Риэлторские фирмы

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………………………………….3

1. Характеристика рынка риэлтерских фирм…………………………………………4
1. Виды риэлтерских фирм и их функциональная деятельность……………………4
2. Услуги, предоставляемые риэлтерскими фирмами………………………………..7
3. Функции риэлтерских фирм……………………………………………………….10
4. Правовые основы риэлтерской деятельности…………………………………….14

Заключение……………………………………………………………………………...17

Используемая литература………………………………………………………………18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в  то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых  является систематическое получение  прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских  фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных  риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования и саморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлтерских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» сделок, распространении коррупции и развитии «теневых» структур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует стабилизации цен на рынке недвижимости и снижает эффективность его функционирования.

В современных рыночно-трансформационных условиях риэлтерская деятельность непрерывно развивается. В городах и регионах сформировался целый спектр риэлтерских услуг, оказывающих значительное воздействие на обеспеченность жильем. Эти факторы и определили актуальность темы данного исследования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Характеристика рынка риэлтерских фирм

1.1  Виды риэлтерских фирм и их функциональная деятельность

В последние годы рынок  недвижимости стал активно развиваться. Вместе с тем, уже не первый год  на рынке платных услуг осуществляют свою деятельность риэлтерские фирмы. Они появились практически сразу  же вместе с возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку или наем жилого помещения. Количество риэлтерских  фирм, размах их деятельности в том  или ином городе страны полностью  регулируются потребностями рынка  услуг с жилыми помещениями. Риэлтерские фирмы – это в основном компании, состоящие из нескольких подразделений: отдела вторичного жилья, отдела коммерческой недвижимости, аренды, продажи новостроек, продажи элитного жилья, отдела загородной недвижимости.

Риэлтерские фирмы могут  заниматься различными видами предпринимательской  деятельности, ими могут являться:[5 c.24-25]

• оценка недвижимости;
• организация конкурсов и аукционов по продаже недвижимости;
• проведение различных налоговых консультаций;
• оказание посреднических услуг в сфере операций с недвижимостью;
• сдача в аренду ранее выкупленных объектов коммерческой недвижимости;
• реализация предметов залога недвижимости совместно с банковскими структурами;
• расселение домов, попавших, например, в санитарную зону федеральной автодороги;
• купля-продажа квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья, в других домах;
• покупка и продажа частных домов и строений в городах и сельской местности и т.п

В настоящее время в  нашей стране широко распространена риэлтерская деятельность, можно  говорить о двух типах риэлтерских фирм.[11]

Первый, наиболее распространенный вид риэлтерских фирм — это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это, как правило, небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подыскиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне существует спрос на покупку, продажу, обмен, наем жилого помещения.

Второй вид риэлтерских фирм «риэлтерскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными», поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлтерской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все  чаще используется термин «риэлтор», означающий человека, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 году, когда был зарегистрирован  в качестве специального знака для  обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев  недвижимого имущества, поскольку  занимались исключительно посредническими  услугами, сами зачастую не выступали  стороной в сделке. Риэлтерские фирмы  появились и осуществляли свою деятельность в развитых и развивающихся странах  Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно  жилым фондом), относительно невелика. В основном, за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране рынок  имеет совсем другую структуру и, в принципе, существование крупной  риэлтерской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже, невозможно. Для  успешного развития и получения  крупной прибыли риэлтерские  фирмы должны и другими способами  участвовать в гражданском обороте  недвижимого имущества. Поэтому  они инвестируют в строительство  жилого фонда и могут по договорам  уступки прав требования продавать  еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей  сдачи его в наем. Риэлторы в  нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.[6 c.128-130]

Можно сказать, что риэлтерскими услугами охвачен в основном вторичный  рынок недвижимости. Вторичный рынок  — это все последующие перепродажи  недвижимого имущества с момента  их строительства. В первичный рынок  недвижимости входят все сделки с  недвижимым имуществом, которые связаны  с его строительством, приобретением  права собственности на вновь  построенный объект недвижимого  имущества.

Следует отметить, что в  законодательстве под определением «недвижимое имущество» понимаются не только жилые помещения, но и все  возможные другие, прочно связанные  с землей объекты, которые нельзя перенести на другое место без  причинения им ущерба. Поэтому применительно  к рассматриваемой нами теме под  недвижимым имуществом будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее  время риэлторы ищут клиентов и контрагентов не только для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят  клиентам арендаторов помещений  под офисы, магазины, склады, продают  гаражи и т. д. Все это значительно  отличает наш рынок риэлтерских  услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это  объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в  большинстве регионов России риэлтерские  фирмы, чтобы развиваться и существовать, должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости.[10]

Риэлтерская деятельность — осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию другим лицам за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлтерские услуги — услуги, оказываемые при осуществлении риэлтерской деятельности.

Профессиональный участник рынка — юридическое лицо или  индивидуальный предприниматель, осуществляющий риэлтерскую деятельность на рынке  услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

 

 

 

 

1.2 Услуги, предоставляемые  риэлтерскими фирмами

Существуют несколько  видов риэлтерской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности: [7, c. 250-252]

• деятельность риэлтора в качестве агента: реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку - агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.
• деятельность риэлтора в качестве поверенного: при этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости;
• деятельность риэлтора в качестве брокера: между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции: выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости; анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке; разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском. Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.
• деятельность риэлтора в качестве дилера: осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).
• деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
• деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;
• деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
• деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;
• деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлтерские фирмы оказывают  и ряд других услуг, связанных  с недвижимостью, которые непосредственно  не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи  недвижимого имущества. Например, они  оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг  не касается именно риэлтерских фирм, но если бы риэлторы не занимались такой  работой, то фирма просто не смогла бы существовать.

В принципе, клиент может  поручить риэлтору, совершить любое  действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

В наиболее общем виде всю  работу риэлтора можно представить  в виде двух групп услуг, оказываемых  клиентам: услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом; услуги по совершению других действий, порождающие  для клиента какие-либо права  и обязанности в отношении  его имущества, но не связанные с  гражданским оборотом данного имущества.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана  с оформлением документов, риэлтор  сопровождает сделку до ее окончания, т. е. регистрации сделки в регпалате. А значит риэлтор, должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно иметь высшее образование. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора, можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первый этап — это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, которую хочет получить клиент от риэлтора. Второй как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом, не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то, скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на этой стадии может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.[13]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Функции риэлтерских  фирм

К основным функциям риэлтерской  фирмы относят: