Рынок земли: понятия и история

Земля, будучи вовлеченной, в процесс общественного материального производства или иную сферу социальной деятельности в зависимости от целей, в которых ее используют, выполняет различные функции для предприятий промышленности, транспорта, строительства, размещения населенных пунктов, ряда других отраслей производства она служит пространственным операционным базисом, местом для размещения зданий, сооружений, устройства путей сообщения.

Совершенно иную роль выполняет  земля в сельскохозяйственном производстве и местом хозяйстве, где она является не только материальным условием, но и активным причиной производства. Являясь носительницей определенных естественных природных свойств, земля в сельском и лесном хозяйствах служит не только всеобщим условием труда, человек превращает ее в орудие труда, поскольку воздействует через нее на рост растению. 

В отличие от других средств производства, которые в процессе использования  изнашиваются,  убавляют свои полезные свойства,  выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается,  а увеличивается при правильном обращении с ней и рациональном ее использование и охране

Охрана земель осуществляется в  целях предотвращения деградации и нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности, а также создания механизма учета и проверки экологического состояния земель.

Законодатель выделяет три главных направления в охране земель [1, c. 135]:

• правовое.

Осуществляться внедрение природоохранных технологий производства, регулирование прав и обязанностей землепользователей по осуществлению мер по охране земель и рациональному землепользованию, установление мер юридической ответственности.

• организационное.

Реализовывается разработка нормативов безопасного землепользования и доведение их до землепользователей, оценка состояния почв, установление нормативов предельно допустимых концентраций вредных химических и др. веществ, проведение экологической и других экспертиз, государственный контроль за использованием и охраной земель, зонирование территорий, ведение государственного земельного кадастра, землеустройство, консервация земель [2, c. 56].

• экономическое.

Исполняется компенсирование землепользователям ущерба, причиненного им вследствие ухудшения качества земель, их деградации или нарушения, изъятия; введение ограничений в использовании, льготная плата за землю, установление стимулирующих охрану земель и рациональное использование выплат.

В связи с переходом к рыночным земельным отношениям все большее значение в природоохранной сфере приобретают меры экономического стимулирования рационального использования, охраны и поощрение собственников земли и землепользователей к этому. Конкретные виды такого стимулирования могут быть разными, в целом же они направлены на побуждение к деятельности по рациональному использованию и охране земель или на поощрение субъектов за достигнутые в этой деятельности результаты.

3. возможные методы эффективного решения проблемы земельных отношений

Адекватным  ценности земли как объекту отношений  должно быть и регулирование земельных  отношений, поскольку землю нельзя приравнять ни к одному имущественному объекту. Бесценность биопотенциала  земли не может быть выражена никакой денежной оценкой. Поэтому земельный учет осуществляется особыми методами земельного кадастра, учитывающего как специфику земель, так и их ценность. Кадастровый учет особо необходим в связи с устойчивой неоднородностью земли, которая бесконечно многообразна в своих различных проявлениях. Такое построение земельно-правового регулирования осуществляется с учетом объективно существующих свойств и особенностей земель.

Россия обладает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия земли. Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования. Государственный земельный кадастр ведется в целях планирования рационального использования и управления земельными ресурсами.

3.1. Государственное  регулирование земельных отношений

Практика развитых стран  показывает, что прямое организующее начало в формировании и регулировании земельных отношений всегда должно принадлежать государству. Государственное управление землепользованием представляет собой организующую деятельность специально уполномоченных государственных органов исполнительной власти, направленную на создание условий для рационального использования и охраны земель всеми субъектами земельных прав на земельные участки, независимо от форм собственности [9, c. 95].

Государственное управление землепользованием является частью государственного управления в целом и выделяется в особый институт земельного права по объекту управления.

Государственное управление землепользованием основывается на праве территориального верховенства государства как суверена и необходимости обеспечивать в землепользовании баланс общегосударственных и частных интересов.

Формы и методы этой деятельности чрезвычайно разнообразны и содержатся в правовых нормах, которые в совокупности образуют важный инструмент земельного права. В  настоящее время центр тяжести перемещается от командно-административного управления землей к заново разработанной системе экономического регулирования земельных отношений в России, когда субъектами этих отношений выступают миллионы собственников земли—граждан и юридических лиц.

Помимо государственного регулирования, существует и рыночное регулирование земельных отношений. Государственное регулирование обеспечивает организационно-правовой базис, регламентирует экономические взаимоотношения субъектов земельного права, тогда как рыночное регулирование воплощаться в жизнь на основе взаимодействия спроса и предложения на землю как объект недвижимости в рамках существующей правовой базы и с учетом реальных условий производительного использования земельных участков.

К основным проблемам государственного регулирования земельных отношений относится [7, c. 38]:

• улучшение применения и охраны земельных ресурсов;
• сохранение и совершенствование экологического состояния;
• организация правовых, экономических и организационных предпосылок для функционирования всех форм собственности, владения и пользования землей и форм хозяйствования на ней.

Государственное регулирование  земельных отношений в России должно включать:

1. паритет участников земельных отношений в защите их прав;
2. многообразие собственности, владения и употребления землей;
3. использование земли в качестве природного, социального и хозяйственного объектов;
4. недопущение противоречащего закону вмешательства государства в деятельность граждан и юридических лиц по владению, пользованию и распоряжению землей;
5. действия по государственному управлению земельным фондом для всех лиц независимо от типа их прав на землю;
6. пресечение действий владельцев и собственников земли, которые наносят ущерб безопасности и обороне страны, преступают права и интересы других лиц;
7. наделение правомочиями субъектов РФ и органов местного самоуправления по регулированию земельных отношений на своих территориях;
8. охрану земли и окружающей среды от порчи и нарушений;
9. государственное регулирование при вовлечении земли в рыночный оборот.

Точной организации государственного регулирования земельных отношений, вырабатыванию его адекватного содержания и методов реализации способствует выполнение следующих основных требований [11, c. 63]:

1. Федеральное законодательство определяет общие для всех субъектов России обязательные требования к учету и охране земель, мониторингу земель, землеустройству, государственному земельному кадастру, государственному контролю за использованием и охраной земель, также определяет правовой режим земель, имеющих федеральное значение.
2. Земельные отношения регулируются в соответствии с Конституцией и Земельным кодексом РФ, не противоречащими им нормативными актами субъектов российской Федерации и органов местного самоуправления.
3. Регулирование земельных отношений осуществляется исходя из целевого назначения и правового режима земель.
4. Равновесие земельного законодательства субъектов России и нормативных актов органов местного самоуправления, регулирующих земельные отношения, устанавливается в соответствии с их полномочиями.
5. Регулирование правовых, организационных, экономических, технологических и других мероприятий по использованию и охране земельных ресурсов, сохранению и повышению плодородия почв, недопущению необоснованного изъятия наиболее ценных земель из сельскохозяйственного и лесохозяйственного оборота.
6. Порядок употребления земель внутри той или иной их категории определяется собственником, пользователем, владельцем, арендатором земельных участков в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием земель, при этом особой охране должны подлежать сельскохозяйственные угодья; модификация их в несельскохозяйственные допускается в исключительных случаях в порядке, установленном законом.
7. При регулировании земельных отношений государство должно создавать экономические, правовые и организационные условия для поддержки рационального и эффективного использования земельных ресурсов, их охраны и повышения качества, для обеспечения территориальной и экологической устойчивости землевладений и землепользовании.
8. Государственное регулирование земельных отношений должно осуществляться на основе обоснованных концепций и прогнозов экономического развития страны, а также ее регионов, отраслей производства, использования ресурсов, в том числе и земельных, на основе действующей законодательной и нормативной базы и механизмов регулирования.
9. Развитие экологических методов регулирования земельных отношений должно осуществляться путем совершенствования платности землепользования, рентных отношений, стимулирования земледельцев и землепользователей за рациональное, эффективное использование земли, создания источников налоговых поступлений в федеральный и местные бюджеты.
10. Управление земельными ресурсами включает планирование их использования, зонирование земель, природно-сельскохозяйственное районирование, землеустройство, мониторинг земель и государственный земельный кадастр. Планирование развития территорий и их хозяйственного использования базируется на решениях органов исполнительной власти. Долгосрочная перспектива их развития определяется на основе социально-экономических программ, землеустроительной, градостроительной и иной документации.
11. Государство должно обеспечить использование и охрану земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их природно-сельскохозяйственным районированием.
12. Земельные отношения должны регулироваться на основе достоверных, открытых и своевременных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков, их количественных характеристиках, правовом режиме, стоимостной оценке и иных необходимых сведений, то есть исходя изданных земельного кадастра, являющихся основой для организации использования земли всеми участниками земельных отношений.
13. Следование земельному законодательству, прав и обязанностей субъектов земельных отношений, установленных норм, правил, нормативов; выполнение мероприятий по использованию и охране земель органами государственной власти и местного самоуправления, юридическими и должностными лицами, а также гражданами.

3.2. Экономические  способы регулирования земельных  отношений

В условиях перехода к  рыночной экономике своеобразное значение приобретают вопросы механизма экономического регулирования земельных отношений, его содержания на конкретных этапах земельной реформы [5, c. 172].

Экономические интересы государства, землевладельцев и  землепользователей осуществятся в процессе государственного и рыночного регулирования земельных отношений. Государственное регулирование основывает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права. Рыночное регулирование исполняется на основе спроса и предложения на земельные участки, а также на труд, средства производства и результаты труда. Следует отметить, что рыночное регулирование не может охватывать всю систему земельных отношений, так как территориальная и продовольственная безопасность России вызывает от государства вмешательства, не связанного с экономической целесообразностью.

Механизм экономического регулирования земельных отношений  характеризуется организацией критериев экономического воздействия, обращенных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, экономическое стимулирование рациональной, и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное употребление и ухудшение экологического состояния земельных участков, на защиту земель сельскохозяйственного назначения от порчи, снижения плодородия почв, самозахвата и разбазаривания.

Система экономических  регуляторов земельных отношений  включает [3, c. 153]:

• земельный налог;
• залоговую цену земли;
• арендную плату за землю;
• компенсационные выплаты при консервации земель;
• платежи за повышение качества земли;
• штрафные платежи за экологический ущерб;
• рыночную цену земли;
• компенсационные платежи при изъятии земель;
• налоговое обложение при гражданском земельном обороте;
• плату за право аренды и т. д.

Экономическое устройство регулирования земельных отношений должен отвечать следующим требованиям: