Особенности регионального рынка недвижимости

      редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

      управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

      проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

      страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

      участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

      аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

      финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

      маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

      информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

      специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

      специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

      любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

      Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка[10;16].

      Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

      Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

      Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

      Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

      оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

      оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

      оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

      оценка инвестиционного проекта;

      оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

      оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

      Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

      Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

      Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком. [10;13; 16]

      Различают следующие основные процессы:

      1. Создание развития объекта недвижимости;

      1.1 Организация системы развития недвижимости;

      1.2 Развитие территорий;

      1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

      2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

      2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

      2.2.Управление объектом;

      3. Товарный оборот объектов недвижимости;

      3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

      3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

      3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

      4. Управление рынком;

      4.1.Исследование рынка;

      4.2.Формирование и развитие рынка;

      4.3.Контроль и регулирование.

      Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

      Условно можно выделить четыре таких механизма:

      Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

      законодательную и нормативную базы рынка;

      систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

      Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

      Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

      систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

      специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

      а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

      б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

      в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

      г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

      д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

      В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

      эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

      стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

      единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

      законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

      нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

      банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

      В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

      1.3 Основные понятия рынка недвижимости

      Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена[10].

      Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

      При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

      Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

      экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

      социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

      природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

      административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

      окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

      национальные и культурные условия, традиции населения.

      политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

      Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость[10].

      Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

      ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

      продуктивностью земли;

      ценой конечного продукта.

      Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

      В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

      Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

      за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

      за счет изменения типа использования;

      за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

      Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

      Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

      1.4 Сегментация рынка недвижимости

      При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода[11]:

      институциональный;

      объектный;

      воспроизводственный.

      Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

      органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

      институт независимой оценки недвижимости;

      девелопмент;

      банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;