Подходы к оценке недвижимости

Экономическое содержание безрисковой ставки проявляется в том, что:

а) она отражает доходность на наиболее ликвидные активы. Инвестор как бы передает право пользования своими денежными средствами по минимальной цене, но с гарантией их возврата;

б) должен иметь место доступ всех инвесторов к данным высоко ликвидным активам, выступающим в качестве альтернативного варианта вложений.

К безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой ставки при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

При оценке стоимости земли коэффициент капитализации также включает премию за риск инвестиций в оцениваемый участок и премию за низкую ликвидность.

Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок учитывает риск получения дохода от инвестиций в земельный участок, обусловленный видом использования земельного участка и его региональным местоположением.

Этап 3. Определение рыночной стоимости земельного участка. Для расчета стоимости земельного участка величина дохода, полученная на первом этапе, делится на коэффициент капитализации, рассчитанный на втором этапе.

Одной из разновидностей метода капитализации является капитализация земельной арендной платы. Метод капитализации земельной арендной платы может использоваться для оценки рыночной стоимости земель предприятий и объектов коммерческой недвижимости, расположенных в городах и населенных пунктах.

Земельная арендная плата - это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость прав собственности и аренды методом капитализации. Метод капитализации арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются арендаторам в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В МСО этот метод называется "капитализация арендной платы" за свободный участок. Если земельный участок способен независимо приносить ренту как свободный, эту ренту при наличии достаточных рыночных данных можно капитализировать в показатель рыночной стоимости. Однако следует проявлять осторожность, чтобы не быть введенным в заблуждение особыми условиями аренды свободной земли, которые необязательно могут быть репрезентативными для конкретного рынка.

Исходные данные для капитализации можно получить из анализа рыночной информации об арендных ставках при сдаче в аренду свободных земельных участков или через мультипликатор (арендная ставка/цена продажи) исходя из цен продажи участков земли, аналогичных оцениваемому участку. К сожалению, в условиях слабого развития рынка в большинстве регионов России эти данные просто отсутствуют.

В настоящее время в российских городах органы местного управления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: коэффициент вида деятельности арендатора и коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:

 

А = Сб х Кл х Км х S,

 

где А - величина годовой арендной платы за земельный участок; Сб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м; Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Км - коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка; S - площадь земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Поскольку в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы, то полученная стоимость может быть названа как "суррогат рыночной стоимости".

 

Глава 2. Практическая часть

 

2.1 Кадастровый план земельного участка

 

Исходные данные:

 

А (42,2;48,8) S = 6,6 сот (660) (60,1;165,5)

 

Составим кадастровый план.

По условию нам задан дирекционный угол , а также внутренние углы участка

 

 

Т.к. теоретическая сумма внутренних углов должна быть

 

 

Где n - количество сторон участка.

 

 

Таким образом, мы видим, что наблюдается погрешность (невязка).

Определим невязку :

 

,

 

где - измеренная сумма внутренних углов участка,

- теоретическая сумма внутренних углов участка,

- допустимая невязка,

n - количество сторон участка.

 

 

Введем поправки в измеренные углы и получим:

 

 

Теперь найдем дирекционные углы других сторон по формуле:

 

 

 

Найдем длину прямой AB:

 

,

 

где - координаты точки А,

- координаты точки В.

 

.

 

- прямоугольный, отсюда следует, что .

Отсюда

 

.

 

Определим координаты точки 1 по известным координатам точки А и по заданному углу , решая прямую геодезическую задачу по формулам:

 

Где

.

где - длина отрезка А1.

Т.е.

 

Переведем дирекционные углы сторон участка в румбы:

 

 

По имеющимся данным находим приращение координат для всех сторон участка.

 

 

где - длина стороны участка, - румб стороны участка.

 

 

Прежде, чем распределить эту невязку, убедимся в ее допустимости:

 

; ;

.

 

Значит, невязку можно распределить с обратным знаком.

 

 

 

Кадастровый план

Земельного участка по улице Сиреневая,77.

Общая площадь участка - 660

 

Геодезические данные:

№ Межзнака	Дирекционный угол (град, мин.)	Длина линии
1	33,00
2
	20,01
3
	33,01
4
	20,01
1

 

 

2.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка применением метода сравнения продаж

 

Основываясь на методе сравнения продаж, определим рыночную стоимость земельного участка по ул. Сиреневая,77 в г. Черкесске.

Для сравнения возьмем 5 других участков-аналогов в этом же городе. Полученные данные представим в табличной форме.

 

Табл.2 Корректировка на выявление отличий.

№ п/п	Элемент сравнения	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
1	Цена продажи 1 уч., руб5606 4848424253033788
	Право собственности, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб	5606	4848	4242	5303	3788
	Условия финансирования, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб	5606	4848	4242	5303	3788
	Условия продажи, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб	5606	4848	4242	5303	3788
2	Время продажи, корректировка	1,02	1,02	1,02	1,06	1,08
	Скорректированная цена, руб	5718	4945	4327	5621	4091
3	Местоположение, корректировка	1,02	0,91	0,88	0,89	0,91
	Скорректированная цена, руб	5832	4500	3808	5003	3723
4	Зонирование, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб	5832	4500	3808	5003	3723
5	Топография, корректировка	1	1	1	1	1
	Скорректированная цена, руб	5832	4500	3808	5003	3723
6	Особые условия, корректировка	1,07	1,07	1,06	1,05	1,04
	Скорректированная цена, руб	6240	4815	4036	5253	3872
7	Количество корректировок	3	3	3	3	3

 

Описание вносимых поправок в таблицу 2.

1. Права собственности, условия финансирования, условия продажи для всех сравниваемых объектов одинаковые, поправки не требуют.

. На время продажи. Инфляция в период, предшествующий оценке, составляла 2% ежемесячно. Значения поправки на время продажи определяют, используя функцию сложного процента "накопленная сумма единицы при ежемесячном накоплении":

 

Для участка 1: (1+0,02)*1=1,02

Для участка 2: (1+0,02)*1=1,02

Для участка 3: (1+0,02)*1=1,02

Для участка 4: (1+0,06)*1=1,06

Для участка 5: (1+0,08)*1=1,08

 

3. На местоположение (кадастровый квартал при заданном виде функционального использования).

 

Для 1 участка: 0,95/0,93=1,02

Для 2 участка: 0,85/0,93=0,91

Для 3 участка: 0,82/0,93=0,88

Для 4 участка: 0,83/0,93=0,89

Для 5 участка: 0,85/0,93=0,91

 

4. На зонирование. Все рассматриваемые участки приспособлены под жилье

. На топографию. Поверхность всех рассматриваемых участков имеет ровную, несложную поверхность.

. На особые условия участка. Поправка вносится в зависимости от объектов и коммуникаций, находящихся на рассматриваемых участках.

Наименьшее и одинаковое число поправок имеют все участки. За искомую стоимость 1 оцениваемого участка принимают среднее арифметическое из скорректированных стоимостей, т.е

 

 

Таким образом, рыночная стоимость участка по ул. Сиреневая,77 составила 3196380 руб.

 

2.3 Оценка рыночной стоимости земельного участка путем затратного подхода

 

Затратный подход основан на принципе "замещения", который исходит из положения, что у каждого блага есть аналоги. При этом следует помнить, что затраты и стоимость - не одно и то же.

Идея этого подхода заключена в положении: стоимость существующего объекта равна стоимости земли плюс затраты на возведение зданий и сооружений минус накопленный износ зданий и сооружений. Т.е.

 

 

где V - стоимость объекта недвижимости;

LV - стоимость земельного участка;

IV - стоимость здания или сооружения;

D - накопленный износ здания или сооружения.

Затратный подход применяют:

• при оценке недвижимости специального назначения;
• при проведении технико-экономического анализа для нового строительства;
• при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;
• при оценке недвижимости на пассивных рынках;
• при проверке результатов, полученных другими способами;
• при обеспечении поимущественного налогообложения;
• при наложении ареста, когда требуется отделить стоимость здания от стоимости земли;
• при расчете подоходного налогообложения: стоимость износа здания или сооружения вычитают из налогооблагаемого дохода.

Методическая последовательность применения затратного метода следующая:

• оценка стоимости земельного участка;
• полной стоимости "замещения" улучшений;
• оценка накопленного износа улучшений и вычитание его из восстановительной стоимости;
• увеличение стоимости замещения улучшений на размер стоимости участка земли и получение общей стоимости единого объекта недвижимости.
• Использование затратного метода начинается с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Стоимость строительства нового объекта определяют несколькими методами:

Наиболее часто применяются следующие:

• количественное обследование или составление полной сметы;
• метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам или видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости);
• метод сравнительной единицы.

В нашем случае мы применяем метод разбивки по компонентам

 

Табл.3 Расчет полной стоимости замещения улучшений объекта оценки (в ценах 2000 г.)

№ п/п	Вид работы или конструктивный элемент	Количество единиц	Стоимость единицы	Сумма
1	Земляные работы, 140/1001035,091449,13
2	Основания и фундаменты (сборные ЖБ блоки), 65568,436946
3	Стены наружные (кирпичные), шт	395	578,77	228614,15
4	Стены внутренние (кирпичные), шт	98	582,66	57100,68
5	Перегородки, 27/1008447,51 2280,83
6	Перекрытия, 452114,6195157,45
7	Окна из металлопластиковых переплетов, шт	10	2453	24530
8	Крыша четырехскатная из профнастила, 500/100893,764468,8
9	Двери наружные и внутренние, шт	9	6035	54315
10	Полы(ламинат), 350/10044264,3154925,05
11	Внутренняя отделка, 1100/1001637,2518009,75
12	Потолки, 180/1001660,262988,47
13	Сантехнические работы, м	130/1000	235868	30662,84
14	Электромонтажные работы, м	500/1000	191335	95667,5
15	Приобретение и монтаж технологического оборудования		101188,7	101188,7
ИТОГО				858305