Подходы к оценке недвижимости

 

Кроме представленных прямых затрат, существуют также и косвенные затраты (юридическое обслуживание, налоги, управление, накладные расходы, прибыль инвестора и т.п.) Данные виды затрат представлены в табл.4

 

Табл.4 Сводный расчет стоимости замещения (в ценах 2000 г.)

№ п/п	Вид работ и затрат	Расчет	Сумма, руб
1	Подготовка территории строительства Подготовительные работы Геодезические работы Итого	1,7% от итого по табл. 3 0,42% от итого по табл.3	14591 3605 18196
2	Основные объекты строительства		858305
3	Инженерные коммуникации	5% от п.2	42915
4	Благоустройство Итого по 1-4	5%от п.2	42915 962331
5	Временные здания и сооружения Итого по 1-5	1,5% от п.4	38493 1000824
6	Прочие работы и затраты Итого по 1-6	5,26% от п. 5	52643 1053467
7	Содержание дирекции и авторский надзор Итого по 1-7	0,56% от п.6	5899 1059366
8	Проектные работы и экспертиза Итого по 1-8	8% от п.7	74156 1133522
9	Прочие непредвиденные расходы Итого по 1-9	3% от п.8	34006 1167528

 

Кроме того:

Индекс цен в строительстве для кирпичных зданий составляет 5,41

Итого с учетом индекса цен в строительстве, руб 6316326

Прибыль предпринимателя, 15 %, руб 1010612

Итого с учетом прибыли предпринимателя, руб 7326938

НДС (18%), руб 1318849

ИТОГО 8645787

Определим теперь суммарный износ здания.

С течением времени относительная стоимость здания снижается по разным причинам:

• износ здания в процессе эксплуатации;
• неблагоприятное воздействие окружающей среды;
• изменение методов строительства,
• воздействие других внешних факторов.

Итак, износ - это утрата полезности, а значит, и стоимости по любой причине. Суммарный износ определяют по формуле:

 

ПИ=ЭВ/СЭЖ

 

где ЭВ - эффективный возраст, лет

СЭЖ - срок экономической жизни, лет.

ПИ - процент износа.

При проектировании было установлено, что здание должно было простоять 50 лет.

Значит, СЭЖ=50 лет.

В момент оценки здание уже просуществовало 12 лет. Значит, ЭВ=12 лет.

Тогда: ПИ=12/50=0,24.

Тогда накопленная сумма износа составит:

 

 

Отсюда стоимость земельного участка с расположенным на нем зданием составит:

 

= 9 млн 768тыс.руб.

 

 

Список использованной литературы

 

1. Варламов А.А., Севастьянов А.В. "Земельный кадастр. Оценка земли и иной собственности", том 5 - МоскваЮ издат. КолосС, 2006 г.
2. Неумывакин Ю.К., Перский М.И., "Земельно-кадастровые геодезические работы" - Москва, издат. КолосС, 2006 г.
3. Балабанов И.Т. "Экономика недвижимости" - Санкт-Петербург, издательство Питер, 2000г.
4. Волочнов И.Т., "Справочник по недвижимости" - Москва, издательство Инфра, 1966 г.
5. Неумывакин Ю.К., Перский М.И., "Геодезическое обеспечение землеустроительных и кадастровых работ", - Москва, Картогеоцентр, Геодезиздат, 1966г.
6. Инструкция по межеванию земель, Комитет РФ по землеустроительным ресурсам и землеустройству, - Москва, Роскомзем, 1966г.