Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка

Министерство  образования и науки

Российской  Федерации

 

Федеральное государственное  автономное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

Национальный исследовательский  ядерный университет «МИФИ»

Волгодонский  инженерно-технический институт–филиал  НИЯУ МИФИ

 

 

Факультет:  Атомной энергетики

Кафедра:   Экономики  и социально-гуманитарных дисциплин

Специальность:   Экономика  и управление на предприятии

 

 

 

 

 

Реферат на тему: 
«Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка»

 

 

 

Выполнил: студент группы М-ЭУ-09-Д1 Букреева Д.В.

Проверил: Мирской В.П.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2012

Содержание

 

Введение .......................................................................................................... 3

Глава 1. Особенности рынка недвижимости как объекта инвестиционного рынка

1.1 Основные признаки рынка недвижимости ............................................ 4

1.2 Параметры сравнения рынка недвижимости ........................................ 5

Глава 2. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций ............... 9

Глава 3. Инвестирование в недвижимость ................................................. 12

Заключение .................................................................................................... 14

Список используемой литературы .............................................................. 15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена  изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.

Ликвидная недвижимость являются составной  частью  рынка  инвестиций. Почти каждого владельца  свободных финансовых активов интересуют выгодные денежные вклады. Наиболее популярным и прибыльным способом вложения финансовых средств являются инвестиции в недвижимость. Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.

 

 

Глава 1. Особенности  рынка недвижимости как объекта  инвестиционного рынка.

1.1 Основные признаки рынка недвижимости

Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на вторичном рынках недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимость).

Инвестиции –  это накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которая имеет потенциальную  способность приносить доход  или какой-нибудь другой полезный эффект.

Отличительными  признаками недвижимости как объектов инвестиций являются:

• уникальность каждого конкретного вида недвижимости в части своих физических характеристик и поэтому все они имеют свою инвестиционную привлекательность;
• высокая стоимость недвижимости, ее дробление на имущественные доли является сложным и не всегда возможным, поэтому без привлечения заемного (недостающего капитала) вклады затруднительны;
• низкая доступность полной и достоверной информации о сделках и уровнях доходности инвестиций в недвижимость;
• долговечность объектов инвестирования;
• риски, присущие недвижимости как объекту инвестиций, отличаются своей специфичностью:
• а) риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов;
• б) риск накопления внешнего и функционального повреждения недвижимости;
• в) финансовый риск, связанный с условием пересмотра арендной платы;
• имеет место необходимость постоянного и на достаточно высоком уровне управления, как самой недвижимостью, так и портфелем инвестиций в недвижимость, для получения приемлемого дохода.

1.2 Параметры сравнения  рынка недвижимости

Сравнительный анализ характеристик  рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

• товар
• формирование цены
• способы финансирования сделки
• степень ликвидности.
• баланс спроса и предложения.
• число потенциальных покупателей.
• информированность участников сделки.
• методы регулирования.
• надежность прогнозирования рыночной ситуации.

Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.

Формирование  цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.

Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.

Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Число потенциальных  покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении  других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках  для конкретной недвижимости или  подобных объектов недвижимости гораздо  ниже уровня эффективных рынков. У  большинства людей отсутствует  опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.

Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.

Надежность прогнозирования  рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц  с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует  выявления его участников, их роли и функций. Участники рынка –  это группа лиц или компаний, которые  вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:

• покупатели, продавцы
• арендаторы, арендодатели
• кредитные учреждения
• заемщики
• строители
• менеджеры
• владельцы
• инвесторы.

Характер взаимоотношений  между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку  какой-либо участник может выступать  посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым  доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

Инвесторы, вкладывающие капитал  в недвижимость, различаются по целям  инвестирования (личное использование, сдача в аренду, экономическое (производственное) использование, спекуляция (приобретение с целью перепродажи), приобретение для последующего развития) и используемым источникам финансирования (использование только собственного капитала, использование смешанного финансирования).

 

 

Глава 2. Система  рынка недвижимости как сферы  инвестиций

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос - это количество земельных  участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос  на недвижимость изменяется в обратной пропорции от цены. Формируется же спрос на недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических  и др.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого  имущества (м2, м3, соток, га, квартир  и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение  недвижимых объектов, особенно земли, неэластично. Хотя уже несколько  лет на каждого покупателя земельных  участков, квартир или офисов на рынке приходится несколько продавцов, цена на них практически не снижается.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие  существования любого рынка, в том  числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура —  должна содержать достоверные сведения трех видов:

- о существующих нормах  и правилах работы на рынке  недвижимости и их ожидаемых  изменениях;

- о структуре спроса  и предложений по различным  объектам;

- об уровне и динамике  цен на объекты недвижимости  по районам, микрорайонам и  другим сегментам рынка.

В практике применяют информационные системы, формируемые каждой компанией  для собственного использования, и  региональные корпоративные базы данных.

Поскольку недвижимое имущество  включает различные сочетания юридических  прав и интересов, то в одних случаях  на рынок может выходить аренда, в других — залоговые обязательства, в третьих — объект полной собственности, свободный от каких-либо требований. Многофункциональное назначение земли  еще более усложняет рынок  недвижимости.

В отличие от других видов  рынок недвижимости имеет, кроме  специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд общих особенностей, которые  необходимо учитывать при совершении операции на нем:

- локализация рынка, поскольку  его товары неподвижны, уникальны,  а ценность их в значительной  мере зависит от внешней окружающей  среды;

- открытая информация  о состоянии рынка бывает неполной  и не всегда достоверной, так  как сделки с недвижимостью  часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;