Предпосылки становления оценки недвижимости в России

ГБОУ ВПО

«СУРГУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО  АВТОНОМНОГО ОКРУГА – ЮГРЫ»

Институт экономики и  управления

Кафедра экономики и управления

Дневное отделение 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

ВАРИАНТ: 1

    

                   

                   

 

                      Выполнила: Гладких Яна Владиславовна

                                          Группа:  23 – 96

                                          Проверил:  ст. преподаватель

                                          Юсупов Руслан Раисович

                                         

 

                                         

 

 

 

 

 

 

 

Сургут  2013

 

Содержание:

Введение…………………………………………………………………………...3

1. Предпосылки становления оценки недвижимости в России……………6
2. История оценки недвижимости в России………………………………..7
3. Опыт рыночной оценки объектов недвижимости………………………..8
4. Методологические основы оценки недвижимости в России…………..10
5. Перспективы развития оценки недвижимости в России……………….12
6. Государственное регулирование оценочной деятельности в России…14

Задача…………………………………………………………………………….24

Заключение……………………………………………………………………….26

Список использованной литературы…………………………………………..28

 

 

 

Введение

Формирование гражданского общества, нового хозяйственного механизма на базе рыночных отношений, правового  государства является основной целью  проводимых в настоящее время  реформ. Для достижения этой цели необходимо решить целый комплекс задач. Одной  из основных задач на современном  этапе является структурная перестройка  хозяйственного механизма с целью  формирования конкурентной рыночной среды.

Отличительной особенностью рыночных механизмов является в первую очередь  формирование конкурентной среды при  распределении и перераспределении  ресурсов. Оценка имущества и нематериальных активов как раз и призвана способствовать решению этих проблем.

Вопросы создания и развития правового  государства включают в себя целый  комплекс мер по обеспечению равных прав всем членам общества, включая  и имущественные права. Соответственно, задачей правового государства  является создание условий для защиты этих прав и обеспечение гарантий для справедливой оценки этих прав.

Таким образом, можно констатировать, что развитие и формирование оценки как специального вида деятельности является составной частью общего процесса реформирования экономики и создания правового демократического государства.

Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным  профессиональным видом деятельности. Оценка, в первую очередь, является новым научным направлением, со своей  методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.

Базируясь на мировом опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать  национальную систему оценки.

Недопустимо как слепое копирование  зарубежного опыта, так и создание неких “принципиально новых” подходов, не учитывающих общемировые тенденции  в развитии этого научного направления.

Становление и развитие оценки возможно только в условиях рыночных отношений  при четком определении роли и  места государства в вопросах ценообразования и правового  регулирования предпринимательской  деятельности.

Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного  пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных  региональных или ведомственных  нормативных и инструктивных  актов или иных документов, не связанных  с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.

Оценка как профессиональный вид  деятельности должна отвечать текущим  потребностям проводимых экономических  реформ, а также учитывать как  региональные, так и отраслевые особенности.

Социальный и экономических  эффект от развития оценочной деятельности может быть достигнут только при  условии соблюдения принципа равенства  прав и обязанностей всех участников оценочного процесса, включая и органы государственной власти.

Основной функцией государства  в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы  правового регулирования этого  вида деятельности.

Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При  этом и те, и другие должны иметь  равные возможности для реализации своих профессиональных навыков  и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

Развитие оценки является необходимым  условием для преодоления существующего  экономического кризиса, проведения полноценной  структурной перестройки, активизации  инвестиционных процессов.

 

Предпосылки становления оценки недвижимости в России

Оценка недвижимости как элемент государственной  экономической политики начала формироваться  в России в середине XVIII века в  связи с изменением общественно-экономического строя. Прежде всего, это обусловливалось необходимостью создания фискального кадастра, то есть описания и оценки недвижимого имущества для целей налогообложения. На формирование системы  оценки недвижимости для целей налогообложения  в России непосредственное влияние  оказывали работы, уже выполненные  ранее в странах Западной Европы. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения  оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги  и исторические корни. Поводом для создания систем налогообложения недвижимости в  большинстве стран служила неравномерность  распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к  подоходному. Основу таких систем составляли кадастры, содержащие материалы описания и оценки недвижимого имущества. Упоминания о первых попытках оценки недвижимости для целей налогообложения  относятся к XVIII веку – оценка в Миланском герцогстве (1718–1759) и в Тироле (1771–1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества, проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790–1854), Австрии (1817–1883), Саксонии (1835–1843), Виртемберга (1820–1873), Пруссии (1861–1868). С отменой крепостного  права в 1861 году в России возникли предпосылки проведения кадастровых  работ, неотъемлемой составной частью которых являлась оценка недвижимости. Задача определения базы налогообложения для недвижимого  имущества потребовала организации соответствующих мероприятий по изучению свойств недвижимости разных типов. Работа по учету и оценке недвижимости должна была выполняться на уровне земских и городских органов самоуправления, поэтому актуальной стала задача создания нового направления статистики для оценочных нужд – провинциальной оценочной статистики. С самого начала своего существования  городские и земские управы начали вести учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев. С увеличением объема работы в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе выполнявшие и оценочные работы

2. История оценки недвижимости в России

Дореволюционный период

Не всем известно, но первые упоминания об оценки недвижимости появились  в 1861 году при создании фискального  кадастра после отмены крепостного  права. Далее в 1864 году выходит «Положение о земских учреждениях», которое  меняет налогообложение граждан  в зависимости от доходности имущества, так доходность земли определялась по средней величине урожая и доход  от сдачи земли в аренду. Городская  недвижимость, а точнее налог на недвижимость оценивалась по «Городовому  положению» от 1870 года так же по величине дохода и по величине ее стоимости (затрат на создание и приобретение). В 1893 году выходит Закон об оценке недвижимого  имущества подлежащего земским  сборам. После выхода этого закона начинают разрабатываться и издаваться различные инструкции и методы оценки недвижимого имущества, а так  же создание оценочных комиссий.

Советский период

Можно констатировать, тот  факт, что оценка недвижимости и  другого имущества в этот период находилась в состоянии застоя. Накопленный  дореволюционный опыт был безвозвратно утерян, а необходимость в самой  оценке недвижимости практически исчезла. Однако, при все же возникающей необходимости определения стоимости недвижимости использовались ведомственные инструкции, которые базировались как правило, на использовании сметной стоимости строительства. К сожалению сколь либо значимой пользы в истории развития оценки недвижимости этот период не принес.

Современный период

С развалом Советского Союза, появлением частной собственности  и развитием рыночных отношений  в начале 90-х годов возникает  и необходимость в независимой оценки имущества в первую очередб оценка недвижимого имущества. Так начинает создаваться новое профессиональное направление-оценка собственности.

В 1993 году создается Общество Оценщиков, которое к 1995 году насчитывает  уже 48 региональных отделений. Далее  оценка недвижимости проходит несколько  значимых этапов. Это введение новой  профессии оценщик, принятие Закона об  оценочной деятельности, принятие стандартов оценки, лицензирование оценочной  деятельности, усиливаются требования к образованию оценщиков, страхование  оценочной деятельности, саморегулирование  оценочной деятельности. Государство  так же не остается в стороне и  активно привлекает оценщиков через  механизм аккредитаций для решения  важных задач. Создаются реестры  недвижимого имущества находящегося как в России, так и за рубежом  и его оценка рыночной стоимости. Оценка все более проникает в  повседневную жизнь. Появляется оценка для целей судопроизводства, страхования, оценка ущерба, кредитования под залог, слияния и раздела имущества, внесение в уставной капитал, вступление в наследство, выкупа государственной  собственности, переоценки основных фондов и др.

3. Опыт рыночной оценки объектов недвижимости

С начала первой Мировой  войны и до конца 1980-х годов  развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования  уже достигнутого на 1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность  в решении проблем оценки стоимости  недвижимости.

Современный российский рынок  недвижимости начал формироваться  примерно в 1991 г. Именно с этого периода  стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Попытки оценить  недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты Правительством Москвы, что нашло отражение в соответствующих  документах Правительства Москвы, а  также частными риэлторскими и оценочными фирмами. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам. Так, одна из методик учитывала средне аукционную цену продажи 1 кв. м в предыдущем месяце, но не учитывала качественные различия в предлагаемом на продажу жилье. Другая методика ориентировалась только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному уровню цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.

В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 кв. м нового строительства на дату оценки и использовании большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания (сооружения) основных качественных параметров. Такой подход представляется наиболее перспективным, так как может быть распространен и на другие объекты недвижимости, включая квартиры и комнаты, но требует более глубокого обоснования значений этих коэффициентов на основе соответствующих статистических и/или экспертных методов. И это тем более актуально, поскольку в настоящее время рынок городских квартир и комнат - наиболее массовый и развитый сектор рынка недвижимости в России. Более того, в стране сложилась соответствующая законодательная база, основу которой составляет Закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992г. В Москве около 2 миллионов квартир уже находятся в собственности граждан и сотни тысяч из них поменяли своих владельцев путем купли-продажи, т.е. этот вид недвижимости превратился в товар массового спроса. В этих условиях сформировалась средняя рыночная стоимость квартир и, естественно, возникла потребность в разработке методик, пригодных для массовой оценки стоимости квартир.