Рынок недвижимости и градорегулирование

Рынок недвижимости по функциональному  назначению объектов подразделяется на 4 основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости.

Также можно выделить рынок  незавершенных объектов и гостиничных  услуг. Важнейшими субъектами рынка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть физические и юридические лица) являются: банки, строительные организации (подрядчики), фирмы - риэлторы, юридические фирмы, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Развитию рынка  недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Начато создание товариществ собственников жилья (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

В полном формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

• Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается политической конъюнктурой);
• С одной стороны, инвестиционная активность и развитие нормальной системы ипотечного кредитования снижаются, а с другой - из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными.
• Размытость законодательной базы.
• Отсутствие специальных служб сбора и анализа информации, что делает информационное пространство непрозрачным.
• низкий профессионализм участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы).
• Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости
• (наиболее массовым является рынок жилья).

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Неопределенность права собственности  на землю, инфляция и другие вышеперечисленные  факторы накладывают отпечаток  на развитие российского рынка недвижимости.

       Рынок недвижимости проявляет большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Одной из главных функций  рынка является – установление равновесных  цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Коммерческая функция  состоит в реализации стоимости  и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный  капитал.

Функция санирования –  это очищение экономики от неконкурентоспособных  и слабых участников рынка, банкротство  неэффективных.

Информационная функция  – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения  обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям  недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция  – рынок недвижимости привлекательный  способ хранения и увеличения стоимости  капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной  формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу  недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется  в росте трудовой активности всего  населения, в повышении интенсивности  труда граждан, стремящихся стать  собственниками квартир, земельных  участков и других капитальных и  престижных объектов.

На рынке недвижимости сложились и активно действуют  различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его  оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические  и физические лица). Во-вторых, продавцы недвижимости – собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут  быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди  продавцов недвижимости особое место  занимают строительные организации. Они  строят новое жилье, нежилые объекты  и могут продавать объекты  недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, которые обеспечивают реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлторы, оценщики, юридические  фирмы, биржи недвижимости, страховые  компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры  по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции  консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые  операции. Брокеры – агенты, или  посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Абсолютно новая структура  рынка недвижимости, которая возникла непосредственно с появлением самого рынка недвижимости – это риэлтерская  фирма. Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной  оценки стоимости недвижимости. В  странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости. В России учетом и определением стоимости  недвижимости занимаются бюро технической  инвентаризации. Кроме того, существуют общественные организации оценщиков, институт независимых оценщиков, лига независимых экспертов.

Девелопер – это тот, кто  преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким  образом, чтобы окупились инвестированные  в объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от реализации объекта.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости, - банки. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских  проектах, ипотечное кредитование покупки  жилья.

Менеджеры по управлению недвижимостью  осуществляют эффективное использование  объекта недвижимости при его  эксплуатации.

Средства массовой информации реализуют рекламные акции по купле-продаже и другим операциям  с различными видами недвижимости.

В отличие от иных видов  рынок недвижимости имеет ряд  специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

• низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

• сезонные колебания;

• важность государственной регистрации сделок;

• вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью)

• сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

• слабая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в  непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.3

Имеющиеся особенности российского  рынка недвижимости оказывают влияние  на инвестиционную деятельность.

Основные особенности  российского рынка недвижимости:⁴

• Различия рынков недвижимости по регионам

• Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения

• Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному

• Недостаточная информированность участников

• Неравномерное развитие сегментов рынка

• Невозможность точных прогнозов тенденций развития

        Чтобы существовал регулируемый рынок недвижимости необходимы четыре условия.

Первое условие. Возможность  максимального экономического поведения. Такая возможность является исходным условием эффективной и конкурентоспособной  экономики. Возникает эта возможность  при наличии рынка недвижимости. Следовательно, рынок недвижимости - это универсальный способ существования  такой экономики.

Второе условие. Наличие  у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки (прав собственности  или прав аренды). При наличии  таких прав возможно максимальное экономическое поведение.

Третье условие. Возможность  оборота недвижимости, в результате чего земельные участки и иная недвижимость могут переходить от менее  эффективных правообладателей к  более эффективным. Оборот недвижимости возможен при наличии у субъектов экономической деятельности прав на земельные участки. Оборот недвижимости стимулирует правообладателей быть максимально эффективными в экономическом отношении.

Четвертое условие. Установление посредством градорегулирования ограничений  для потенциально опасной максимальной экономической активности. Максимальное экономическое поведение необходимо - это императив экономики. Но в  предельном своем выражении оно  потенциально опасно для субъектов  такого поведения: каждый из них несёт  угрозу другим субъектам, поскольку  может нанести ущерб соседним объектам недвижимости. С некоторого момента возникает потребность, осознанная самими правообладателями  недвижимости, в ограничении потенциально опасной максимальной экономической  активности. Ограничения - это регулирование. Ограничения в использовании  недвижимости - градорегулирование. Поэтому градорегулирование с необходимостью утверждает себя как неотъемлемый компонент в ряду других компонентов регулирования рынка недвижимости.

Регулирование рынка недвижимости складывается из следующих основных компонентов:

• градорегулирование;
• землеустройство и техническая инвентаризация объектов строительства, реконструкции - подготовка документов для государственного кадастрового учёта земельных участков и иных объектов недвижимости;
• государственный кадастровый учёт земельных участков и иных объектов недвижимости;
• институт предоставления земельных участков, выделенных из состава государственных, муниципальных земель частным лицам;
• государственная регистрация прав на земельные участки и иные объекты недвижимости;
• оценка недвижимости (массовая оценка недвижимости для целей налогообложения и индивидуальная оценка недвижимости для совершения сделок);
• налогообложение недвижимости;
• институт сделок - смены правообладателей недвижимости;
• информационное обеспечение рынка недвижимости (входит в состав каждого компонента, но может также являться самостоятельной деятельностью);
• обучение субъектов рынка недвижимости и субъектов регулирования рынка недвижимости.

1.3 Понятие, виды и особенности  градорегулирования.

"Градорегулирование - регулирование градостроительной деятельности, которое осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления с участием граждан и правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства (посредством публичных слушаний и иных форм участия) в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами в области градостроительной деятельности..."⁵