Риэлторские фирмы

1) осуществление любых  операций на рынке недвижимости  в соответствии с законодательством  с участием государственных органов,  юридических и физических лиц  с получением прибыли;

2) получение информации  о продаваемом или сдаваемом  в аренду имуществе и о требованиях  потенциальных покупателей или  арендаторов;

3) изучение спроса и  предложения на рынке недвижимости;

4) регистрация поступающих  предложений по продаже или  передаче в аренду объектов  недвижимости, проведение ознакомительного  осмотра. В отдельных случаях  заключение эксклюзивных договоров  между собственниками и агентством;

5) осуществление поиска  потенциальных покупателей и  арендаторов, установление с ними  деловых контактов;

6) организация ознакомления  покупателей или арендаторов  с продаваемым или сдаваемым  объектом недвижимости;

7) оформление заявки покупателей,  подбор вариантов продаж или  сдачи внаем;

8) согласование договорных  условий, оформление операции  с недвижимостью;

9) в ходе подготовки  и совершения сделки представление  права и законные интересы  всех сторон по договору;

10) обеспечение своевременного  получения платежных документов  по окончании сделок;

11) информирование клиентов  о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся  характеристики рассматриваемых  объектов недвижимости и степени  соответствия их определенным  требованиям;

12) организация подписания  договоров о купле-продаже или  передаче в аренду объектов  недвижимости;

13) содействие своевременному  оформлению необходимых клиентам  для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;

14) представление интересов  клиентов при осуществлении взаимодействия  с другими специалистами агентства  и иных учреждений, участвующих  в оформлении сделок;

15) составление установленной  отчетности о выполняемой работе.

16) реклама своей деятельности;

17) получение от органов,  осуществляющих государственную  регистрацию прав на недвижимое  имущество и сделок с ним,  и иных органов необходимую  информацию об объектах недвижимости и правах на нее, а также о юридических и физических лицах - сторонах в сделке;

18) получение в разумно  необходимый срок в государственных  органах и иных организациях (в  органах опеки и попечительства, в учреждениях юстиции по регистрации  прав на недвижимое имущество,  в жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в  налоговых органах, в психоневрологических  диспансерах и др.) информационные  справки и документы, необходимые  для осуществления операций с  недвижимым имуществом, при наличии  соответствующего договора с  собственником (владельцем) или на основании надлежащей доверенности.

Закон о риэлтерской деятельности до сих пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых  риэлтерской фирмой, не закреплен. Таким  образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет  предлагать своим клиентам.

Качество предоставленных  потребителю риэлтерских услуг  определяется выполнением риэлтором  всех предусмотренных в заключенном  им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю  услуги в соответствии с договором  должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.[2]

Качество предоставленной  потребителю риэлтерской услуги, связанной с приобретением в  собственность или в пользование  потребителя, либо продажей (передачей  в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его  использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

Риэлтор, оказывающий потребителю  услугу, связанную с приобретением  в собственность последнего недвижимого  имущества, обязан обеспечить потребителю  юридическую возможность его  дальнейшего использования в  его собственных интересах, в  частности:

1) приобрести недвижимое  имущество в собственность потребителя  свободным от прав и иных  законных притязаний на него  со стороны третьих лиц;

2) приобрести недвижимое  имущество того целевого назначения, которое было определено потребителем;

3) приобрести недвижимое  имущество, в отношении которого  отсутствуют предписания о его  аварийном состоянии, недопустимости  к использованию в связи с  несоответствием санитарно-гигиеническим,  противопожарным и экологическим  нормативам, в случае, если это  не предусмотрено договором;

4) передать потребителю  правоустанавливающий документ  на недвижимое имущество, а  также любые иные относящиеся  к оказанной услуге документы,  требовать передачи которых потребитель  вправе;

5) при исполнении договора  с потребителем и в последующем  не разглашать информацию о  заключенной им в интересах  потребителя сделке;

6) проводить самостоятельно  экспертизу документов, относящихся  к приобретаемому в собственность  потребителя недвижимому имуществу  на предмет их достоверности.

Выполнение риэлтором  этих обязанностей осуществляется вне  зависимости от наличия специальных  указаний об этом в договоре, заключаемом  им с потребителем.

Приобретение риэлтором  в собственность потребителя  спорного недвижимого имущества  либо имущества, юридическая возможность  использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии  иного прямого письменного согласия потребителя.

Своевременность предоставления риэлтором потребителю услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором принятых им на себя обязанностей, определенным в  заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в договоре отсутствует указание на такой срок, в том числе при невозможности точного его определения, своевременность предоставления риэлтором услуги потребителю определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности деловой практики.

Каждый вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между фирмой и клиентом.

Предоставление риэлтором  услуг юридическим и физическим лицам осуществляется на основании  заключаемых между ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или  нескольких лиц об установлении, изменении  или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

Риэлтерские агентства, осуществляя  свою деятельность, заключают различные  договоры об оказании услуг. Это могут  быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.[1]

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских услуг, поэтому риэлтор  вправе самостоятельно разрабатывать  условия договоров на выполнение отдельных видов риэлтерских  услуг (осуществление отдельных  видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор  имеет свои отличительные черты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4 Правовые основы риэлтерской деятельности

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов  исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные  правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.

Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности  не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании  риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей  в данной сфере правоотношений. Закон  необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.[9 c.12]

В силу отсутствия федерального законодательства для предприятий  и предпринимателей, работающих в  сфере недвижимости, практически  единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, является Положение  о лицензировании риэлтерской деятельности,

Постановлением Государственной  Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. N 2441-II ГД был  принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации"[8], но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в связи с предоставлением риэлтерских услуг, с позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлтерских услуг. При основном акценте внимания на защиту прав потребителей, тем не менее, должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь идет о необходимости снабжения риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлтерского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск.[10]

Закон "О риэлтерской  деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию  на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным  взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами  недвижимости.

Участниками риэлтерской  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую  деятельность (риэлтерские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

Риэлтерской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее  на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлтерская деятельность.

Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую  фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской  фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование  и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые  совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику  юридических особенностей заключаемых  договоров;

3) ведение переговоров  и подписание договоров по  листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка,  комиссионных или гонорара по  условиям договора по операциям  с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы  своей деятельности;

6) хранение и несение  ответственности за сохранность  документов, подтверждающих права  собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных  договоров продажи объектов недвижимости.

Это человек, непосредственно  работающий с клиентами и заключающий  с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального  предпринимателя договора по осуществлению  гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Дилер по недвижимости - предприниматель  на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с  целью продажи или получения  прибыли от ее использования.[5 c.19]