Рынок земли

 

 

ВВЕДЕНИЕ. 2

1.ХАРАКТЕРИСТИКА  РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. 4

1.1.Понятие  и сущность рынка земли. 4

1.2.Рента земли. 7

1.3.Цена земли  и факторы, определяющие динамику 8

1.4. Методы  оценки земли 12

2.ДАРЕНИЕ  И НАСЛЕДОВАНИЕ ЖИЛЬЯ. 15

2.1.Дарение. 15

2.2. Наследование. 17

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 19

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ: 21

 

 

ВВЕДЕНИЕ.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого  государства. Земля – важнейший  ресурс, занимающий исключительное место  в жизни и деятельности любого общества.

Земельный рынок формирует  условия, стимулирующие эффективное  использование земли, и вынуждает  отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего  участка, если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли  далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение  недостатков рынка – важнейшая  задача государства. Государство обязано  в первую очередь создать условия  защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и  разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих  субъектов аграрного сектора. Любая  государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре – это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у  государства банка данных о земле  невозможно разрешение проблем аграрного  сектора.

Под рынком земли следует  понимать не только куплю–продажу  земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются  в той или иной форме отношения  собственности на землю.

Целью данной контрольной работы является исследование рынка земли, понятие сущности, определение факторов, влияющих на динамику определения цены земли. 

1.ХАРАКТЕРИСТИКА  РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

1.1.Понятие и сущность  рынка земли.

 

Рынок земли обладает целым  рядом специфических особенностей. Известно, что земля является бесплатным даром природы, что позволяет  говорить об иррациональном характере  ее стоимости. Тем не менее, земля  является объектом купли–продажи; с  ней связаны земельные арендные отношения.

Так же в зависимости от тех или иных природно-климатических  условий, а также от местонахождения  участков земли подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но продуктивность земли может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

Хозяйственная деятельность на земле порождает два типа монополии  на землю: монополию на землю как  объект хозяйствования и монополию  на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид монополии связан с  исключительным правом владения землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший  земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель –  получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Вторая форма монополии обеспечивает получение ренты за любую отдаваемую в аренду землю.

Предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение  абсолютно неэластичным. Однако с  развитием научно–технического  и социально–экономического прогресса  предложение земли, равно как  и других природных ресурсов, фиксировано  относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный  оборот. Поэтому график предложения  земли относительно условен. В этой связи сомнительно утверждение, что рента не выполняет никакой  побудительной функции для предложения  земли, так как высокие рентные  платежи не могут не стимулировать  передачу земли в аренду ее собственниками.

Если признается абсолютная неэластичность предложения земли, то спрос на землю выступает определяющим фактором формирования ренты.

«Землей» в экономической  теории называют все естественные ресурсы (плодородную почву, запасы пресной  воды, месторождения ископаемых).

Особенностью земли как  экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного  хозяйства в большинстве стран  Западной Европы и Северной Америки  предложение земли более или  менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние  десятилетия удалось расширить  сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все  страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция  к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных  зданий, сооружений и т.п.).

Предложение земли ограничено не только на макроуровне, но и на микроуровне. Для большинства ферм расширение не только в краткосрочном, но и в долгосрочном периоде наталкивается на определенные трудности. Остановимся на этом подробнее.

Факторами, влияющими на предложение земли, являются плодородие и положение. Поэтому когда мы говорим об ограниченности земли, мы имеем в виду землю определенного  качества, расположенную в определенном месте. Естественно, что количество хорошей земли вокруг конкретного  крупного города или даже отдельной  фермы ограничено вдвойне: и по качеству, и по количеству.

Плодородие, например, зависит  от качества почвы, климата, характера  применяемой техники, трудовых навыков  и производственного опыта тех, кто работает на земле, и т. д. Хотя некоторые факторы, несомненно, являются переменными, однако в силу особенностей применяемого в сельском хозяйстве  труда и капитала их изменение  происходит лишь по истечении более  или менее значительного периода  времени. В большинстве развитых стран в сельском хозяйстве доминируют семейные фермы. Основную часть занятых составляют члены фермерских семей. Их род занятий, жилье, собственность на землю «привязывают» их к определенной местности, значительно ограничивая мобильность. Многие нередко стремятся найти иные формы дохода (работа по совместительству, сдача комнат или части территории в аренду и т. д.), однако эти источники являются лишь дополнением к их основному заработку, связанному с сельским хозяйством. Даже мобильность наемных работников (там, где они используются) ограничена. Дело в том, что заработки сельскохозяйственных рабочих, как правило, ниже, чем промышленных рабочих. К тому же многие из них получают различные формы «неденежного вознаграждения» в виде жилья (которое нередко предоставляется вместе с работой), сельскохозяйственной продукции и т. д.

В условиях мелкого производства возможности быстрой замены применяемого капитала так же ограничены в силу недостатка имеющихся средств. Правда, как правило, имеются определенные резервы в повышении качества и улучшении продуктивности земли, которые зависят от форм хозяйствования. В силу традиционности этого вида производства в одночасье они коренным образом не могут быть изменены. Более того, при нерациональном ведении хозяйства качество земли может быть не улучшено, а ухудшено.

 

1.2.Рента земли.

 

Определение ренты неразрывно связано с понятием земли. Внешне рента представляет собой плату  за пользование землей, которую ее собственник получает от арендатора.

Итак, величина земельной  ренты определяется в первую очередь  спросом на землю. При этом рента  различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип  почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

Ограниченность земли  ведет к возникновению монополии  хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и  большую ренту.

Как вид дохода на собственность  земельная рента использовалась еще в античности. Но присваивать  ренту экономическими методами стало возможно лишь в рыночной экономике. Здесь она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части - прибыль, присеваемую предпринимателем - арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата равна  земельной ренте. Но, как правило, она превышает размер ренты, поскольку  в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в  арендную плату помимо земельной  ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование  примененным к земле капиталом. И еще одна особенность. Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.

 

1.3.Цена земли и факторы, определяющие динамику

земля рента цена спрос плодородие

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но имеет  цену. Земля продается благодаря  её способности приносить ренту  своему владельцу.

При продаже участка его  собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю  за сумму, которая, будучи положена в  банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит  в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и  предложением. Спрос на землю предъявляют  две группы покупателей:

• сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа;

• несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна  для строительства зданий, промышленного  производства или иных целей, не связанных  с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием  и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические  условия производства, так и затраты  на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к  использованию (наличие на участке  всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также  транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или  куда люди ездят на работу. Поэтому  величина ренты носит не случайный  характер – она прямо зависит  от пользы, которую можно извлечь  при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его  особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение  наиболее рационального распределения  ограниченных ресурсов.

Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, созданного природой, но и от дополнительных вложений капитала и труда для  совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву как таковую, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому  он рассчитывает получить за землю  такую сумму, которая, будучи помещена в банк, принесет ему доход в  форме процента, равного ренте.

 

Цена земли = (Размер ренты / Величина ссудного процента) * 100%

 

Стоимость сельскохозяйственных земель обычно выражается в виде текущей  денежной арендной платы, помноженной  на определенное количество раз или, иными словами, в виде «покупки на ряд лет» этой ренты. Но это лишь первое приближение к сущности явления. Система оценки земли включает в  себя несколько элементов. К ним, в частности, относятся:

• информация кадастровых  регистров о правовом режиме и  качественных характеристиках земельных  участков;

• привлекаемая из иных источников информация о сделках с земельными участками и информация о рынке  земли и иной недвижимости;

• кадастровая оценка стоимости  земли по оценочным зонам и  земельным участкам;