Прогнозирование дохода от эксплуатации объекта недвижимости и анализ финансовых коэффициентов

Прогнозирование дохода от эксплуатации объекта недвижимости

и анализ финансовых коэффициентов

 

Цель работы: научиться составлять отчет о движении денежных средств по объекту недвижимости, упрощенный балансовый отчет, а также рассчитывать и анализировать финансовые коэффициенты.

 

1. Составление отчета о движении денежных средств

При реализации доходного подхода возникает необходимость прогноза возможного чистого дохода непосредственно от эксплуатации объекта недвижимости. Информацией для применения доходного подхода служат ставки арендной платы при аренде квартиры, предприятия, офиса, склада, магазина и т.п. Арендная плата представляет собой доход арендодателя.

Доходы от сдачи объекта недвижимости в аренду можно разделить на четыре уровня (рис.1).

1. Потенциальный валовой доход

ПВД определяется из предположения, что все единицы (вся площадь) объекта недвижимости арендованы на целый год (100-процентная загрузка без учета потерь и расходов):

 

          ПВД = Сар * N * 12,   д.е.                                        (1)

 

где Сар – месячная ставка аренды, д.е./нат.ед.;

N – количество единиц, сдаваемых в аренду (квартир, офисов и т.п.), или сдаваемая в аренду площадь (м2);

12 – количество месяцев в  году.

 

2. Действительный (эффективный) валовой доход

ДВД учитывает прочие доходы, т.е. доходы, не связанные с основной функцией объекта недвижимости (сдачей в аренду), убытки от неполной сдачи объекта в аренду и потери при сборе арендной платы:

 

      ДВД = ПВД – Пн – Пд + Дпр,  д.е.                                   (2)

 

где Пн – потери от незагруженности помещений, д.е.;

Пд – потери от безнадежных долгов по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его "исчезновения" и т.п.), д.е.;

Дпр – прочие доходы, д.е.

 

Потери от незагруженности помещений:

 

          Пн = Кн*ПВД                                         (3)

 

где Кн – коэффициент недоиспользования, учитывающий, что часть единиц может быть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год, %.

 

где О – процент оборачивающихся в течение года единиц (квартир, офисов);

Пср – средний период, в течение которого единица свободна;

Пар – число арендных периодов, мес./год

 

3. Чистый операционный доход

ЧОД - устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех операционных расходов и резервов:

 

                           ЧОД = ДВД – ОР – Рзам,  д.е.                                   (5)

 

где ОР – операционные расходы, д.е.;

Рзам – резерв на замещение, д.е.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Резерв на замещение – ежегодное откладывание денежных средств под долгосрочные и непредвиденные расходы.

 

4.  Денежный  поток до уплаты налогов

ДП учитывает финансовые расходы, связанные с оплатой кредитов:

 

                                                        ДП = ЧОД – ПОД,  д.е.                                                 (6)

 

где ПОД – платежи по обслуживанию долга (основная сумма и проценты по кредиту), д.е.

где ИК – основная сумма ипотечного кредита, д.е.;

       r – ставка процента по кредиту, %;

       n – период погашения кредита, лет.

 

 

2.   Составление упрощенного балансового отчета

Балансовый отчет, применяемый в оценке объекта недвижимости, отличается от бухгалтерского баланса. В нем  должны быть учтены те статьи баланса, которые важны для определения рыночной стоимости объекта: активы – здания и другие сооружения, земля; пассивы – ипотечный кредит, собственный капитал.

 

3.   Анализ финансовых коэффициентов

1. Коэффициенты, рассчитываемые при анализе баланса
1. Коэффициент улучшений показывает долю зданий и сооружений в общей цене объекта недвижимости, т.е. ту часть общей стоимости объекта, которая может быть списана как износ, %:

 

где Сзд – стоимость зданий и сооружений, д.е.;

Цон – цена объекта недвижимости, д.е.

2. Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес ипотечного долга в цене объекта недвижимости, %:

 

где ИК – ипотечный кредит, д.е.

2. Коэффициенты, рассчитываемые при анализе отчета о движении денежных средств
1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей учитывает процент площади здания, не сданной в аренду по различным причинам (низкий спрос, текучесть арендаторов и др.), %:

где П – прогнозируемые потери, д.е.

2. Коэффициент загрузки, %:

 

                                                                      Кз = 100% - Кн                                                             (11)

 

3. Коэффициент самоокупаемости (точка неплатежеспособности) – точка, в которой совокупный доход равен совокупным расходам; соответствует минимальному уровню загрузки, обеспечивающему покрытие всех расходов, %:

Кс ® Кзmin

4. Коэффициент операционных расходов, %:

 

5. Коэффициент покрытия долговых выплат дает информацию о "запасе" превышения дохода над фиксированными выплатами по обслуживанию долга, %:

3. Коэффициенты, рассчитываемые по данным баланса и отчета
1. Мультипликатор валовых рентных платежей показывает отношение цены объекта недвижимости к валовому доходу:

2. Общая ставка дохода:

 

3. Ипотечная постоянная включает проценты по кредиту и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процентов по кредиту, %:

4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал, %:

 

5. Общий коэффициент капитализации определяется на основе техники инвестиционной группы:

Кобщ = ИП * Iкр + Кск * (1-Iкр)

где Iкр – кредитная составляющая (доля кредита в стоимости объекта недвижимости).

 

 

Пример решения задачи.

 

Составить отчет о движении денежных средств, упрощенный балансовый отчет, рассчитать и проанализировать финансовые коэффициенты по многоквартирному жилому дому, сдаваемому в аренду. Дом содержит 4 однокомнатные, 12 двухкомнатных и 4 трехкомнатные квартиры с месячной арендной платой соответственно 1,5, 2 и 2,5 тыс.руб. Прочие доходы 15 тыс.руб.

Записи по объекту свидетельствуют, что среднегодовая оборачиваемость квартир порядка 30%. В среднем квартира остается свободной в течение 2-х месяцев. Операционные расходы составляют 32% от потенциального валового дохода, резерв на замещение 17 тыс.руб.

Финансирование строительства дома было осуществлено на 40% за счет ипотечного кредита, предоставленного на 20 лет под 12 % годовых. Объект недвижимости оценен в 3 млн.руб.

Стоимость земли составляет 150 тыс.руб.

 

 

Составление отчета о движении денежных средств по объекту недвижимости

 

Первоначально определим общую месячную арендную плату (табл.1).

Таблица 1

Расчет арендной платы

Кол-во комнат	Кол-во квартир	Арендная плата с одной квартиры в месяц, тыс.руб.	Общая арендная плата в месяц, тыс.руб.
1	4	1,5	6
2	12	2	24
3	4	2,5	10
Итого			40

 

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД = 40*12 = 480 тыс.руб.

2. Поправка на недоиспользование при сборе арендной платы:

Пн = 0,05*480 = 24 тыс.руб.

где 0,05 – коэффициент недоиспользования:

Кн = 30*2/12 = 0,05 или 5%

3. Действительный валовой доход:

ДВД = 480 – 24 + 15 = 471 тыс.руб.

4. Чистый операционный доход:

ЧОД = 471 – 153,6 – 17 = 300,4 тыс.руб.

где 153,6 - операционные расходы:

ОР = 0,32*480 = 153,6 тыс.руб.

5. Платежи по обслуживанию долга (основная сумма и проценты):

Основная сумма ипотечного кредита ИК = 0,4 * 3000 = 1200 тыс.руб.

ПОД = 1200 * 1/(1-1,12-20) = 161 тыс.руб.

6. Поступление денежных средств до уплаты налогов (денежный поток):

ДП = 300,4 – 161 = 139,75 тыс.руб.

 

 

Составление упрощенного балансового отчета

 

Упрощенный балансовый отчет по многоквартирному дому приведен в таблице 2.

Таблица 2

Упрощенный балансовый отчет (тыс.руб.)

Показатели	Расчет	Всего
Активы: Здания (и другие сооружения) Земля	3000 – 150	2850 150
Всего		3000
Пассивы (обязательства и собствен.капитал): Ипотечный кредит Капитал	3000*0,4 3000 - 1200	1200 1800
Всего		3000

 

 

Анализ финансовых коэффициентов

 

1. Коэффициент улучшений

т.е. 95% стоимости объекта недвижимости может быть списано как износ, 5% стоимости объекта относится к земле и не убывает со временем (не списывается на износ).

2. Коэффициент ипотечной задолженности

 

т.е. строительство объекта на 40% финансировалось за счет ипотечного кредита.

1. Коэффициент недоиспользования

2. Коэффициент загрузки

Кз = 100% – 5% = 95%

 

3. Коэффициент самоокупаемости

Кз>Кс, т.е. сдача в аренду объекта недвижимости прибыльна.

4. Коэффициент операционных расходов

5. Коэффициент покрытия долговых выплат

 

т.е. "запас" финансовой прочности составляет 86%

1. Валовой рентный мультипликатор

2. Общая ставка дохода

 

3. Ипотечная постоянная

 

т.к. ипотечная постоянная (13%) больше процента по кредиту (12% годовых), то кредит будет погашен.

4. Ставка денежных поступлений на собственный капитал

5. Общий коэффициент капитализации

Кобщ = 0,13 * 0,4 + 0,077 * (1 – 0,4) = 0,1 = OAR