Рынок земли

• кадастровые карты и  регистры стоимости земли.

Кадастровая оценка земли  – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре.

Система оценки земли предполагает также организацию деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Известно, что на цену строительных участков наибольшее влияние оказывает  дифференциальная рента по местоположению.

Однако совокупную стоимость  участка под застройку образует такая стоимость, какой он обладал  бы, если бы его освободили от строений и продавали на свободном рынке. Готовая стоимость строительного  участка – это доход, который  обеспечит его рыночная цена по текущей  процентной ставке. Она значительно  превышает стоимость по местоположению. К тому же предложение земли совершенно неэластично в экономической  системе в целом. Любая отрасль  может увеличить занимаемую ею территорию за счет конкурентов. Таким образом, предложение земли конкретному  пользователю будет обладать определенной эластичностью. Поэтому в целом капитализированная стоимость всякого земельного участка -- это статистическая «дисконтированная» стоимость всех чистых доходов, которые он может принести с поправкой, с одной стороны, на все побочные издержки, включая сюда и издержки по сбору ренты, а с другой стороны, -- на его полезные ископаемые, его потенциальные возможности для создания на нем всякого рода предприятий и его материальные, социальные и эстетические преимущества в обеспечении людям возможности для проживания. Денежный эквивалент того общественного статуса и тех других форм личного удовлетворения, которые приносят владения землей, не находит отражения в поступлении извлекаемого из земельной собственности дохода, но входит в состав ее капитальной денежной стоимости. При прочих равных условиях стоимость земли тем выше, чем значительнее эти виды удовлетворения, а также чем больше шансы на то, что они и доставляемый землей денежный доход увеличатся. Число лет, на которое совершается эта покупка, как и аренда, может возрасти также вследствие ожидаемого снижения либо будущей нормальной процентной ставки, либо покупательской силы денег. Здесь много и других факторов. Так, неплодородные пустоши могут внезапно приобрести большую ценность вследствие того, что будут найдены ценные полезные ископаемые или будет создан индустриальный центр около них.

Годовая стоимость земли, которая определяется ее местоположением  в районах с наиболее благоприятным  климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана  с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному  оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и  в качестве обратного действия –  на цену земли. Так, фермер, владеющий  землей, старается перекладывать  часть налога на потребителя, увеличивая цены на производимую продукцию.

Однако это может привести к ограничению спроса, а значит, и сокращению дохода. Для того чтобы  решить, какую часть этого налога следует переложить на потребителя, необходимо выяснить предел выгодности затрат, будь это предел для небольших  затрат, производимых на скудных и  далеко удаленных от рынка землях, или предел выгодности крупных затрат, производимых на природных землях, расположенных вблизи густонаселенных, промышленных районов. Это зависит  от удельного веса продукции, производимой на первых и вторых участках.

Если значительная часть  продукции производится в условиях, близких к месту обработки, налог  способен вызвать крупное сокращение производства продукции. Это сократит предложение продукции на рынке  и увеличит цены на нее, и земля  будет обрабатываться. Налог будет  в большей степени переложен  на потребителя. Если большая часть  продукции производится в условиях лучших, то значительная часть налога ляжет на фермера. В этих условиях фермер, если он не собственник, а арендатор  земли, должен потребовать снижения арендной платы. Поэтому цена земли  жестко связана не только с рентой, но и с налогом на нее.

На цену земли влияют и  другие факторы. Резко возрастает спрос  на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к  росту цены земли.

 

1.4. Методы оценки земли

 

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости земли  и другой недвижимости: метод сравнения  продаж, метод оценки по затратам и  метод капитализации доходов (доходный метод).

Основной метод оценки - это метод сравнения продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли  и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует  цены, и задача оценщика заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами.

Он предполагает, что благоразумный  покупатель заплатит меньшую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности  объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта  или их группы. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Способом сравнения можно  оценить землю под дачное или  коттеджное строительство, т. е. там, где  существует достаточное для сравнения  количество совершенных сделок. В  оценке промышленных и других коммерческих земель этот метод не применим, так  как земля не вовлекалась в  необходимых масштабах в реальные обороты продаж. Кроме того, этот метод дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод оценки по затратам к  земле практически не применим. Он может использоваться лишь в исключительных случаях.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что  он дает необъективную оценку стоимости  объектов недвижимости, хотя и является единственным методом определения  рыночной стоимости собственного земельного участка в случаях, когда на рынке  отсутствуют данные о совершенных  сделках с аналогичными участками  без дополнительных вложений капитала.

Затратный метод определяет рыночную стоимость земельного участка  как разницу между рыночной стоимостью земельного участка с улучшениями  и восстановительной стоимостью с учетом улучшений, за вычетом их износа. Эта модель определения стоимости  земельного участка основывается на принципе остатка.

Доходный метод, или метод  капитализации доходов, основывается на принципе ожидания. Данный принцип  предполагает, что инвестор или предприниматель  приобретает недвижимость в ожидании дохода от объекта. Он может быть определен, исходя из способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость или цена представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного  метода всегда затруднено при высоком  уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке. Применение метода капитализации  доходов требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических тенденций, а также  использования таких расчетных  инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование  и аннуитеты (обязательства выплаты  суммы в оговоренный срок) и  др.

Доходный метод может  быть реализован при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных  с точки зрения рынка культур  и затрат на их возделывание, оцениваемых  по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг.

 

 

2.ДАРЕНИЕ И  НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЬЯ.

2.1.Дарение.

 Дарение – это договор,  двусторонняя сделка, основанная  на взаимном соглашении, по которой  даритель безвозмездно передает (или обязуется передать) одариваемому:

• жилое помещение (комнату, дом, квартиру или долю в ней) в собственность.
• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу
• либо освобождает (обещает освободить) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьи лицом.

 При наличии встречной  передачи имущества, прав или  встречного обязательства договор  не признается дарением. Обещание  подарить все свое имущество  или часть его без указания  конкретной вещи ничтожно. Невозможно  также дарение на случай смерти. Передача имущества после смерти  оформляется завещанием – односторонней  сделкой. Но если дарение осуществляется  с целью лишить наследников  законного права на обязательную  долю, то, как и всякая притворная  сделка, договор дарения может  быть признан недействительным.

 Договор дарения жилья  заключается в письменной форме  и подлежит государственной регистрации.

 Он может быть заключен под условием, которое стимулирует одариваемого к определенному поведению (хорошая учеба) или зависит от соответствующего обстоятельства (свадьба и др.). Подобные условия являются только предпосылкой (а не встречным условием) вступления в силу обязательств дарителя.

 Не допускается дарение  жилья:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
• работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;
• гос. служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;
• в отношениях между коммерческими организациями.

 Отказ от исполнения  договора дарения о передаче  в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

1) если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменились настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

2) ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

 В случае отмены  дарения имущество возвращается  дарителю в том виде, в котором  оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была  отчуждена третьему лицу, то возврат  ее невозможен.

 

 

 

2.2. Наследование.

Наследование – переход  после смерти гражданина принадлежащей  ему недвижимости к одному или  нескольким лицам. Возможно по завещанию  и по закону, если оно не изменено завещанием.

 Возможность стать  наследником не зависит от  состояния дееспособности лица  и гражданства. Не имеют права  наследовать по подтверждению суда:

• родители и дети, уклоняющиеся от содержания наследодателя;
• лишенные родительских прав;
• граждане, которые действовали против завещателя, наследников или воли завещателя.

 Завещать имущество могут дееспособные граждане.

 Не допускается составление  устных завещаний, а также доказывание  завещания в судебном порядке,  если завещатель высказал распоряжение  в устной форме, хотя бы в присутствии свидетелей.

 Завещатель вправе  возложить на наследника по  завещанию исполнение какого-либо  обязательства (завещательный отказ)  в пользу одного или нескольких  лиц, которые приобретают право требовать исполнения его.

 На наследника, которому  переходит жилой дом, завещатель  может возложить обязательство  предоставить другому лицу пожизненное  пользование этим домом или частью его.

 Возможные случаи наследования по закону:

1. Нет завещания или оно признано недействительным

2. Часть имущества не  завещана

3. Завещание признано  недействительным в определенной части

4. Наследники отказались от наследства

5. Назначенный наследник  умер до открытия наследства.

 

 В соответствии с ГК РФ в состав наследников по закону включено 7 очередей (1 –я оч. – дети, супруги, родители; 2-я – братья, сестры, дедушки, бабушки; 3-я – братья и сестры родителей наследодателя {дяди, тети}; 4-я – прадеды и прабабки; 5-я двоюродные внуки, внучки, дедушки и бабушки; 6-я – двоюродные правнуки, правнучки, племянники; 7-я – пасынки, падчерицы, отчим, мачеха). Наследники каждой последующей очереди призываются к наследованию по закону при отсутствии наследников предшествующей очереди или при неприятии ими наследства.

 В случае, если отсутствуют  наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из наследников не имеет права наследовать, либо никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого, имущество считается выморочным и переходит в порядке наследования в собственность РФ.