Рынок природных ресурсов. Земельная рента и цена земли

Наконец, между монопольной  рентой и абсолютной рентой есть то существенное различие, что абсолютная рента получается со всех земель, тогда как монопольная рента — только с очень немногих земель.

 

 

2.3 Цена земли  и факторы, которые определяют  цену на землю

 

В определении цены на земли, последнее слово за спросом  и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и  несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят  как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два  основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к  использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер – она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного  ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно  решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

В развитом рыночном хозяйстве  земля является предметом купли  и продажи. Однако невозделанная  земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе" цены земли?" Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

Владение землей сопряжено  с известными выгодами и затратами, сопоставление которых и определит целесообразность сохранения собственности или ее отчуждения. Владея землей, собственник не использует других возможных вариантов получения дохода, например, он мог бы не покупать землю, а положить деньги в банк под проценты.

В связи с этим доход землевладельца можно рассчитать как отношение получаемой ренты к рыночной ставке ссудного процента.

Цена земли = Рента  годовая / Ставка ссудного процента

Цена земли показывает, какую сумму денег требуется  положить в банк, чтобы при действующей рыночной ставке процента получать доход, равный данной земельной ренте.

Величина земельной  ренты формируется в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке земельных участков.

Спрос на землю показывает, какое количество земли готовы взять  в аренду при различных возможных уровнях платы за нее. При высокой арендной плате количество сдаваемой в аренду земли будет меньше, чем при низкой.

Кривая спроса на землю  тождественна кривой предельного дохода от земли. Предельный доход земли  зависит, в свою очередь от производительности природного ресурса. При высокой ренте только очень производительные земли могут быть взяты в аренду, так как лишь высокий предельный доход может позволить уплатить высокую ренту и, возможно, обеспечить прибыль арендатора. При понижении земельной ренты даже менее производительные земли будут арендоваться.

Изменение цен на землю  зависит от:

• увеличения земельной ренты. С развитием сельского хозяйства увеличивается I и II дифференциальная рента;
• падения нормы ссудного процента. С развитием экономики проявляется тенденция нормы прибыли к понижению, вместе с ней  снижается и норма ссудного процента;
• инфляции спроса на землю.

Таким образом, обобщая  все вышесказанное мы можем изложить основные тезисы данной главы.

Земельная рента –  это доход, который может получить собственник земли. Согласно марксистской концепции, выделяют три ренты по земле: абсолютная рента, дифференцированная рента 1 и 2 порядка и монопольная рента. Соответственно, механизмы действия таких видов земельной ренты – различны.

Земля, не имеет стоимости, так как не является продуктом человеческого труда. Но, как и многие товары имеет цену. Цена земли складывается из многих факторов, здесь можно отметить и плодородие, оснащенность каналами связи, отдаленность, а также транспортная доступность. Естественно, существуют и экономические факторы влияния на цену земли, например инфляция.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 ОСОБЕННОСТИ  РЫНКА ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ В  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

3.1 Особенности  земельных отношений в России

 

Рынок земли служит объективно необходимым элементом в рыночной системе хозяйствования. Однако во всех странах формирование рынка земли характеризовалось определенными трудностями и было предметом особого внимания государства. В числе причин кризисно-депрессивного состояния аграрного сектора страны нередки ссылки на отсутствие рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, обусловленное проблемами в действующем российском законодательстве и, в первую очередь, отсутствием законодательно закрепленного права свободной купли-продажи земельных участков. 
Однако анализ действующей законодательно-нормативной базы показывает, что текущее законодательство в России не только не препятствует проведению сделок купли-продажи земельных участков, но и предоставляет минимально необходимые и достаточные механизмы для их осуществления. 

Вопрос о земле и  земельном рынке служит предметом  постоянных обсуждений и среди экономистов, и среди политиков. Земельный  вопрос привлекается, скорее, для прикрытия  несостоятельности государственной  аграрной политики, чем для оценки истинного положения дел в а фарном секторе страны. Впервые «земельный вопрос» был использован для оправдания неудачных попыток решить продовольственную проблему страны за счет создания фермерских хозяйств без существенных государственных затрат на основе «чувства хозяина». Социологические опросы 2008 г. показали, что подавляющее большинство фермеров в качестве факторов, препятствующих развитию их хозяйств, ссылались не на нехватку земли, а на трудности материально-технического снабжения (и сбыта продукции) и плохие социальные условия на селе.  
Проблема заключается не столько в том нужен или нет земельный рынок, сколько в том, в какой мере существующие земельные отношения и в целом состояние российского аграрного сектора позволяют раскрыться экономическим функциям рынка земли как одного из объективно необходимых элементов рыночного механизма, способствующего экономически эффективному развитию сельского хозяйства. ⁸ 
В экономическом смысле рынок земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность экономических институтов, обеспечивающих решение таких задач как реализация прав собственников земельных участков на получение общественно нормального дохода при их продаже; равный для всех покупателей — потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции доступ к сделкам купли сельскохозяйственных земель; стимулирование их рационального использования и поддержание постоянной возможности перераспределения в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов и т.п.  
Экономическая суть частной собственности на землю как на объект хозяйствования реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением  
Доход от хозяйствования на земельном участке определяет его покупку и производительное потребление. Этот доход выступает и в качестве основного объективного фактора формирования рыночной цены того или другого земельного участка независимо от конкретных методик его оценки. Иначе говоря, приобретая землю сельскохозяйственного назначения, покупатель ориентируется, как доказывалось ранее, в первую очередь на будущий потенциальный доход от использования земельного участка по его прямому назначению.  
Убыточность сельскохозяйственных предприятий можно расценить как отсутствие у земель сельскохозяйственного назначения не только содержательных, но и формальных признаков товара, а как следствие — отсутствие у потенциальных покупателей экономического интереса к приобретению земли и ее последующему производительному использованию. Одновременно желающие продать сельскохозяйственную землю интуитивно сознают, что потенциальная доходность земли сильно занижена вследствие финансового кризиса, спровоцированного непродуманной аграрной политикой и общей системой рыночных преобразований в стране. 

 

3.2 Специфика ценообразования на рынке земли в Российской Федерации

 

На рыночную цену земли  определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий  характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель (выкупая ее у собственников), создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.⁹

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

Необходимо дать новую трактовку понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.

В отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

 Обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.

Выявить, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как:

- возможность покупки  земли лишь реальным сельскохозяйственным  производителям;

- ограничение максимальных  размеров сельскохозяйственных  владений;

- запрещение или максимальное  ограничение вывода сельскохозяйственных  земель из оборота или перевода их на другие виды использования;

- как правило недопущение  иностранных собственников сельскохозяйственных  угодий;

- запрещение приобретения  сельскохозяйственных угодий финансовыми  институтами и юридическими лицами;

- ограничения экологического характера.

Обосновать необходимость дифференцированного подхода к крупным и мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.

Доказать необходимость введения государственного регулирования рынка земли и создание институциональных основ для его функционирования в России, установить нормы максимальных владений и аренды, с целью недопущения латифундистских форм собственности.

Определить возможности и ограничения ипотечного кредита в современных условиях, а именно:

- высокорентабельное  ведение сельскохозяйственного  производства,

- наличие ценных земель;

- наличие ликвидного  имущества (скот, техника и др.);

- возможности перепрофилирования  использования земли для других целей.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных  актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа  прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, а также наметившаяся тенденция к созданию в ряде случаев хозяйств латифундистского типа. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.

Острота этой проблемы, как  одной из важнейших в как научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается в органах законодательной  и исполнительной власти, а также  в соответствующих научно-исследовательских учреждениях. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но крайне коррумпирована.¹⁰