Предпосылки становления оценки недвижимости в России

5. Перспективы развития оценки недвижимости в России

Общее описание организации и методических основ  оценки недвижимости в России до 1913 года показывает, что современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет сделать обоснованный вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

С начала первой мировой  войны и до конца 1980-х годов  развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования, уже достигнутого на 1914 год уровня, было остановлено. И только на пороге 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.

Сопоставляя современные  подходы к оценке недвижимости в  развитых странах с рыночной экономикой и подходы к оценке недвижимости в России в начале века, можно  обоснованно сделать вывод, что  основные принципы оценки за почти  восьмидесятилетний период остались неизменными. Совершенствовались же в основном расчетная  формализация и математический аппарат  оценки, а также законодательно установленные  взаимосвязи оценки с другими  экономическими дисциплинами – бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным проектированием и т.д. При этом практически в каждой стране оценка недвижимости развивалась в соответствии со сложившимися естественно-историческими традициями.

Именно поэтому дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в России связаны не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной  статистики. Только опираясь на отечественные  особенности ценообразования в  строительстве и методологию  технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка  недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные  методические разработки и международные  стандарты оценки, можно говорить о том, что результаты оценки адекватно отражают текущую экономическую ситуацию в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости как самостоятельной прикладной экономической дисциплины невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.

Еще одним важным моментом является вопрос интеграции оценки недвижимости, как и всей экономики России, в мировую систему  рыночных отношений. Российская система  оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии  и терминологии потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные  зарубежными оценщиками, должны адекватно  восприниматься в России.

6. Государственное регулирование оценочной деятельности в России

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" (далее Закон) оценочная деятельность -- это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценочная деятельность в условиях рыночной экономики является важнейшим  элементом инфраструктуры имущественных  отношений. Независимая оценка обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует равенству прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности в  Российской Федерации является составной  частью процесса реформирования экономики, формирования правового государства.

В текущих условиях важным фактором развития оценочной деятельности является государственное регулирование. Это  обусловлено отсутствием достаточных  традиций оценки в Российской Федерации, возникающими в связи с этим многочисленными  спорными ситуациями между заказчиками, оценщиками, а также третьими лицами, права которых затрагиваются в связи с использованием отчетов об оценке.

Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков  и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное  регулирование) либо совместно.

Оценка собственности, принадлежащей  федеральным или муниципальным  государственным структурам, является необходимой в силу закона при  любых сделках. Законом определен  единый порядок установления цены на это имущество - оценка собственности  может быть установлена исключительно  через процедуру оценочной экспертизы, проведенной независимым оценщиком. Это требование содержится в законе от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной  деятельности в Российской Федерации" в Статье 8, где сказано:

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих  полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в  том числе:

· при определении стоимости  объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям;

· при передаче объектов оценки, принадлежащих  Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным  образованиям, в качестве вклада в  уставные капиталы, фонды юридических  лиц, а также при возникновении  спора о стоимости объекта  оценки, в том числе:

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в  случаях возникновения споров о  величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения  спора о стоимости этого имущества;

· при выкупе или ином предусмотренном  законодательством Российской Федерации  изъятии имущества у собственников  для государственных или муниципальных  нужд;

· при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Регулирование развивается в рамках следующих процедур:

1. Определение методических требований  к процедурам оценки, которые  традиционно формулируются в  стандартах оценки.

2. Определение требований к морально-этическим  качествам оценщика, связанным с  его независимостью. Данные требования  формулируются в кодексах профессиональной  этики.

3. Определение требований к уровню  профессиональной подготовки и  опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне  профессиональных званий.

Государственное регулирование оценочной  деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее - уполномоченные федеральные органы).

Основными инструментами регулирования  деятельности по оценке являются:

· система Стандартов;

· система сертификации качества услуг;

· унификация учебных программ по подготовке оценщиков;

· создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;

· организация процесса включения  процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;

· контроль за исполнением законодательства в области оценки.

Необходимым базовым условием для  создания эффективно функционирующего рынка услуг по оценке является разграничение  соответствующих функций между  ведомствами всех уровней государственного управления и четкая организация  их исполнения.

Раскроем основные (сущностные) черты  данного процесса. Итак:

1. Оценка стоимости бизнеса (предприятия) -- это процесс, то есть для получения результата эксперт-оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и выбранных методов.

2. Можно выделить общие для  всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор  вида стоимости, подлежащего расчету;  сбор и обработка необходимой  информации; обоснование методов  оценки стоимости; расчет величины  стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка  и согласование полученных результатов.

Ни один из этапов нельзя пропустить или "переставить" на другое место. Такие вольности приведут к искажению  конечного результата. Отсюда вытекает сущностная характеристика оценки, а  именно то, что этот процесс упорядоченный, то есть все действия совершаются  в определенной последовательности.

3. Оценка стоимости -- процесс целенаправленный. Эксперт-оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью.

Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот  какую стоимость определить, зависит  как раз от цели оценки, а также  от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли-продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

4. Оценщик всегда определяет  величину стоимости как количество  денежных единиц, следовательно,  все стоимостные характеристики  должны быть выражены количественно,  независимо от того, насколько  просто они поддаются точному  измерению и денежному выражению.

5. Рыночный характер оценки. Это  означает, что оценщик не ограничивается  учетом лишь одних затрат на  создание или приобретение оцениваемого  объекта, его техническими характеристиками, местоположением, генерируемым им  доходом, составом и структурой  активов и обязательств и т.п.  оцениваемого объекта.

Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро- и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные  объекты, текущую ситуацию в отрасли  и в экономике в целом.

Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические  лица, а также органы государственной  власти и саморегулируемые организации оценщиков, т.е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

1. Органы исполнительной власти  Российской Федерации, субъектов  Российской Федерации, муниципальных  образований.

2. Оценщиков, являющихся индивидуальными  предпринимателями или юридическими  лицами.

3. Профессиональные объединения  оценщиков.

4. Заказчиков оценщиков - юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта.

5. Потребителей оценочных услуг -- юридических или физических лиц, а так же органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценке.

В соответствии с Законом к объектам оценки относятся:

1. Отдельные материальные объекты  (вещи).

2. Совокупность вещей, составляющих  имущество лица, в том числе  имущество определенного вида (движимое  или недвижимое, в т.ч. предприятия).

3. Право собственности и иные  вещные права на имущество  или отдельные вещи из состава  имущества.

4. Права требования, обязательства  (долги).

5. Работа, услуги, информация.

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при  регулировании оценки в РФ.

Государство на рынке, в том числе  и на рынке услуг по оценке, выступает  в двух ипостасях: как институт, устанавливающий "правила игры", и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому  необходимо четко разделить две  различных по сути сферы деятельности государства:

· формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;

· деятельность государства как  оценщика.

Государственная политика в области  оценочной деятельности определяет основные требования к оценщикам  и оценочной деятельности, устанавливает  правовые основы деятельности негосударственных  организаций.

Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку  проведения оценки и осуществления  оценочной деятельности. Стандарты  оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной  деятельности. Федеральные стандарты  оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных  стандартов оценки. В дальнейшем функцию  по разработке федеральных стандартов оценки в соответствии со ст. 24.10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" будет осуществлять Национальный совет по оценочной деятельности.

Национальным советом является некоммерческая организация, созданная  саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.

Национальный совет по оценочной  деятельности участвует в разработке государственной политики в сфере  оценочной деятельности, разрабатывает  федеральные стандарты оценки, рассматривает  проекты нормативных правовых актов  и дает рекомендации по их утверждению  уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков  и т.д.

Контроль осуществляется посредством  создания саморегулируемой организации. Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Контроль за осуществлением оценочной деятельности членами саморегулируемой организации оценщиков проводится ее соответствующим структурным подразделением, состоящим из работников саморегулируемой организации оценщиков, путем проведения плановых и внеплановых проверок.

Предметом плановой проверки является соблюдение членами саморегулируемой организации оценщиков требований настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности.

Плановая проверка проводится не реже одного раза в три года и не чаще одного раза в год.