Проблемы развития ипотечного кредитования в России

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заемщика, обращая особое внимание на стабильность, платежеспособность и готовность выплатить долг.

При анализе первого фактора - стабильности - банк интересуется продолжительностью проживания клиента на одном месте и постоянством места работы, учитывая, что переходы с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнит розыск должника.

В процессе определения платежеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заемщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома.

Для оценки платежеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный - отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заемщика: коэффициент отношения займа к стоимости дома.

При анализе готовности заемщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заемщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заемщика и используя при этом услуги частных агентов, собирающих сведения о просящих займы и продающих их банкам. При необходимости в процессе изучения кредитоспособности клиента банки используют специальные анкеты для получения ссудозаемщиками жилищного займа.

Получив кредит, заемщик несет перед кредитором ответственность за сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по ее обеспечению. К их числу относятся своевременное проведение ремонта, полное страхование в пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка и использования владения для какой-либо незаконной деятельности.

Если владелец заложенной квартиры является членом товарищества по совместному владению жильем, то последнее обязано уведомлять всех кредиторов по ипотечному кредиту о предстоящих действиях, способных оказать влияние на снижение рыночной стоимости квартир:

- повреждении, разрушении  или конфискации любой части  объектов совместного пользования  или любой квартиры, по которой  кредитор держит закладную;

- признании недействительным, отмене или существенной модификации  любого страхового полиса, находящегося  у жилищного товарищества;

- любом намерении жилищного  товарищества относительно принудительного  сбора задолженности по объектам  совместного пользования с какого-либо собственника квартиры, на которую у кредитора находится закладная;

- любом предполагаемом  шаге, который потребует согласия  со стороны кредитора.12

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на нее районами; возраст дома, качество постройки, ее физическое состояние, удобства; необычные условия, например шоссе, которое намечено построить в непосредственной близости, или другие факторы, которые могут повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заем одобрен, покупателю дома (ссудозаемщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа.

С момента вручения денег за дом продавцу покупатель несет ответственность за ежемесячные выплаты займа заимодавцу. Основная трудность становления ипотечных банков в наше время - нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны.

Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заемных обязательств.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

Договор ипотеки совершается в форме закладной. Закладная удостоверяет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его денежного требования к залогодателю или третьему лицу за счет недвижимого имущества, предоставленного залогодателем по договору ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой и может быть заложена путем ее передачи другому лицу - залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным залогодержателем.

Закладная составляется по установленной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем и удостоверяется нотариально. Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки закладной - преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), а именно: процентная ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения, земельный кредитный институт.

Слово “закладная” включается в название документа, в котором содержатся точное наименование, местонахождение (место жительства) как залогодателя, так и залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора; указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной; указание срока или сроков уплаты суммы; описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; денежная оценка имущества; наименование права на заложенное имущество; указание на наличие других закладных на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. По соглашению залогодателя и залогодержателя в закладную могут быть включены и другие условия.

К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.

С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества при посредстве закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита на жилье, по мнению некоторых ученых, обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, смягчая отрицательные последствия цикличности движения ссудного капитала, связывает денежную массу, способствует переливу денег из районов с излишними средствами в районы, испытывающие их недостаток, уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических регионах, стабилизируя ее в целом по стране. Банкиры, занимающиеся ссудами на недвижимость, в отличие от других кредиторов не ограничены в своих действиях общей суммой вкладов. В результате ускоряется оборот кредитных ресурсов на ипотеку и происходит их дополнительная мобилизация.

Несмотря на принятие федерального закона “Об ипотеке”, вторичного рынка ипотечных кредитов в виде закладных или ипотечных облигаций в России не существует, поскольку данные ценные бумаги не станут действительно ценными без гарантий государства, без наличия целенаправленно действующих посредников между государством и ипотечными банками.

Пока не существует вторичного рынка ипотечных кредитов, в фокусе внимания остаются только два звена из вышеприведенной схемы - заемщики, предоставляющие в качестве залога свое жилье, и кредитные банки, выдающие кредит. Во взаимоотношениях между ними тоже далеко не все благополучно, так как существующее законодательство пока не в силах защитить ни права банкиров, ни права заемщиков, в результате недоверие и тех и других является одним из основных препятствий к обоюдовыгодному взаимодействию.

Ипотечная система не начнет надежно функционировать без единого для всей страны порядка регистрации объектов недвижимости, включая жилье, землю, закладные листы. Попытки администраций отдельных регионов в целях ускорения введения ипотеки установить местные правила такого учета приведут к несовместимой с понятием ипотеки разнородности и вызовут негативные последствия.

Ипотека подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию недвижимого имущества, переданного в ипотеку. Договор об ипотеке вступает в силу с момента ее регистрации. Регистрирующим органом является комитет по земельным ресурсам и землеустройству района (города, района в городе), на территории которого находится имущество, являющееся предметом ипотеки. Для регистрации ипотеки должны быть представлены: закладные, документы, названные в закладных в качестве приложения к ним, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрация ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем регистрацию,. необходимые сведения, включая копию регистрационной записи или заверенную выписку из нее, за соответствующую плату.13

В силу кредитного договора, определяющего способ обеспечения возвратности ссуды, за кредитором закрепляется источник погашения ссуды в случае отсутствия средств у заемщика при наступлении срока платежа. Таким образом, отличительной чертой данной кредитной операции является ее обеспеченность реальной собственностью и возможность возмещения средств по неисполненным обязательствам из стоимости ипотеки. Этим и обусловлен высокий потенциал данного вида кредитования.

3.2Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики

Реализация Государственной целевой программы “Жилище”, являющейся первым опытом программного решения жилищной проблемы в годы рыночных реформ, не дала того абсолютного результата, на который была рассчитана. Однако нельзя отрицать и некоторые положительные результаты ее реализации.

Так, в программе “Жилище” впервые после смены жилищной политики государства были определены принципиальные положения долгосрочной государственной жилищной политики, были приняты законы и иные правовые акты, обеспечивающие проведение жилищной реформы, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, начал функционировать рынок жилья, изменилась структура источников финансирования жилищного строительства - ими стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки, повысился удельный вес малоэтажного жилищного строительства, началась перестройка производственной базы и поэтапный переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, создаются товарищества собственников жилья, проводится демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, удалось сохранить работоспособным строительный комплекс.

Цель реализации программы: дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.

При относительно низких доходах основной массы населения и высокой рыночной стоимости жилья жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности получения жилья за счет бесплатной приватизации занимаемого гражданами жилья. Для значительной массы населения средством улучшения жилищных условий станет использование капитала в виде существующей квартиры с привлечением государственных безвозмездных субсидий, ипотечных банковских кредитов.

Организация товариществ собственников жилья началась, но не получила достаточно широкого распространения, активизировано образование кондоминиумов, в том числе на этапе строительства, с созданием товариществ собственников жилья.

Дотации, предоставляемые в настоящее время предприятиям жилищно-коммунального хозяйства, а также компенсация льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых отдельным категориям граждан, будут передаваться в товарищества собственников жилья. Необходимо сохранить такие формы улучшения жилищных условий граждан, как жилищно-строительные и жилищные кооперативы и молодежные жилищные комплекс, преобразуемые в кондоминиумы.

Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Целесообразно разработать инвестиционные программы по ликвидации сверхнормативных объемов незавершенного строительства. Для упорядочения учета предполагается ведение регистра всех строящихся жилых домов, независимо от формы их собственности. Ключевой вопрос -определение экономически обоснованной стоимости строительства жилья. Динамика цен определяется в основном ростом цен на энергоносители, увеличением тарифов на электроэнергию и транспортные перевозки, ростом заработной платы. В целях снижения стоимости строительства будут осуществляться следующие мероприятия: