Особенности регионального рынка недвижимости

      институт управляющих недвижимостью;

      институт риэлторов;

      государственный и частный нотариат;

      строительные организации;

      арендаторы недвижимости;

      продавцы недвижимости;

      саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

      Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

      рынок земли;

      рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

      строительный рынок;

      рынок таймшеров и т.д.

      Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости[11].

      С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

      рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

      рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

      рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

      Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

      По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

      Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

      На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

      Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

      Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

      По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

      По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

      По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

      По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

      По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

      По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

      По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

      Таким образом, в качестве рынка недвижимости выступает взаимосвязанная система экономических и организационно-правовых механизмов, обеспечивающих оборот прав на объекты недвижимости, а также их строительство, эксплуатацию и финансирование.

      Рынок недвижимости обладает рядом характерных черт, присущих и рынку товаров (ресурсов), и финансовому рынку. Однако при этом недвижимость формирует самостоятельный рынок, который следует относить к категории товарных рынков инвестиционного назначения, а не является сегментом рынка товаров или финансового рынка.

      Структуризацию и сегментирование рынка недвижимости можно провести по нескольким основным критериям: по географическому фактору; по стадии вовлечения в рыночный оборот; по уровню цены, уровню качества; по инвестиционной мотивации; по форме собственности; типу прав на недвижимую собственность; по типам сделок; по целевому использованию; а также по продуктовым (товарным) границам.

      Базисной структурой рынка недвижимости является рынок собственности». Его эффективность прямо зависит от функционирования «смежных рынков» и «связанных рынков». В совокупности они образуют глобальный (общий) рынок недвижимости.

      Раскрытие роли рынка недвижимости  в региональной экономике предполагает решение двух взаимосвязанных задач: во-первых, выявление тех специфических особенностей, которые приобретает рынок недвижимости в конкретных условиях того или иного региона, и, во-вторых, рассмотрение обратного воздействия рынка недвижимости на социально-экономическое развитие региона.

      Глава 2. Особенности регионального рынка недвижимости

      2.1. Региональный рынок недвижимости

      Региональный рынок недвижимости представляет собой обособившуюся часть сферы регионального обращения, где происходит купля-продажа специфических товаров  на основе товарно-денежных отношений с обязательной сменой собственника.

      Объектами регионального рынка недвижимости являются земельные участки, производственные здания и сооружения, объекты незавершенного строительства и все то, что так или иначе обладает:

      -   физической недвижимостью и физической связью с землей;

      -   экономическими свойствами основных производственных фондов по характеру оборота и переносу стоимости на готовый продукт.

       Субъектами регионального рынка недвижимости являются продавцы, покупатели и посредники (риэлторы), выступающие в качестве юридических и физических лиц.

      Функции регионального рынка недвижимости можно определить как обеспечение хозяйственного оборота определенных элементов производственных фондов предприятий и  организаций, с одной стороны, и создание материальных экономических условий жизнедеятельности населения – другой.

      Структура регионального рынка недвижимости включает:

      1)    рынок земли;

      2)    рынок жилья;

      3)    рынок нежилых  помещений.

       Регулирование рынка недвижимости в основном осуществляют следующие государственные органы:

      1)  Минимущество России;

      2) Органы градостроительства и архитектуры, проектные бюро, топографические организации, а также иные субъекты, имеющие государственные лицензии на проведение соответствующих работ;

      3) Службы регистрации права на недвижимость, к которым относятся региональные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, бюро технической инвентаризации, управления государственного земельного кадастра и др.

       Задачи, которые призваны решать государственные региональные органы управления по совершенствованию территориального рынка недвижимости, сводятся к следующему:

      - учет объектов и регулирования отношений собственности на недвижимость;

      - обеспечение эффективного использования объектов недвижимости на основе гибкой системы налогообложения, сочетающей интересы владельцев недвижимости, ее арендаторов и субъекта Федерации;

      - разработка и реализация региональных программ по недвижимости, определяющих основные направления развития рынка недвижимости через процессы приватизации, жилищные программы, развитие производственной базы строительной индустрии и т.п.

      - создание института ипотеки, способного привлечь финансово-кредитную систему региона к активному включению объектов недвижимости в хозяйственный оборот.

2.2. Правовые основы рынка недвижимости

      Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы[2;4;6].

      Права и интересы в сфере недвижимости делятся на общественные и частные.

      К общественным правам относятся:

       право на налог (имущественное налогообложение);

      право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд;

      право полицейской власти — ограничения, которые устанавливаются обществом для защиты своих интересов (введение зональных ограничений в области строительства, дорожного движения, законодательство по застройке и развитию территории, по контролю за окружающей средой, законодательство по эксплуатации и разработке земли и т. д.);

      право выморачивать имущество в казну (возвращение государству права собственности в случае смерти владельца, не оставившего завещания, и в случаях отсутствия законных наследников).

      К частному праву относятся:

      владение имуществом одним физическим или юридическим лицом;

      пожизненное имущественное право (права на недвижимость, которые прекращаются со смертью владельца);

      права на недвижимость в соответствии с законом (право жены на часть недвижимости умершего мужа, право вдовца, при наличии детей, на пожизненное владение имуществом умершей жены — супружеская собственность заключается, в том, что каждый супруг владеет 1/2 частью супружеского имущества).

      Источники права подразделяются на три основные группы[9]:

      федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними, нормативные правовые акты;

      законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

      законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты.

      Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. В Конституции РФ решаются вопросы компетенции РФ и ее субъектов по гражданскому, земельному и жилищному законодательству[1].

      В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Она гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» [1].

      «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей и имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36,40). Государство гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственности на землю, а также защиту прав собственников земли при совершении ими сделок с землей.

      Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику[3].

      Реально отдельные части объекта недвижимости (земельный участок, расположенные на нем здания, а также его части) могут находиться в собственности различных юридических и физических лиц[4].