6. Развитие регионального рынка недвижимости

     Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и  иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Специалисты единодушно признают, что, несмотря на трудности в освоении региональных рынков, будущее именно за ними, они сегодня интенсивно развиваются и имеют значительные резервы для развития и роста.

     Настороженное отношение инвесторов к региональным рынкам недвижимости во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью. Другими словами, недостаток информации, в том числе об особенностях менталитета населения, деловых традициях, способах взаимодействия с местными конкурентами и администрацией, останавливает инвесторов гораздо больше, чем трудности, связанные со столичным регионом.

     Рынок жилья – это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.

     Рост  инвестиционной привлекательности  недвижимости в регионах объясняется  целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и выход из кризиса, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», значительным потенциалом обладают рынки Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Самары, Уфы, Перми, Новосибирска, Архангельска, Владивостока. К сожалению, противопоставление, в первую очередь экономическое, Москвы остальной территории страны мешает притоку инвестиций в регионы. Тем не менее финансовые потоки не будут постоянно концентрироваться исключительно в Москве - их перераспределение неизбежно.

     Несмотря  на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми  оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам  России и ближнего зарубежья. Кроме того, региональные рынки дают прекрасную возможность для инвестора максимально реализовать свои финансовые возможности.

     О заманчивых перспективах регионов первыми  заговорили сетевые операторы, поэтому  рынок торговых площадей в регионах сегодня наиболее развит. За ним идут офисная и складская недвижимость. С жильем ситуация немного хуже, но и здесь есть заметные сдвиги. Например, крупнейший столичный застройщик, компания «ПИК», активно работает в Ростове, Новороссийске, Омске, Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Калининграде.

     Однако, практически каждому инвестору  придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных  отношений, в особенности в отдаленных регионах (мало распространена практика выкупа земельных участков у города, плохо налажены процедуры по передаче земли в собственность, нет достаточной аукционной практики).

     Таким образом, инвестиционная привлекательность  регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в регионе.

     По  оценкам экспертов, региональный рынок  недвижимости готов к реализации масштабных проектов. Более того, размер и качественные характеристики объекта  являются составляющими его успеха.

     Развитие  регионального рынка недвижимости определяется:

     1) Экономическим ростом или ожиданиями  такого роста в данном регионе.  Хотя на рынке и могут возникать  благоприятные краткосрочные условия  при отсутствии роста, такие  обстоятельства возникают достаточно  редко, чтобы быть правилом.

     2) Финансовыми возможностями для  приобретения недвижимости, что,  в свою очередь, обусловлено  стадией экономического развития  региона (кризис, застой, промышленное  развитие), наличием и характером  рабочих мест.

     3) Взаимосвязями между стоимостью  недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

     Некоторые регионы находятся в состоянии  застоя, так как их основные отрасли  промышленности перемещены в другие регионы или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся регионы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

     Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов. Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на региональный рынок недвижимости.

      Заключение

     По  результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

     Рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, возникающих  при операциях с недвижимостью.

     Товар на рынке недвижимости — это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

     Недвижимость - дорогой товар и для его  приобретения часто используются сложные  финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

     К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося  на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.

     Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты и т.д.) конструктивным элементам и отделке.

     Еще одна характерная черта недвижимости — это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

     На  сегодняшний день в регионах стоимость строительно-монтажных работ неуклонно повышается, что становится непреодолимым препятствием участия значительной части населения в строительстве жилья за свой счет. Ситуация обостряется и тем, что к проблеме низкой покупательной способности населения добавилась еще и проблема несоответствия отечественных технических решений и строительной технологии современным требованиям. Любое решение в этом направлении опять сопряжено с ростом стоимости жилья. В ближайшее время потребуется широкое и более активное внедрение новых материалов и конструкций, новых технологий, с тем, чтобы жилье стало максимально удобным и комфортабельным, дешевым в строительстве и в эксплуатации, позволяющим включить в рыночный оборот значительные денежные ресурсы населения, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий.

     Развитие  регионального рынка недвижимости определяется экономическим ростом или ожиданиями такого роста в  данном регионе; финансовыми возможностями  для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона и взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

      Список литературы

1. Кистанов  В.В., Копылов Н.В. Региональная экономика  России. - М.: Финансы и статистика, 2006.
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2000.
3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), часть 1
4. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости – СПб: Питер, 2000.
5. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России – М.: Экзамен, 2000.
6. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов – М.: Юнити-Дана, 2003.
7. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. – М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994. –231 с.: ил., табл., граф.
8. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: Учебное пособие. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 124 с.
9. Юсупов К.Н., Янгиров А.В., Таймасов А.Р. , Ахунов Р.Р. Региональная экономика. - М.: КноРус, 2006.