Применение доходного подхода в оценке стоимости предприятия

Наиболее дорогостоящим (и, соответственно, оказывающим наибольшее влияние на итоговую стоимость предприятия) видом имущества, как правило, является недвижимость. Оценку объектов недвижимости в составе имущества предприятия лучше всего проводить с помощью сравнительного подхода к оценке, методом прямых рыночных сравнений. Этот метод, в отличие от методов доходного или затратного подходов, дает наиболее объективные результаты. Конечно, сравнительные методы хорошо работают только на развитых рынках. На ограниченных рынках приемлемые результаты можно получить с помощью затратных методов оценки. Более подробно с различными методами расчета рыночной стоимости недвижимого имущества можно ознакомиться на сайте компании «Старт-Альянс», оказывающей услуги по независимой недвижимости в Москве.

В отличие от недвижимости, оценку интеллектуальной собственности  предприятия, принято проводить, в  основном, опираясь на потенциальный  доход (или иные преимущества), который объекты интеллектуальной собственности способны принести при их рациональном коммерческом использовании. То есть оценка интеллектуальной собственности - прав на изобретения, полезные модели, конструкторской документации и различных авторских прав проводится с помощью доходного подхода. Конечно, остальные два оценочных подхода также могут быть применены для определения стоимости ОИС, однако практическое применение этих подходов для этих целей сильно ограничено.

Третья большая группа имущества предприятия – это оборудование. Под это понятие попадает практически все движимое имущество, но основную часть этой группы занимают технологические линии, станки и промышленные приборы, непосредственно участвующие в производстве. Оценку промышленного оборудования целесообразнее всего проводить сравнительными (рыночными) методами – эти методы дают наиболее объективные результаты. Доходные методы редко применяются при оценке оборудования, поскольку очень сложно выделить ту часть общего дохода предприятия, которая приходится именно на оборудование. Затратные методы также редко применяются для этой цели, поскольку калькуляция затрат на производство сложного современного оборудования часто требует больших усилий со стороны оценщика и зачастую не всегда возможна из-за трудностей с получением необходимой информации.

Заключение

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества  оценщики применяют специальные  подходы и методы. Каждый метод  оценки предполагает предварительный  анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными  в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и  затратного подхода. Каждый подход позволяет  «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования  земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

В целом, все три подхода  связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную  перспективу. На совершенном рынке  все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.

Список литературы

1. Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в  РФ» от от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. Федеральных законов от 21 декабря 2001 г. № 178 – ФЗ, от 21 марта 2002 г. № 31 – ФЗ, от 14 ноября 2002 г. № 143 – ФЗ, от 10 января 2003 г. № 15 – ФЗ, от 27 февраля 2003 г. № 29 – ФЗ, от 22 августа 2004 г. № 122 – ФЗ, от 05 января 2006 г. № 7 – ФЗ, от 27 июля 2006 г. № 157 – ФЗ, от 05 февраля 2007 г. № 13 – ФЗ, от 13 июля 2007 г. № 129 – ФЗ, от 24 июля 2007 г. № 220 – ФЗ). Основные положения.// СПС КонсультантПлюс.

2. Федеральный стандарт  оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению  оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения// СПС КонсультантПлюс.

3. Федеральный стандарт  оценки «Цель оценки и виды  стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения. // СПС КонсультантПлюс.

5. ГОСТ Р 51195.0.02 - 98 Единая  система оценки имущества. Термины  и определения). // СПС КонсультантПлюс.

6. Стандарт 04.21. «Оценка  стоимости движимого имущества.  Оценка стоимости машин, оборудования  и транспортных средств». Утверждено  Решением Правления Межрегиональной  саморегулируемой некоммерческой  организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» Протокол № 21 от «19» октября 2007 г.

7. Попова Л.В. Оценка  и налогообложение недвижимого  и другого имущества предприятий:  методы и практика. Изд-во «Дело  и сервис», 2009. - 512 с. 

8. Оценка недвижимости. Ред. Грязновой А.Г., М.: Финансы и статистика, 2011.

9. Микерин Г.И. и  др. Методологические основы оценки  стоимости имущества- М.: Интерреклама, 2011.

10. Зимин А.И. Оценка имущества:  вопросы и ответы. М.: ИД «Юриспруденция», 2011. - 240 с.

11. Артеменков И.Л., Артеменков А.И.  Особенности учета и оценки  недвижимости и других основных  средств предприятий в соответствии  с новыми требованиями МСФО, журнал  «Вопросы оценки»№ 4, 2007.(электронная  версия) //www. Appriser. ru.