Региональные рынки недвижимости

     - рынок нежилых помещений,

     - рынок промышленной недвижимости.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

     В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости.

     Развитию  рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

     Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).  

  3. Факторы, влияющие на формирование рынка недвижимости

 

     В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

     1. Кризис (в России недвижимость давно стала товаром и развивается рынок недвижимости. Неопределенность права собственности на землю, инфляция и другие вышеперечисленные факторы накладывают отпечаток на развитие российского рынка недвижимости).

     2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

     3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).

     4. Нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени.

     5. Непрозрачность информационного пространства вследствие слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

     6. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.

     7. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья). 

     4. Меры по стимуляции  жилья. 

     Разработанная в качестве одного из приоритетов  экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

     - изменить систему законодательных  и правовых норм для юридического  обеспечения проведения жилищной  реформы;

     - преодолеть спад в объемах  ввода жилья и обеспечить государственные  гарантии права граждан на  выбор способа удовлетворения  потребностей в жилище;

     - изменить систему жилищного фонда  и жилищного строительства по  формам собственности, источникам  финансирования, типам зданий и технологиям их возведения;

     - обеспечить поэтапный перевод  жилищной сферы в режим безубыточного  функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих групп населения;

     - демонополизировать жилищное строительство  и ЖКХ;

     - провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

     - изменить формы организации строительства  и управления, обслуживания и  ремонта жилищной сферы;

     - решить вопросы землепользования  и приватизации земли в жилищной  сфере в комплексе с развитием инженерной инфраструктуры.

     Однако  решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей  перспективе.

5. Характеристика рынка недвижимости

 

     Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную  структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

     1. Исходя из триединства сущности  недвижимости как товара, на рынке  недвижимости можно выделить  три сектора:

     o развития (создания) недвижимости;

     o оборота недвижимости;

     o управления и эксплуатации недвижимости.

     Сектор  оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

     Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

     2. По способу совершения сделок  рынок недвижимости можно разделить  на первичный и вторичный.

     Под первичным рынком недвижимости принято  понимать совокупность сделок, совершаемых  с вновь созданными, а также  приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический  оборот.

     Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

     Первичный и вторичный рынки, выступая двумя  частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

     3. По видам сделок в рамках  всего рынка недвижимости можно  выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное  управление) и др.

     4. По степени готовности к эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

     5. По форме собственности: частные  объекты недвижимости; государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

     6. По отраслям: промышленные объекты;  сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

     7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные  здания; непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады  и пр.); гостиницы; торговые помещения  и помещения общественного питания и т.д.

     8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные  комплексы; кондоминиумы; вещные  права; многолетние насаждения.

     Из  вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

     На  рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные  рыночные структуры, способствующие эффективности  его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения  между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

     Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками  товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около $3 млрд. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв.м жилья. В столице произошел некоторый отток клиентов со вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлторов отдали предпочтение жилью в новостройках. Их привлекли новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично.

     Среди строительных компаний наблюдается  тенденция появления на рынке  средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться.

     Анализируя  вторичный рынок нельзя не вспомнить  о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него. Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: «Стабильность признак мастерства» и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок находится в стадии стабилизации. Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке, вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости. Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет «жизнь» таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить. Переплетение первичного и вторичного рынка приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. По мнению некоторых специалистов, на носу - очередной всплеск на рынке недвижимости.

     Говоря  о вторичном рынке, необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлторские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.