Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

- владение недвижимым  имуществом и сделки с ним  обычно предполагают четыре вида  затрат:

 а) единовременные  сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта  в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

 г) государственная  пошлина и другие сборы на  сделки;

- спрос определяется не  только и не столько потребительскими  качествами самих объектов, а  в основном их местоположением;

- низкая эластичность  предложения, так как по ряду  причин невозможно сразу построить  много новых квартир, сами здания  и сооружения долговечны, а земля  - вечна;

- товары — объекты  недвижимости могут быть обременены  правами третьих лиц (сервитута  и др.) в различных комбинациях;

- сравнительно высокая  степень государственного регулирования  рынка законодательными нормами  и зонированием территорий;

- товары рынка недвижимости  служат не только средством  удовлетворения собственных потребностей  покупателей, но и объектом  их инвестиционной деятельности;

- относительно меньшее  число участников рынка и количество  совершаемых сделок на нем;

- большая изменяемость  спроса по регионам, районам и  микрорайонам.

 

 

Глава 3. Инвестирование в недвижимость

Рынок недвижимости тесно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются на первичных и вторичных рынках недвижимости

Инвестиции – накопленные сбережения инвестором, которые вкладываются в приобретение собственности и имеют потенциальную способность приносить доход или иной полезный результат.

Инвестиционной  деятельностью называют выполнение инвестором действий по вложению своих  накопленных сбережений или привлеченных денежных средств со стороны в  приобретение собственности, которая  в будущем будет приносить  инвестору доход.

Существуют  различия региональных рынков недвижимости, которые вызваны экономическими, природными, социальными и политическими  особенностями различных регионов, существуют различия в региональной инвестиционной привлекательности. Для  принятия каких-либо решений по инвестированию, потенциальному инвестору нужно  проанализировать информацию об инвестиционном климате в регионе. Факторы, сдерживающие развитие рынка недвижимости: несоответствие высокой стоимости недвижимости финансовым возможностям покупателей; недостаток долгосрочных инвестиционных ресурсов для привлечения в недвижимость.

Основными целями инвестирующих в недвижимость являются

1) получение денежных доходов;

2) прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен развития или реконструкции объектов;

3) длительная эксплуатация объекта

4) получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.

Существует  три основных направления инвестирования в недвижимость: жилье, земельные  участки и недвижимость, которая  в будущем будут приносить  доход.

Если  вкладывать денежные средства в земельные  участки, то высока зависимость от внешних  факторов, т. е. от решений местных властей, экономических факторов, экологии, изменений в земельном законодательстве.

Инвестиции  в жилье обеспечивают прирост  денежных средств за счет роста цен  на жилье. Высокий спрос на жилье  возникает в связи с острой жилищной проблемой, так как в  настоящее время приток беженцев только растет, и поэтому это направление  инвестирования перспективно и привлекательно.

Если  инвестирование в недвижимость приносит доход, это направление является наиболее прибыльным.

Методы  инвестирования на рынке недвижимости бывают прямыми и косвенными:

1) прямые – это приобретение недвижимости на торгах по частному договору;

2) косвенные – это покупка ценных бумаг компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Вложения  в недвижимость являются долгосрочными.

На  источники и величину инвестиций в недвижимость влияет ставка банковского  процента, ожидаемый доход на инвестиции, налоговая политика в инвестиционной сфере, темпы инфляции, степень риска  инвестиций в недвижимость.

В России наибольшей привлекательностью инвестирования пользуется жилье, но его стоимость  зачастую превышает доходы основной части населения России, поэтому  требуется долговременная ссуда, а  система ипотечного кредитования развита  не достаточно хорошо.

 

 

 

Заключение

Рынок недвижимости – это  механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц  с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с  сектором финансовых инвестиций.

Недвижимость рассматривается  как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение  положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока  вложения, его размера, формы и  уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются  на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи объекта недвижимости на конкретную дату в будущем, являющихся информационным обеспечением доходного  подхода. Учет специфики рынка недвижимости позволит более обоснованно оценить  текущее влияние основных ценообразующих параметров на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту  в рамках рыночного подхода. Кроме  того, определение инвестиционной привлекательности  недвижимости, как объекта для  инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором), требует  обязательного прогнозирования  тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком сегмента рынка  конкретного объекта недвижимости позволяет ему выработать критерии для

изучения, отбора и интерпретации  сопоставимости других объектов недвижимости.

 

 

Список используемой литературы

1. Асаул А. Н. Экономика недвижимости (2-е издание) – М. : Издательство АСВ, 2004.

2. Горемыкин В. Экономика недвижимости: Учебник, /В. Горемыкин, Э. Бугулов – М.: Филиппов, 2003.- 585 с.

3. Крутик А.В. и др. Экономика недвижимости: Учебник /под редакцией А.В. Крутик - СПб, Лань, 2004.- 337 с

4. А.Н. Асаул, А.В. Карасев Экономика недвижимости: Учебное пособие, 2001.

5. Балабанов И.Т. «Экономика недвижимости», СПб: Питер, 2000

6. http:// www.bibliotekar.ru