Понятие недвижимости

 

Наличие различных типов  классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного  анализа рынка недвижимости в  соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и  разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

 

 

 

 

 

ПРАКТИКА

ЗАДАЧА 1.

Определить общую поправку и скорректированную стоимость  участка, если ежемесячный прирост  стоимости подобных участков составляет 1.5%. Какой метод оценки земельного участка использован?

Решение:

Параметры	Хар-ки сопоставимого объекта	Поправки
Цена	100 ед.
Дата продажи	5 мес. назад ежемесячный пр. ст. 1.5%	+5*1.5=7.5%
Скоректиров. цена		100*(1+0.075)=107.5 ед.
Местоположение	на 7% лучше	-7%
Скоректиров. цена		107.5%*(1-0.07)=99.96
Ландшафт	на 10% лучше	-10%
Скоректиров. цена		99.96*(1-0.1)=89,96
Рельеф	на 3% хуже	+3%
Скоректиров. цена		89,96*(1+0,03)=92,7

 

П=+7.5%-7%-10%+3%= - 7.5%

Общая поправка

Сравнительный подход

 

ЗАДАЧА 2.

Определить стоимость участка земли, если весь объект недвижимости оценивается в 200 тыс. руб. Какой метод оценки земли используется?

Решение:

 

 

№ участка	Общая стоимость застроенного участка, тыс. ед.	Средняя стоимость земли, тыс. ед.
1	80	16
2	90	20
3	120	30

 

=0,2;    =0,22;  =0,25;

0,22+0,2+0,25=0,67

К_ср=0,67:3=0,223

V_зем.уч=0,223*200=44,6 тыс. руб.

Используется сравнительный  подход.

Метод соотношения.

 

ЗАДАЧА 3.

Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500 тыс. ед. Продолжительность  из полезной жизни равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10%. Годовой  чистый доход от объекта в целом  равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного  дохода, отнесенного на земельный  участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли  использован?

Решение:

V_ост.зд.=500 тыс.

И_о=10%

И_в=100%:50=2

R=И_о+И_в=10%+2%=12%

ЧОД_об=72 тыс.

ЧОД_зд=500*0,12=60 тыс.

ЧОД_зд.ц.=72*60=120 тыс.

V_зд.ц=+120:V_об=500+120=620 тыс.

Используется доходный подход.

Остаточный метод

 

ЗАДАЧА 4.

№ участка	Рыночная цена продажи, тыс. руб.	Потенциальный валовой доход, тыс.руб.
1	54	12
2	72	18
3	40	8

 

Определить стоимость  участка земли, если известно, что  его потенциальный валовой доход  равен 15 тыс. руб. Указать метод определения  стоимости объекта.

Решение:

=0,22;  =0,25;  =0,2

К_ср===0,22

V=15:0,22=68,182 тыс. руб.

Метод соотношения

 

ЗАДАЧА 5.

Определить среднюю норму  износа и оценить объект, полная стоимость воспроизводства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.

Решение:

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	о.о.
Цена продажи, у.е.	200000	180000	300000	60+147,5=207,5
Стоимость земельного участка, у.е.	55000	45000	180000	60000
Полная стоимость воспроизводства	230000	195000	275000	250000
Vост (1-2)	145000	135000	120000	250-102,5=147,5
Vизн (3-4)	85000	60000	155000	250*0,41=102,5
Низн (5/3)	0,37	0,31	0,56	0,41

Средняя норма износа – 0,41

ЗАДАЧА 6.

Оценить объект, если его  фактический возраст составляет 8 лет, полная стоимость воспроизводства  равна 1000000 у.е., а стоимость участка земли оценивается в 200000 у.е.

Решение:

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	о.о.
Цена продажи, у.е.	900 000	600000	800000	780000
Стоимость земельного участка, у.е.	180000	120000	150000	200000
Полная стоимость воспроизводства, у.е.	1050000	950000	1200000	1000000
Срок фактической службы, лет	9	18	14	8
Vост (1-2)	720000	480000	650000	580000
Vизн (3-5)	330000	470000	550000	420000
Низн (6/3)	0,31	0,49	0,46	0,42

Цена продажи – 780000 руб.

 

ЗАДАЧА 7.

Полная стоимость воспроизводства  объекта оценки равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы – 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Решение:

Н_изн=15:60=0,25

V_изн=V_в*Н_изн=990*0,25=247,5 – накопленный износ.

V=V_в-V_изн+V_з.ц=990-247,5+190=932,5 тыс. руб. – стоимость объекта.

 

ЗАДАЧА 8.

Оценить объект недвижимости, расположенный в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это привело  к 15% снижению ставки арендной платы  и соответствующему снижению стоимости  здания. Стоимость земли не изменилась и составляет 50000 у.е. Полная стоимость воспроизводства здания, построенного 20 лет назад составляет 750000 у.е. Общий срок службы здания составляет 80 лет. Оценить величину накопленного износа и объекта в целом.

Решение:

V_изн=V_в*Н_изн.ср

Н_изн= = = 0,25

V_в=750*0,85=637,5 тыс.

V_изн=637,5*0,25=159,375 тыс. – износ накоплений

V=V_в-V_изн+V_з.ц=637,5-159,375+50=528,125 тыс. – стоимость объекта в целом.

 

ЗАДАЧА 9.

Требуется оценить общий  физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного  ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы – 75000 ед., затраты по замене кровли – 100000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта составляет 100 лет.  

Решение:

Показатель	КП	ОС	К	Д	ДЖЭ
Восст. стоимость	50000	75000	10000	150000	750000-50000-75000-100000-15000=510000
Норма износа	1 (100%)	35:40=0,88	15:20=0,75	0:5=0
Vфиз=Vв*Низн	50000	66000	75000	0

 

 

Н_изн= 35:100=0,35

V_физ=178,5 тыс.

V_физ=50000+66000+75000+178500=369500

ЗАДАЧА 10.

В офисе отсутствует внутренняя телефонная связь. Если бы она была смонтирована, годовая арендная плата  возросла бы на 3000 ед. Валовой рентный  мультипликатор для данного объекта  равен 8. На дату оценки затраты на установку  внутренней телефонной сети составляют 22000 ед. Если бы данная работа входила  в состав строительных работ, то затраты  были бы равны 21000 ед. Определить степень  устранимости износа и величину неустранимого функционального износа.

Решение:

=3000

ВРМ=8

V_функц=3000*8=24000 руб.

Износ устран., если ЗатрV (прибав. Ст-ти)

                               22 тыс.24 тыс.

Величина неустр. износа = 22 тыс.-21 тыс.=1 тыс.

 

ЗАДАЧА 11.

Оценить величину внешнего устаревания парикмахерского салона площадью 90 кв.м. Объект функционирует  в условиях перенасыщенного рынка, при этом величина чистого операционного  дохода составляет 200 у.е. за кв.м. Коэффициент капитализации для данного объекта равен 20%. Такое положение будет сохраняться неопределенное время.

Решение:

Так как нет периода

V_вн = = 22500

 

ЗАДАЧА 12.

Решить зад. №11 при условии, что неблагоприятные условия  будут сохраняться в течение 5 лет, а соответствующая ставка дисконтирования  для данного вида инвестиций составляет 18%.

Решение:

Vфунк = + 2 + 3 + 4 + 5 = 14079,52

 

ЗАДАЧА 13.

В прошлом году было завершено  строительство нового шоссе, которое  оттянуло основной поток автомашин  на 4км от старой дороги, рядом с которой  находится объект оценки. В результате уровень арендной платы уменьшился на 20 ед. за кв.м. Полезная площадь объекта  составляет 10000 кв.м. Обычный годовой  валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе  равен 8. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.

Решение:

ПВД=20*10000=200000

ВРМ=8

V_вн=8*200000=1600000

 

ЗАДАЧА 14.

Складское помещение имеет  хронологический и эффективный  возраст 12 лет, а оцениваемый остающийся срок его полезной жизни – 48 лет. Офисные помещения требуют 1000 у.е. на немедленную замену коврового покрытия и различных принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет. Необходимо затратить 2500 у.е. на их ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни кровли, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, чтобы привести в соответствие с современными требованиями. Это обойдется в 3000 у.е. Каков размер неустранимого физического износа?

Решение:

Н_изн=В/СС=12/(12+48)=0,2

V_физ=0,2*1000=200 у.е.(физ. износ офисн. помещ.)

Н_изн=12/30=0,4

V_физ=0,4*2500=1000 у.е.(погрузочн. платформы по норме)

V_физ=1000*(1+0,25)=1250 у.е.(физ. Износ в связи с полной эксплуатац.)

Н_изн=12/(12+18)=0,4

V_физ=0,4*3000=1200 у.е.(физ. Износ проводки)

V_{физ(общ)}=200+1250=2650 у.е.(размер неустр. износа)

 

ЗАДАЧА 15.

Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив  процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:

Решение:

Показатель	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Цена продажи		64 тыс.	60 тыс.	62,4 тыс.	56 тыс.	54,4 тыс.
Местоположение	д.Чубарово	д.Воробьи	д.Воробьи	д.Чубарово	д.Чубарово	д.Воробьи
Дата продажи		В этом мес.	3 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад	3 мес. назад
Телефон	+	+	+	+	-	-
Газификация	-	+	+	+	+	-
ПМ		+4%	+4%	0	0	+4%
Скор. цена		64(1+0,04)=66,6	60(1+0,04)=62,4	62,4	56	54,4(1+0,04)=56,6
Поправки	0	+6,7	+6,7	6,7*2		+6,7
Скор. цена		66,6	66,6	66,6	63,5	60,4
Попр. На чел.		0	0	0	+4,9%	+4,9%
Скор. цена		66,6	66,6	66,6	66,6	63,4
Попр. газиф.		-5,1	-5,1	-5,1	-5,1	0
Скор. цена		63,2	63,2	63,2	63,2	63,4