Рынок земли и его формирование в Республике Беларусь

Пашня - это сельскохозяйственные угодья, систематически обрабатываемые и используемые под посевы сельскохозяйственных культур (включая многолетние травы и чистые пары). По естественно-историческим и другим свойствам пашню подразделяют на следующие подвиды: орошаемая, осушенная, избыточно увлажненная, подверженная эрозии, засоренная камнями.

К залежам относятся земельные участки, которые ранее были пашней, но по различным причинам не засевались более одного года сельскохозяйственными культурами.

Многолетние насаждения - это сады, ягодники, хмельники и другие плантации.

Сенокосами называют сельскохозяйственные угодья, систематически используемые под сенокошение. Их подразделяют на заливные, суходольные, заболоченные, заросшие кустарником и лесом, засоренные кочками, чистые, улучшенные (в том числе коренного улучшения).

Пастбища - это земли, на которых систематически пасут животных, причем такое использование является для них основным. Различают пастбища суходольные и заболоченные; чистые и заросшие кустарником и лесом; культурные и улучшенные (в том числе коренного улучшения).

Структура сельскохозяйственных угодий представляет собой процентное соотношение отдельных видов сельхозугодий в общей площади. Эффективность использования земли на предприятии в определенной степени характеризуется структурой сельскохозяйственных угодий. Пашня и многолетние насаждения наиболее продуктивны, поэтому их высокий удельный вес способствует лучшему использованию земли. В значительной степени это зависит от зональных особенностей территории. [15. С.248-251]

Земельные отношения - отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей, а также организацией ее эффективного использования и охраны.

Земельные отношения включают в себя отношения собственности на землю, а также отношения, возникающие в ходе ее оборота и в процессе взимания, распределения и использования платы на землю.

В последние годы в этой сфере произошли существенные изменения. Земельная реформа в Белоруссии, во-первых, устранила государственный монополизм: у каждого участка появился конкретный собственник (физическое или юридическое лицо); во-вторых, было введено плановое землепользование; в-третьих, начал формироваться рынок земли.

Землевладение и землепользование в Республике Беларусь является платным. Цель введения платы за землю - стимулирование рационального землепользования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на земле разного качества.

Плата за землю взимается в трех формах: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов). На сельскохозяйственные угодья он устанавливается с учетом их состава, качества и местоположения. Средние размеры земельного налога с 1 га пашни установлены Законом Республики Беларусь «О платежах за землю» [7. С 2.].

Средства, поступающие в бюджет от земельного налога, должны использоваться на следующие цели: финансирование мероприятий по землеустройству, разработку и введение земельного кадастра, охрану земель и повышение их плодородия, освоение новых земель; инженерное и социальное обустройство территории; финансирование хозяйств, ведущих сельскохозяйственное производство на землях низкого качества.

В настоящее время земельный налог пока не играет роли эффективного регулятора земельных отношений, так как составляет всего около 5% от общей суммы налогов сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду, ее размер устанавливается договором. Платеж может осуществляться как в денежной, так и в натуральной форме.

Нормативная цена земли была введена с целью экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, ее передаче по наследству и дарении, получении банковского кредита под залог земельных участков.

Земли сельскохозяйственного назначения существенно отличаются своим уровнем плодородия, которое непосредственно влияет на результаты хозяйственной деятельности предприятий и других землепользователей. Эти оценки являются объективными, а потому возникает необходимость в сравнительной оценке различных видов почв, которая осуществляла бы их количественную дифференциацию с точки зрения экономического плодородия. Кроме того, местным Советам народных депутатов, предприятиям, организациям и учреждениям, арендаторам, собственникам приусадебных участков необходимы полные данные о земле с целью организации ее рационального использования, охраны и регулирования земельных отношений. Решение этих вопросов достигается с помощью Государственного земельного кадастра. Земельный кодекс Республики Беларусь предусматривает его ведение за счет средств государственного и местных бюджетов. [7. С.2]

Государственный земельный кадастр - совокупность систематизированных сведений и документов о правовом положении, состоянии, качестве, распределении, хозяйственном и ином использовании земель.

Данные Государственного, земельного кадастра могут собираться, храниться и использоваться в текстовом, графическом, хозяйственном и электронном виде. Ведение Государственного земельного кадастра обеспечивается проведением геодезических и картографических работ, а также почвенных, геобатанических и других обследований и изысканий, инвентаризацией и оценкой земель, осуществлением государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, иными землеустроительными мероприятиями.

Таким образом, основными составными частями Государственного земельного кадастра является кадастровое зонирование, кадастровые съемки, государственный регистр земельных участков, учет количества и качества земель, их бонитировка, экономическая и денежная оценка земельных участков.

Кадастровое зонирование предусматривает установление границ кадастровых зон и кварталов границ оценочных районов и зон, места размещения границ использования земли. Кадастровые съемки представляют собой комплекс работ используемых для обозначения и обновления границ земельных участков.

Значимость количественного учета земельных ресурсов состоит в постоянном системном ведении и обновлении информационных данных, которые характеризуют каждый земельный участок по площади и составу угодий. Учет качества земли отражают документы, которые характеризуют земельные

Бонитировка осуществляется по данным учета качества земли. Ее цель состоит в том, чтобы на основе наиболее важных свойств (оценок) почв, которые коррелируют с урожайностью, выделить почвенные оценки, почвенные классы и агропроизводственные группы почв, систематизировать их по природным свойствам и хозяйственной ценностью для выращивания определенных сельскохозяйственных культур. Такая систематизация - это относительная оценка типов почв как природного вещества по сумме соответствующих свойств (содержанию гумуса, питательных элементов, температурному и водному режимам, конфигурации и особенностям рельефа и т. п.) и оценивается в баллах (показатель бонитета) по 100-балльной шкале. В условиях Республики Беларусь самым высоким баллом оцениваются почвы с лучшими свойствами и наибольшей природной продуктивности (к примеру, дерново-карбонатные почвы с качественной оценкой около 50 баллов).

Экономическая оценка характеризует продуктивные свойства земли как средства производства. Отличие ее от бонитировки земли состоит в том, что земля оценивается не как природное тело, а как производственный ресурс в неразрывной связи с экономическими условиями ведения производства, такими как: обеспеченность рабочей силой, техникой, удобрениями, количеством осадков за вегетационный период и др.

Это означает, что одинаковые в природном отношении почвы, которые относятся по своему генезису, физико-химическим и биологическим свойствам к одному и тому же бонитету, могут получить разные баллы экономического плодородия благодаря различным условиям хозяйствования (местоположению, специализации, дорожным условиям и пр.).

Данные экономической оценки земли используются прежде всего для регулирования экономических отношений. Она осуществляется в двух аспектах: общая оценка; поучастковая оценка (эффективность выращивания отдельных сельскохозяйственных культур или видов многолетних насаждений). Критериями общей экономической оценки являются:

) стоимость валовой продукции (доллары США на 1 га), оцененной  по единым специально рассчитанным  кадастровым ценам;

) окупаемость затрат, рассчитываемая  отношением стоимости продукции  к затратам на ее получение;

) дифференциальный доход, который является дополнительным  чистым доходом на землях лучшего  качества и местоположения.

Критериями поучастковой оценки является урожайность культур (ц/га), окупаемость затрат, дифференциальный доход от каждой выращиваемой культуры. Результаты поучасковой оценки эффективности возделывания отдельных культур дают возможность предприятиям правильно решать проблему подбора наиболее эффективных для них отраслей растениеводства, устанавливать их оптимальное соотношение, осуществлять объективную оценку деятельности отдельных растениеводческих подразделений при наличии в них разнокачественных земель, а также более обоснованно рассчитывать плановую урожайность и те параметры хозяйственной деятельности, которые связаны с ее уровнем (объемы реализации продукции по госзаказам, затраты на ее транспортировку, доработку и пр.).

На основании полученных базисных критериев по каждому оценочному району составляются оценочные шкалы в абсолютных и относительных показателях. Они используются для количественного сравнения экономического плодородия земельных участков. Относительные показатели оценки выражаются в баллах. При этом наиболее высокое значение оценочного показателя определенной измерительной единицы - почвенная проба, почвенный класс, агропроизводственная группа почв - принимается за 100 баллов. Балл других измерительных единиц определяется делением абсолютного значения их оценочного показателя на абсолютное значение показателя, взятое за 100 баллов, и умножением полученного результата на 100.

Данные экономической оценки земли имеют большое значение для обоснования земельных отношений, кроме того, они являются основой для денежной оценки земельного участка различного целевого назначения. Такая оценка осуществляется на рентной основе. В зависимости от назначения и порядка проведения денежная оценка земельных участков, в соответствии с Кодексом о земле Республики Беларусь, может быть нормативной и экспертной.

Нормативная денежная оценка земельных участков осуществляется для определения величины земельного налога, арендной платы, потерь сельско-и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земли и т. д.

Экспертная оценка используется при осуществлении прогрессивно-правовых услуг применительно к земельным участкам. [15. С. 248-283]

Денежная оценка земель на общегосударственном уровне в Республике Беларусь была осуществлена в 1992-1998 гг. в соответствии с Постановлением Верховного Совета Республики Беларусь от 18 декабря 1991 года № 1315, предусматривающем проведение поучастковой кадастровой оценки земель для установления размеров платежей за предоставленные во владение, пользование и собственность земельные участки.

Денежная оценка земли - это расчетная величина, ее нельзя отождествлять с понятием цены земли, которая определяется в процессе купли-продажи земельных участков под влиянием спроса и предложения на них, мест расположения, бонитета и т. д. В мировой практике существуют разные подходы к определению денежной оценки земли. В основном такая оценка сводится к капитализации земельной ренты. Согласно официальной методике, денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения определяется в соответствии с полученным совокупным рентным доходом, который является суммой дифференциального и абсолютного рентного дохода.

В целом по Республике Беларусь денежная оценка 1 га пашни по состоянию на 1.03.2006 г. определена в сумме 1450 долларов США (5,5x33x8). Наиболее высокую денежную оценку имеют дерново-карбонатные пахотные земли, оцененные в 48 баллов, - 2230 долларов США.

Экономической основой цены земли, земельного налога и арендной платы служит земельная рента, которая представляет собой доход от земельной собственности и является экономической формой ее реализации. Весь земельный доход делится на две части: прибыль предпринимателя (арендатора) и ренту (доход земельного собственника).

Известны две формы земельной ренты: абсолютная и дифференциальная. В свою очередь, дифференциальная рента существует в двух видах: I и II.

Дифференциальная рента I возникает вследствие различий между земельными участками по плодородию и местоположению (прежде всего по отношению к рынкам сбыта). Удовлетворение спроса на сельскохозяйственную продукцию осуществляется не только за счет возделывания лучших земель, но и худших участков земли по плодородию и местонахождению. Рыночная цена на сельхозпродукцию устанавливается на таком уровне, который обеспечивает рентабельное производство и на худших землях. Следовательно, дифференциальная рента образуется в результате превышения рыночной цены над более низкими индивидуальными издержками на участках с лучшими и средними условиями производства.

Дифференциальная рента II возникает при последовательных вложениях затрат в один и тот же участок земли в процессе интенсификации производства. Технические мероприятия увеличивают земельный доход, и он достается арендатору. Но по истечении срока действия арендного договора собственники повышают арендную плату в соответствии с возросшей доходностью земли. Этот вид дохода и называют дифференциальной рентой II. Ее можно получить и на худших по плодородию участках земли, если использовать передовые технологии производства.

Дифференциальная рента I в основном изымается у землепользователей в форме земельного налога и используется в интересах всего общества, но относительно небольшая ее часть остается в распоряжении землепользователей для стимулирования производства. Дифференциальная рента II почти полностью достается землепользователю, за исключением части, идущей на повышение плодородия почвы (эта часть изымается обществом).