Рынок коммерческой недвижимости

Классификация бизнес-центров  г. Самара:

1. класс А: - Региональный Деловой Центр, г.Самара, Московское шоссе, 41

- Бизнес-центр «Скала Холл», г.Самара

- Офисный центр «БЭЛ-Плаза», г.Самара, ул.Молодогвардейская, д.204, УК ООО «Поволжский региональный центр»

2. класс B: - Бизнес-центр «Деловой мир», г.Самара, ул.Урицкого, 19, УК «Деловой мир»

- Многофункциональный Деловой Центр, г.Самара, ул.Лесная, 23, УК «Самарский Деловой Центр»

3. класс C: - Офисный центр «Жигули», г.Самара, Смышляевское ш., 1а, УК ЗАО «ФК «Жигули»

- Бизнес-парк «С-95», г.Самара, ул.Санфировой, д.95, лит.4, УК Индест Девелопмент

- ОЦ «Информатика», г.Самара, ул.Стара-Загора, д.27

 
Активность на рынке торговой недвижимости Самары остается на предельно среднем уровне. Тем не менее аналитики отмечают интересную тенденцию: кризис четко сегментировал предложения с точки зрения его качественных характеристик. В частности, доходность коммерческих помещений больше не зависит напрямую от того, в центре города или на периферии находится объект. Зато наиболее востребованные на рынке небольшие площади вне зависимости района их размещения, но в локациях с высокими показателями пешеходной проходимости, демонстрируют значительный рост ставок капитализации.

Заметных изменений  в составе арендаторов, так же как и значительной динамики арендных ставок не произошло и в формате «стрит-ретейла» и встроенных помещений. По данным аналитиков Поволжского Центра Развития в июле 2010 года средняя арендная ставка изменилась (снизилась) по отношению к показателям на начало года буквально на один рубль до 612 рублей за кв. м. При этом, на протяжении первого полугодия арендные ставки изменялись, но незначительно в пределах 3%.

Традиционно самые дорогие  торговые помещений в аренду предлагаются в Ленинском и Самарском районах. Здесь располагаются наиболее популярные среди арендаторов зоны «стрит-ретейла»: ул. Куйбышева, пешеходная Ленинградская, ул. Ново-Садовая. Средняя цена аренды в Самарском районе составляет около 737 руб./кв.м. А в Ленинском – 689 руб./кв.м. При этом аналитики отмечают значительный рост арендных ставок в районах исторического и административного центра Самары – на 9% по отношению к показателям на январь 2010 года. По всей видимости, необоснованно завышенная цена заставила арендаторов покинуть привлекательные площади в поисках более доступных вариантов.

Самые дорогие торговые помещения в Самаре располагаются  на оживленных перекрестках и магистралях  с высокими автомобильным и пешеходным трафиком. Средние арендные ставки в границах ул. Полевой, Мичурина и Самарской составляют около 1000-1200 рублей за кв.м. А реальная цена аренды зачастую достигает 1500-2000 рублей за «квадрат». Высокой популярностью среди ретейл-арендаторов пользуется и другие трафикообразующие перекрестки города, далеко не всегда расположенные в центре Самары: район железнодорожного вокзала, ул. Гагарина – Революционная, ул. Победы, 22 Партсъезда, пр. Масленникова – ул. Мичурина. Показатели средних арендных ставок на помещения под торговлю варьируются от 750 до 900 рублей за кв.м.

По прежнему, значительно  разнятся в цене за аренду торгового  «квадрата» помещения разной площади. Небольшие объекты до 100 кв.м сдаются  в июне-июле по 660 рублей за кв.м. А  большие площади свыше 1 000 кв.м предлагаются в аренду за 360 рублей кв.м. Яркими представителями ТРК в Самаре являются «Мегакомплекс Московский» (мультиплекс, боулинг, бильярдный клуб, аквапарк, фитнес-центр, веллнес-центр, теннисные корты и фуд-корт) и Park House (мультиплекс, боулинг, фуд-корт, ресторан, детская площадка).  
Приобретение доходной торговой недвижимости в Самаре - в июле средняя цена предложения в сегменте продажи составляет 55 тыс. рублей за кв.м. В некоторых районах города и того меньше: в Кировском – 49 тыс. рублей за кв.м, в Железнодорожном – 47 тыс. рублей за кв.м.

Значительно выше средних  показателей стоимости торгового  «квадрата» по городу цены только в  Ленинском и Самарском районах. В первом средняя цена достигает 82 тыс. руб. за кв.м, а во втором – 70 тыс. руб./кв.м.

Самые дорогие торговые объекты, выставленные на продажу, также  как и в сегменте аренды, локализуются в районах новой жилой застройки  в границах ул. Ново-Садовой, Московского шоссе и пр. Масленникова, а также квартале, недавно появившемся на ул. Карбышева-Дыбенко-Сов. Армии. Высокая цена предложения по продаже торговых площадей во встроенных помещениях на первых этажах высотных новостроек обусловлена в первую очередь близостью расположения ТРЦ «Космопорт». Средние расценки за торговый «квадрат» в этой локации варьируются от 90 до 100 тыс. рублей. А в некоторых случаях и до 120 тыс. за кв.м.

Принципиальным показателем  общего состояния рынка торговой коммерческой недвижимости являются ставки капитализации, то есть доходность объекта позволяющая, обеспечивающая возврат вложенных за определенный срок. По данным начало июля 2010 года средняя ставка капитализации для торговой недвижимости в Самаре составляет 8,13% в год. Это означает, что, опять-таки, в среднем вложения сделанные в приобретение ретейл-объекта окупятся через 12,4 года. Рост ставок капитализации, хоть и не значительный – на уровне 0,5% – наблюдается во всех районах города, вне зависимости от того, в центре или на периферии расположен объект.

Зато значительно разнятся темпы окупаемости в зависимости  от размеров помещений. Небольшие торговые площади до 100 кв.м. планомерно в течение  первого полугодия повышали свою доходность: с 8,13% (январь 2010) до 8,64% (июль 2010) свою доходность. Крупные объекты свыше 1 000 кв.м., напротив, доходность свою снизили: с 5, 67% до 5,26% (за полгода).

В купе с показателями темпа роста цен и сроками  реализации торговых помещений можно сделать вывод, что наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие торговые помещений. Причем, доходность объекта перестала напрямую зависеть от расположения его в центральных районах или на городской периферии. Зато, в определении цены, и соответственно, сроков окупаемости выходят качественные характеристики помещений для торговли.

Рынок складской недвижимости в Самаре составляет общий объем самарского рынка качественных складских помещений оценивается в 330-350 тыс. кв. м. Из них порядка 118 тыс. приходится на комплексы класса А, сдаваемые в аренду¹.

 Ежегодный рост рынка складских помещений Самары не превышает 10%, причем наиболее высокие темпы, по оценкам экспертов, демонстрирует сегмент складов класса B+. Были запущены  логистические терминалы компании «Виктор и Ко» (на сегодняшний день функционируют 92 тыс. кв. м) и  логистико-складской комплекс «Терминал» площадью 6 тыс. кв. м ассоциации «Версиво».

В настоящее время  наибольшее предложение складских  помещений приходится на Кировский  район 37%, меньше всего в Ленинском  районе 1%. Процентные показатели представлены в следующим виде:

По оценкам экспертов, Самара сегодня нуждается не менее чем в 250 тыс. кв. м складов класса А. Неудивительно, что стоимость аренды складских помещений класса А на отдельных объектах доходит до $150 за кв. м в год. Хотя судя по темпу заполняемости складов класса А в Самаре, на местном рынке спрос на склады класса А есть. Крупные производители, такие как Nestle, «Балтика», заводы PepsiCola и Coca-Cola, местные компании «Самара-Продукт», «Аллегретто», аптечные сети «Вита» и «Имплозия», были вынуждены строить хорошие склады своими силами.

 Так или иначе, но пока в Самаре потребителям - а в их числе в основном местные сети с небольшими запросами - в большинстве случаев предлагают перепрофилированные в склады старые здания. Таких клиентов существующие складские мощности вполне устраивают, но федеральные и международные торговые операторы и логистические компании испытывают потребность в складских терминалах высокого класса. Ими в Самаре наиболее востребованы теплые склады площадью от 1000 кв. м, имеющие все необходимые коммуникации.

Срок окупаемости складских  комплексов составляет в среднем 7-8 лет (по оценкам разных экспертов), а  доходность рынка складской недвижимости находится на уровне 12-13%. Но даже если допустить, что не все складские терминалы будут реализованы в Самаре, все равно это весомый показатель, демонстрирующий определенную переориентацию интересов девелоперов с торгового и отчасти офисного (все-таки здесь все еще полным ходом идет строительство новых бизнес-центров) сегментов на складской. Готовится к выходу много проектов современных складских терминалов, но их реализация растянута во времени. Поэтому насыщение данного сегмента произойдет еще не скоро.

Сегмент промышленной недвижимости Самары характеризуется сейчас дисбалансом растущий объем производства требует расширения промышленных площадей. Однако все существующие производственные базы давно раскуплены и арендованы, поэтому бизнес ищет для себя свободную землю, на которой можно было бы построить современное производство. Промышленная недвижимость на сегодняшний день является наиболее слабым сегментом рынка коммерческой недвижимости. Здесь нет четких критериев, характеристик и классификаций объектов. Обычно к промышленному сегменту причисляют заводы, имущественные комплексы, бывший ВПК, склады (которые были построены в советский период, но в настоящее время используются в производственных целях) и земельные участки промышленного назначения. При этом унифицировать и стандартизировать объекты даже в рамках этих отдельных групп очень сложно.

Рынок промышленной недвижимости Самары начал формироваться после  того, как у крупных заводов  города, которые пережили экономический  кризис и спад производства, оказались  излишки площадей, измеряемые десятками  тыс. кв. м. Крупные предприятия стали избавляться от неликвидных объектов, продавать их или сдавать в аренду малому и среднему бизнесу. Характеризуя сегодняшнее состояние индустриального сектора  выделяют: с одной стороны, крупные предприятия, которые задействуют под производство все свои площади. Основным источником инвестирования которых оставались собственные средства предприятий. Наиболее весомые инвестиции в обновление производств произвели: ОАО "Авиакор - Авиационный завод", ОАО «Завод им. Тарасова», ОАО «Самарский металлургический завод». Также на территории города зарегистрировано более 250 предприятий с участием иностранного капитала, из которых 83 осуществляют активную хозяйственную деятельность. К промышленным предприятиям с участием иностранного капитала относятся:  ЗАО «Самарские канатные дороги», ЗАО "Паккард Электрик Системз", ЗАО «Самарская оптическая кабельная компания», ООО «Пепси Интернешенел Боттлерс (Самара)», Филиал ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия», ОАО "Самарский металлургический завод",  ООО «Комбинат керамических конструкций», ООО «ПСК «Самикс», ООО "Castorama – Rus". С другой - разоряющиеся заводы, закрывающие отдельные цеха и сдающие в аренду освободившиеся площади мелкому и среднему бизнесу под производство или базы (например, изготовление мебели, окон, строительных материалов, алюминиевых конструкций).

Однако нехватка свободных  площадей промышленного назначения вызвана не только возрождением производства. Важной причиной сложившейся ситуации явилась также высокая концентрация нежилой недвижимости в областном и городском Фонде имущества, что затрудняет эффективное использование производственных помещений. Помимо государства, крупнейшими держателями производственных площадей являются предприятия оборонного комплекса, которые обязаны иметь так называемый мобилизационный резерв объектов недвижимости, а их продажа и перепланировка запрещены.

Площади под индустрию  сейчас строят с использованием современных  технологий - возводят ангары из сэндвич-панелей. Преимуществами таких площадок являются более низкая себестоимость строительства, чем при использовании традиционных материалов, возможность регулировки высоты потолков, что является важным качеством для организации производства. Высоким спросом пользуются территории с большими мощностями, с автоподъездными и парковочными местами, в непосредственной близости к транспортным развязкам, железнодорожным веткам, междугородним дорогам. Это необходимые для производственного бизнеса факторы.

Мелкие предприниматели  предпочитают выкупать небольшие помещения - бывшие гаражи, авторемонтные мастерские, заправочные станции, придорожные столовые, а затем реконструировать их под собственные нужды. Наряду со сделками по купле-продаже промышленных помещений имеет место и их аренда. Это территории вблизи транспортных развязок. Ближе к центру города, в густонаселенных районах стремится осесть небольшое производство, чтобы быть доступнее потребителю.

Систему ценообразования  на рынке промышленной недвижимости сложно назвать сформированной. Разброс  цен и арендных ставок на производственные объекты как в пределах городской черты, так и в пригородной зоне очень велик. Стоимость 1 кв. м производственного объекта определяется как минимум тремя факторами: состоянием самого объекта (техническое состояние, высота потолков, наличие надежных перекрытий у верхних этажей), его месторасположением и наличием подъездных путей, помещения вдоль основных транспортных магистралей (например, на Московском, Заводском шоссе). Так, стоимость 1 кв. м производственных объектов, размещенных в центре города и имеющих хорошие подъездные пути, колеблется сейчас от 20000 до 28000 руб. - в районе ул. Авроры, ул. Ново-Садовой и Московского шоссе. По мере же удаления от центра и основных магистралей цена за 1 кв. м производственной площади снижается до 5000-8000 руб.

То же самое характерно и для арендных платежей: производственные помещения, расположенные на окраине, сейчас можно арендовать по цене 100-220 руб. за 1 кв. м, а те, что находятся в центральной части города, - за 220-450 руб. Например, на проспекте Кирова рядом с р. Самарой аренда 1 кв. м составляет 180 руб., а на Заводском шоссе, что на 3 км ближе к центру, - уже 450 руб., то есть почти в 3 раза дороже. По объему предложений производственных площадей в пределах городской черты традиционно лидирует Кировский район. Вслед за ним идут Советский, Железнодорожный, Промышленный районы. Большой объем индустриальной недвижимости представлен на пригородных территориях. Здесь также существуют покупательские приоритеты. На данный момент наибольшей популярностью пользуются помещения, расположенные в радиусе 30-40 км от Самары. Лидерами продаж являются поселки Новосемейкино, Смышляевка и Георгиевка. Так, например, в Новосемейкино стоимость 1 кв. м производственного объекта колеблется в пределах от 9000 до 18000 руб. Теоретически в черте города есть еще подходящие для освоения под индустрию территории, например, участки Московского шоссе, район Зубчаниновки. Но основные перспективы индустриального сегмента рынка коммерческой недвижимости Самары связаны с освоением областных территорий по направлению к Волжскому району, г. Кинелю, 116 км. Расширение промзоны на область - объективный процесс развития города.