Рынок коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход – собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

Индустриальная недвижимость находится в стадии развития. Чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в пяти - восьми этажей с обветшалыми и пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника, причин этому несколько:

1. Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

2. В настоящее время  основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

3. Как правило, требования  потенциальных арендаторов завышены  и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

4. Собственники промышленной  недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в худшем состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

5. Более-менее полная  и точная информация о промышленной  недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии отсутствует.

Все это придает рынку  промышленной недвижимости стихийный  и непредсказуемый характер.

Для объектов промышленной недвижимости принята следующая классификация по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного  бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования (специализированная недвижимость);

- неспециализированная  недвижимость - обыкновенные здания - фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

В таком сегменте рынка коммерческой недвижимости как гостиничная недвижимость различают следующие типы гостиничных предприятий:

• отель - традиционный тип гостиничного предприятия, располагающийся, как правило, в крупном городе, имеющий большой штат обслуживающего персонала, предоставляющий широкий набор дополнительных услуг и высокий уровень комфорта;

• отель-люкс - малое или среднее по вместимости гостиничное предприятие, обычно расположенное в центре города. Характерна высокая цена номера, включающая все возможные виды обслуживания. Номера имеют несколько комнат, непременно гостиную и изолированную спальню;

• гостиница (среднего класса) - предприятие по вместимости больше отеля-люкс (400-2000 мест), располагающееся в городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг. Рассчитано на прием бизнесменов, индивидуальных туристов, участников конгрессов, конференций;

• апарт-отель - предприятие по вместимости малых или средних размеров (до 400 мест), характерное для крупного города с непостоянным населением. Предоставляет номера квартирного типа. Обслуживает семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок;

• гостиница экономичного класса - предприятие малой или средней вместимости (150 мест и больше). Располагается вблизи автомагистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг, а значит, невысокий процент надбавки за обслуживание. Потребителями являются бизнесмены и индивидуальные туристы;

• отель-курорт - предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства и, кроме того, комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности;

• мотель - средство размещения автотуристов. В основном это простые одноэтажные или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки - в пригороде у автомагистралей. Это малые или средние по вместимости предприятия (до 400 мест). По сравнению с отелями предлагается ограниченный набор услуг по более низким ценам.

• частная гостиница типа «ночлег и завтрак» - это гостиница малой, иногда средней вместимости, расположенная в пригороде или сельской местности. Клиенты - коммерсанты и маршрутные туристы;

• пансион - предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг, широко распространен в мировой практике. Проживание в пансионе обходится гораздо дешевле, чем в обычных гостиницах. Традиционный пансион отличается небольшим количеством комнат и обычно рассчитан на проживание 10—20 человек (иногда количество мест доходит до 50);

• бунгало - небольшое строение из легких материалов, используемое для размещения туристов. Получил широкое распространение в международных молодежных туристических центрах;

• кемпинг - лагерь для авто-, мото-, велотуристов, обычно расположенный в загородной местности, иногда недалеко от мотеля. Туристам предоставляются места для ночлега, часто в палатках или летних домиках.

• ротель - передвижная гостиница, представляющая собой вагон с .одно- или двухместными номерами (спальными отсеками), в которых расположены спальные кресла;

• флотелъ - большой отель на воде, специально оборудованное судно. Туристам предлагаются комфортабельные номера и ассортимент услуг для активного отдыха — бассейн, водные лыжи. В последнее время часто используется для организаций бизнес - туров, обучающих туров;

• флайтель - чрезвычайно дорогой и немногочисленный вид гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и системой связи с метеослужбами;

• ботель - небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное судно;

• акватель - стационарный корабль, изъятый из эксплуатации как транспортное средство и используемый в качестве отеля.

В России применяется данная классификация:

Однозвездочный отель: - расположение на окраине, или рядом с центром, но в неприглядном месте; - маленький отель, на 6-10 номеров; - питания нет.

Двухзвездочный отель: - номер с улучшенными условиями; - небольшой отель; - завтрак есть.

Трехзвездочный отель - это самая распространенная во всем мире разновидность отелей: - номера одноместные и двухместные; - завтрак предоставляется; - наличие дополнительных услуг.

Четырехзвездочный отель - это отели с высоким уровнем сервиса: 
- повышенный уровень комфортности и удачное месторасположение; 
- наличие множества дополнительных бесплатных услуг, возможность пользоваться тренажерными залами, кортами и бассейнами;  
- номера улучшенных категорий.

Пятизвездочный отель: - обязательно наличие нескольких ресторанов (с европейской и национальной кухней), баров, ночного клуба и магазинов; 
- наличие парикмахерской и прачечной, фитнес и бизнес - центров, бассейна и косметических кабинетов; - номера: от одноместных с одной кроватью до многокомнатных апартаментов; - номер предоставляет полный набор необходимых средств.

 

 

Глава 2. Описание рынка коммерческой недвижимости в г.Самара

2.1. Обзор рынка коммерческой недвижимости в г.Самара

 

Еще недавно Самара испытывала нехватку высококлассных объектов коммерческой недвижимости. Теперь в городе активно  возводят современные офисы и торговые центры. Развивать рынок в качественном отношении строителей подтолкнула усилившаяся экспансия национальных и межнациональных компаний.  Лидируют по объемам строительства офисный и торговый сегменты. Но уже сейчас наиболее дальновидные застройщики, опасаясь грядущего перенасыщения, проявляют все больше интереса к недооцененным ранее рынкам загородной и складской недвижимости. Гостиницы популярностью у самарских инвесторов пока не пользуются — из-за долгих сроков окупаемости. Поэтому крупные проекты в отельном сегменте развивают преимущество транснациональные операторы.

Рынок предложений в  секторе офисной недвижимости г. Самары на лето 2010 года выглядит следующим образом: к продаже представлено 1096 объектов, в т.ч. 286 - объекты долевого строительства и 810 - объекты вторичного рынка, в аренду предложено 1027 объектов, в т.ч. 69 - долевого строительства и 958 – вторичный рынок.

Показатели продажи офисных помещений за лето 2010 г.

 

Район	Количество предложений	Объём рынка		Стоимость за 1 кв.м., руб.
		кв. м.	руб.	Минимальная	Максимальная	Средняя
Железнодорожный	99	24562	1117453850	11250	118794	45 495
Кировский	104	23206	910 466 500	15000	120000	39 234
Красноглинский	10	2048	58 461 600	10000	44000	28 546
Куйбышевский	9	1254	36 120 000	10313	55556	28 815
Ленинский	204	55200	4013447900	10180	150000	72 707
Октябрьский	271	53667	2677644600	11001	192000	49 894
Промышленный	160	28268	1188780210	13340	86364	42 054
Самарский	132	27559	1576414000	16165	195000	57 201
Советский	107	30178	1250532200	16931	126667	41 438
Итого	1096	245942	12829320860	10000	195000	52 164

 

 

 

Диапазон стоимости  предлагаемых к продаже офисных  помещений лежит в пределах от 10 до 195 тысяч рублей за квадратный метр. Средняя стоимость по городу составила 52 164 руб./кв.м. максимальная средняя стоимость помещений в Ленинском и Самарском районах города - 72 707 и 57 201 руб./кв.м. соответственно. Минимальная стоимость – 10 тыс. руб./кв.м. запрашивается за подвальное помещение площадью 200 кв.м. в Красноглинском  районе. Помещение сухое, пригодно для размещения как для объекта офисного, так и торгового назначения. Максимальная стоимость – 195 тыс.руб./кв.м. – за помещение площадью 500 кв.м. с евроремонтом на первом этаже на ул. Ленинградской. Для 2010 года характерно расширение ценового диапазона предлагаемых объектов. Практически во всех районах появились предложения подвальных помещений, пригодных для размещения офисов, они заполняют нижний ценовой сегмент предложений. В верхнем ценовом сегменте – вновь появившиеся в продаже дорогостоящие помещения с дорогим качественным ремонтом, расположенные на местах с высоким пешеходным и автомобильным трафиком. Повышение числа подобных предложений по сравнению с предыдущим периодом объясняется некоторым оживлением рынка недвижимости.

 офисные  помещения – средняя стоимость (руб/кв. м.)

 

Максимальное число  предложений приходится на ценовой  диапазон от 30 до 70 тыс.руб./кв.м. предлагаемых объектов. Такую стоимость запрашивают за 72,9% всех предложенных к продаже объектов, в том числе 22,6% предложений находятся в диапазоне от 40 до 50 тыс.руб./кв.м. На ценовой диапазон свыше 100тыс.руб./кв.м. приходится 5,9% всех предложений, что на 2,5% больше, чем предлагалось на начало 2010 года. Если обратиться к анализу самарского рынка коммерческой недвижимости, выполненному Поволжским Центром Развития, то ставка капитализации офисных площадей в среднем по Самаре составила 6,8% (от 6 до 9%), что соответствует сроку окупаемости в 14,7 года. В течение прошлого года данный показатель демонстрировал снижение. Так, например, в начале лета средняя окупаемость находилась на уровне 13,8 года, а ставка капитализации равнялась 7,8%. В Самаре сформировалось локации с уровнем капитализации 10-11%. Во-первых, это зона вдоль Московского шоссе от ул. Авроры до ул. Советской Армии, где расположены новые отдельно стоящие бизнес-центры. Но данное «пятно» высокой доходности – результат того, что на продажу здесь выставлены офисные площади с общим адресом: ул. Санфировой, 95, которые продаются по цене от 24 тыс. руб. за кв. м, а к аренде предложены довольно дорогостоящие БЦ: «Региональный деловой центр» (750 руб. за кв. м), БЦ на ул. Авроры, 150 (550-1500 руб. за кв. м), «Информатика» (630 руб. за кв. м). Другие зоны высокой капитализации - две небольшие локации «встройки» - на пр. Кирова в районе Шоколадной фабрики и на пр. К. Маркса/ул. XXII Партсъезда.