неверно», - отмечает член общественного при Министерстве регионального развития РФ В. Самошин. Вследствие чего эксперты настаивают на создании минимальных жилищных условий и окружающей социальной среды: парковка, обустройство подъездов, устройство минимальной механизации жилья. Помимо этого, должны быть стандартизированы параметры эффективности жилья с точки зрения эксплуатации.

Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладают те проекты, которые новы для российского рынка жилья. Так, генеральный директор компании «Управление PR» М. Григорьев указывает на востребованность доходных домов с возможностью проживания за достаточно небольшие деньги в однородном социальном слое [3.39,с.92]. Однако вместо такого жилищного фонда в России функционирует огромный по своим масштабам черный рынок аренды. Но существуют уже готовые интересные для инвесторов проекты. К элитному сегменту относится лофт - масштабная квартира в производственном помещении с высокими потолками и большими окнами, в ней важно сохранение унаследованных от прошлой жизни деталей. Большой доход могут принести инвесторам план по реорганизации городских земель вдоль железнодорожных путей, то есть здания будут сооружаться над ними и вокруг этих территорий. Еще одним крупным проектом является высвобождение земель из-под линий электропередач (ЛЭП) путем перевода их из воздушных в подземные кабельные электросети. Это позволит на месте ЛЭП возводить здания. Не менее масштабным и необходимым для создания естественной структуры поселений является создание городов. Стоит заметить, что тенденция к строительству новых городов уже наметилась. Сейчас на разных стадиях реализации находится около сорока проектов комплексного развития территории.

При разработке инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости нельзя забывать об использовании современных методов коммуникационного маркетинга. Для привлечения инвестиционного потребителя строительные фирмы все чаще используют рекламу и паблик рилейшенз. Например, многие используют общепринятый вариант технологии паблик рилейшнз, нацеленный на подчеркивание своего конкурентного преимущества в соответствии с традициями современного создания имиджа нового здания. В свою очередь, на формирование инвестиционного фона строительства жилой недвижимости оказывают влияние и административные органы. Не только через нормативное регулирование, но и через публичные, ориентированные на инвестиционного потребителя, заявления ответственных лиц. Заявление Юрия Лужкова о необходимости в Москве строить дома со сроком эксплуатации не менее 100 лет означало увеличение числа строительства более дорогих и долговечных монолитных домов. Также строительные организации учитывают пожелание инвестора-дольщика или инвестора-покупателя.

Таким образом, существует множество факторов, позволяющих улучшить инвестиционный климат на рынке жилья и, тем самым, увеличить инвестиционный поток и, вследствие этого.

Заключение

Переход России к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, что проявляется в первую очередь в необходимости формирования рынка жилья. Аналитики признают факт быстрого развития рынка жилья в России и начало его вхождения в цивилизованное русло. Однако ситуация в исследованных городах развивается неоднозначно. 
Наиболее благоприятная ситуация сложилась на рынке жилья Барнаула, что обуславливается; относительно невысокими ценами на жильё, относительным материальным достатком барнаульцев; ориентацией барнаульцев на рыночные способы решения жилищной проблемы; высокой потребностью жителей Барнаула в жилье и другими факторами.

Обратная ситуация сложилась в Нижнем Новгороде, где отмечаются высокие цены на жильё и низкие доходы населения. Кроме того, большинство жителей Нижнего Новгорода надеются на не рыночные пути решения жилищной проблемы. Эти и другие причины обуславливают проблематичность скорого развития рынка жилья в Нижнем Новгороде.

Ситуация в Москве с развитием рынка жилья весьма благоприятна. Но характерной чертой рынка жилья в Москве является то, что большую часть платежеспособного спроса предъявляют не москвичи. 
В целом, говоря о потребности и спросе на жильё в крупных российских городах, можно констатировать существование огромного разрыва между потребностью в жилье и денежным спросом на него. Данный разрыв так велик, что до 80% опрошенных вообще не видят возможности улучшить свои жилищные условия. Но даже среди тех, кто намерен этого добиться, более 80% (среди бедных - свыше 90%, но и среди богатых - добрая половина) так и не смогли указать источник финансирования. Поэтому важнейшая задача жилищной политики сегодня - формирование эффективного спроса на жильё с помощью " щадящих " моделей жилищного кредита и поэтапного приспособления к исторически сложившимся у нас формам социальных гарантий.

Говоря о характерных чертах российского рынка жилья необходимо отметить, что наиболее развитым и успешно функционирующим его сегментом является вторичный рынок и в первую очередь рынок квартир. 
В разных секторах рынка жилья действует свой доминирующий фактор, определяющий абсолютные величины стоимости объектов сделок и текущую рассогласованность между спросом и предложением по этому показателю. Такими факторами являются: