Особенности функционирования и перспективы развития рынка отдельного товара (на примере рынка недвижимости)

Рынок уже готов предложить покупателю качественный продукт, обеспечить сохранность его инвестиций. Предпочтения покупателей обусловлены скорее желанием выгодно вложить деньги и не прогореть, нежели реальными вкусами и пожеланиями качественных характеристик дома и его местоположения. На первом месте все-таки стоят надежность и имя застройщика. Что касается непосредственно продавца, то он в поиске конкурентного преимущества все больше внимания уделяет профессиональным рыночным атрибутам: маркетингу, рекламе, PR. Рынок начинает развиваться в профессиональном плане.

Для маркетинговых служб, рекламных  и PR-агентств это время связано  с самоутверждением и самолюбованием, желанием доказать свою значимость и  заработать на волне поднявшегося на них спроса, сопровождающегося, однако, полным непониманием их функций.

Теперь модно стоять на абонентском  обслуживании у какого-нибудь рекламного или PR-агентства и, ничего не понимая в их мудреных терминах и деятельности, с восхищением и признательностью принимать результаты их дорогостоящего «труда». Непрофессионализм заказчика в немалой степени способствует творческому и материальному самоутверждению агентств: с одной стороны, креативнейшие дизайнерские разработки, красочные рекламные макеты и при этом, с другой стороны, полное непонимание интересов конечного потребителя продукта (покупателя квартиры). Что удивительно, красивая картинка, стандартные лозунги и избитые фразы по поводу свободных планировок и благоприятной экологии привлекали внимание, потому что клиент сам еще толком не понимал, чего ждет от рекламы, и не мог четко сформулировать свои реальные предпочтения в отношении приобретаемого товара.

По сути, навязанное рекламное предложение  формировало спрос на жилье. Соответственно, до определенного момента, когда  произошел перелом в сознании покупателя, подобная реклама действовала довольно эффективно. Этап профессионального развития рынков (недвижимости и рекламного): с 2002 года по настоящее время Ключевые слова этого периода – «уважение к покупателю» и «клиентоориентированность». Коренным образом изменилась психология потребителя. На данном этапе впервые отчетливо прослеживается смена приоритетов: уже не продавец диктует покупателю правила игры, а покупатель делает свой выбор в пользу того или иного товара, основываясь на собственных убеждениях и предпочтениях.

Наступает «эпоха покупателя», на рынке  утвердилось золотое правило  – «клиент всегда прав». Повышается качество знаний потребителя о рынке и его механизмах. На смену выбору, сформированному рекламными уловками продавца и поверхностными ощущениями покупателя на уровне «нравится – не нравится», пришло осознанное, рациональное, продуманное решение, в основе которого четкое понимание собственных предпочтений и представлений о желаемом жилье. Потребитель, став более образованным и разборчивым в вопросах рынка и рыночных отношений, предъявляет более высокие требования не только к предлагаемому товару (его качественным характеристикам), но и к рекламе.

Характеризуя современное состояние  рынка недвижимости в России, следует  отметить, что мы сейчас находимся на границе первого этапа развития рынка, при формировании первичного рынка недвижимости, и второго этапа – этапа подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например от сдачи объектов недвижимости в аренду [2, 28].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3 Перспективы развития российского рынка недвижимости

3.1 Основные проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости

 

Первая и основная проблема развития рынка недвижимости в России – финансы. Здесь нужно принимать во внимание рост стоимости строительства, увеличение конкуренции и необходимость возведения очень качественных площадей. В России совершенно уникальная экономика по сравнению с Западом. Для Европы абсолютно нормально отдавать инвестиционные кредиты в течение 11–15 лет, в Объединенных Арабских Эмиратах —  в течение 50 лет. До недавнего времени в России эффективными считались проекты с двухлетним сроком окупаемости. Сегодня произошел небольшой прогресс: срок увеличился до 5–6 лет, что, однако, тоже не всегда достаточно. Не способствует развитию рынка и высокая «стоимость» денег. Проект должен окупиться за 5–6 лет, а кредит дают под 15%. Если проект будет приносить сравнительно небольшую прибыль, то девелопер¹ сможет отдать только проценты, но основной долг ему никогда не вернуть. В Москве арендаторы платят вполне «удовлетворительно», т.е. с такой арендной платой, которая в целом позволяет окупить расходы на строительство. В регионах дело обстоит совсем иначе. Строительство качественного объекта в регионе ничуть не дешевле, чем в столице, а аренду там платят в два раза меньше, чем в Москве. Получается, если рассматривать проект с точки зрения инвестиций, то строить «с нуля» в регионах невыгодно. Именно поэтому применяется множество схем по сокращению расходов на создание торгового объекта. Самая распространенная из них — продажа площадей крупным арендаторам в процессе строительства. Такими арендаторами являются супермаркеты, спортивные магазины, магазины электроники. Иногда владельцы торговых центров предпочитают продать вообще все площади, в том числе и небольшие магазины. Естественно, это ограничивает возможности дальнейших изменений и перестроек объекта. Но, с другой стороны, продажа площадей нередко является залогом самого существования проекта. Для воплощения проекта необходимо знать о существовании двух основных направлений строительства. Первое является компромиссным: перестройка существующих зданий и сооружений. Главным образом, производственные объекты перестраиваются в торгово-развлекательные. Затраты на квадратный метр в этом случае будут ниже в два раза, однако при этом необходимо быть уверенным, что ты получаешь технологичный объект, который при реконструкции будет нормально использоваться. Иногда девелоперы берут большой заводской цех, но оказывается, что реконструировать его очень трудно, а в ряде случаев вообще невозможно: не встраиваются лифты, сетка колонн не соответствует проекту, технические этажи труднопроходимы и пр. Однако, преодолев эти проблемы, можно создать торговый центр, отвечающий стандартам и вполне адекватный в плане экономики. Второе направление — строительство очень крупного магазина, желательно гипермаркета. Такие торговые центры ориентированы на большой поток посетителей. Наиболее выгодное решение для них — торговая галерея с магазинами одежды, обуви и аксессуаров. В рамках этого проекта можно успешно задействовать большие площади. Такое строительство делается на greenfild, т.е. на пустом месте, «с нуля». Появляется возможность хорошо спроектировать центр и прилегающую территорию. Стоимость строительства подобного проекта — на порядок ниже. Для гипермаркетов используется предельно простая конструкция без применения изощренных форм. Гипермаркет — это в любом случае выигрышный формат торговли, его выгодно строить даже в регионах. Клиенты едут в такие магазины большим потоком по выходным и совершают огромное количество «импульсных» покупок.

Проблемы ипотечного кредитования также занимают особое место в ряду вопросов, связанных с развитием рынка недвижимости и бизнесом на этом рынке. По большому счету это проблемы не только рынка недвижимости, но и в значительной мере финансового рынка, банковской сферы.

В наше время приобрели особое значение вопросы, связанные с недвижимостью. Это понятно, поскольку от того, как мы все, общество в целом, научимся, именно научимся, работать с этим институтом - частной собственностью, во многом зависят перспективы нашего движения вперед. Недвижимость должна стать, извините за своеобразную игру слов, активным двигателем экономического развития [8, 31].

И это не преувеличение. Мы понимаем, конечно, ведущую роль технического прогресса, высоких технологий в  экономическом развитии. Эти факторы, помноженные на труд людей, напрямую создают материальные ценности. Но встает вопрос – какова дальнейшая судьба созданного недвижимого имущества – зданий и сооружений, жилья и коммерческой недвижимости - в строительство которых общество вкладывает значительные ресурсы?

Перспективы развития российского  рынка недвижимости во многом зависят от создания механизмов взаимодействия рынка недвижимости и финансового рынка.

 «Пузыри» на жилищном рынке  были одним из спусковых крючков  мирового финансового кризиса,  при этом, в большом количестве  стран мира сектор строительства  жилья оказался одним из самых сильно пострадавших от кризиса.

Рынок недвижимости в России, следуя в русле мировых тенденций, не спешит восстанавливаться после  криза: в целом по стране стоимость  жилья с учетом инфляции продолжает снижаться. «Мы ожидаем, что схожая динамика будет наблюдаться и в ближайшие месяцы, а по итогам 2010 г. рост номинальных рублевых цен на жилье в России будет минимальным (около 1,5%). В 2011 г. ситуация начнет очень медленно выправляться.

Кредитный бум и образование  «пузыря» на рынке недвижимости в докризисный период были свойственны и российской экономике. В качестве главных факторов, двигавших цены на рынке жилья в России является приток капитала и рост реальных денежных доходов населения [26, 34].

Приток денег в экономику, связанный  с растущими ценами на нефть и ожиданиями еще большей нефтяной выручки, способствовал тому, что в предкризисные годы рост цен на рынке недвижимости в России был аномально высоким по сравнению с другими странами (с I кв. 2002 г. по III кв. 2008 г. с учетом инфляции стоимость жилья выросла в 2,3 раза).

Цены на жилье в России достигли пика в III квартале 2008 года, после чего с началом кризиса произошло  резкое падение: за полгода цены на вторичном рынке жилья в долларовом выражении упали на 28%. В Москве аналогичное снижение составило 29%. Столь существенное падение долларовых цен отчасти объясняется удешевлением рубля. Кризисная динамика цен в рублях, даже с учетом инфляции, выглядит не столь драматично: на первичном рынке в России стоимость жилья снизилась всего на 11%, на вторичном – на 10%.

В Москве кризисное падение рублевых скорректированных на инфляцию цен  оказалось более значительным - 20% и 17% соответственно. Но и рост цен (с  учетом инфляции) начался раньше –  еще в конце 2009 г.

Еще одной характерной чертой кризиса стало увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке. Предложение на вторичном рынке может считаться более гибким, поскольку многие потенциальные продавцы вторичного жилья предпочитают придержать квартиры на время кризиса, тогда как предложение на первичном рынке зависит от объема только что построенных квартир, который изменяется медленно.

В кризис проявилось действие специфических  факторов, влияющих на два рынка. Увеличение рисков банкротства застройщика  нового жилья сильно ударило по спросу на первичном рынке. Кроме того, более существенно ставки по ипотеке были повышены именно для первичного рынка [12, 47].

Полученные оценки моделей позволяют  построить прогноз цен на рынке  недвижимости в России и Москве. В качестве основы прогноза Сбербанк использовал базовый сценарий развития российской экономики в текущем и будущем 2011 г. Согласно базовому сценарию в 2010 и 2011 гг. российская экономика вырастет на 4,4% и 3,6% соответственно, а рост реальных денежных доходов составит 3,6% и 4,1%. В 2010 г. возможен незначительный отток капитала (-$1 млрд), который сменится притоком в 2011 г. (+$10 млрд).

В ближайшем будущем российский рынок жилой недвижимости будет  восстанавливаться, но достаточно медленно. В России в целом до конца 2010 г. и в будущем 2011 г. будет продолжаться стагнация цен с учетом инфляции. В номинальном выражении незначительный рост цен будет зафиксирован в 2011 году (+6%).

В Москве до конца 2010 г. и в 2011 г. цены на жилье будут расти менее  быстрыми темпами, чем в начале текущего года. По оценкам специалистов Сбербанка, в 2010 г. суммарный рост с учетом инфляции составит 4,5%, в номинальном – 11%. В 2011 году ожидается аналогичная динамика.

Прогноз номинальных цен на жилье  в 2010-2011 г. (представлен в таблице 1) [16, 31].

 

Таблица 1 – Прогноз изменения цен на первичном рынке жилья в 2010 – 2011 г.г.

 

Изменение цены 1 кв. метра  с учетом инфляции	Россия, %	Москва, %
2010 2011	-4,66 -1,06	+4,48 +3,82
Изменение рублевой цены 1 кв. метра	Россия, %	Москва, %
2010 2011	+1,48 +6,08	+11,22 +11,31

3.2 Направления финансирования российского рынка недвижимости

 

Финансирование недвижимости – использование финансовых ресурсов для приобретения и развития объектов недвижимости.  
Принято различать краткосрочное финансирование - в период создания объекта недвижимости и долгосрочное - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости.

Правительство РФ сегодня одобрило финансирование федеральных целевых  программ (ФЦП) в 2011 году на сумму 981,7 млрд рублей, в 2012 году - на 806,6 млрд рублей, в 2013 году - на 750,1 млрд рублей.

Всего в перечень ФЦП, подлежащих финансированию из федерального бюджета, включены 42 действующие программы, проекты 15 новых ФЦП и проекты трех новых госпрограмм. Таким образом, с 2011 года предлагается реализовывать 60 программ, в 2010 году реализуется 53 ФЦП.

С 2011 года планируется реализовывать следующие приоритетные программы: «Развитие высоких технологий», «Жилье», «Транспортная инфраструктура», «Дальний Восток», «Село», «Социальная инфраструктура», «Безопасность», «Развитие регионов» и «Развитие государственных институтов».

1. Ведущие российские представители рынка недвижимости собрались 22февраля 2011 на III ежегодном Форуме «Финансирование коммерческой недвижимости» для того, чтобы понять, в какие проекты сейчас наиболее выгодно инвестировать [32, 1].

Порядка 150 участников, в число которых  входили девелоперы, банкиры, юристы, консалтеры и инвесторы в формате живой дискуссии рассматривали насущные финансовые вопросы.

Евгений Лунеев, финансовый директор AFI Development считает, что в среднесрочной  перспективе нужно инвестировать  в ритейл и офисы, а в долгосрочной – в высокотехнологичные склады. «Сейчас ритейл уходит в интернет, а эффективная торговля невозможна без высокотехнологичных складов», - пояснил он.

Олег Мышкин, управляющий партнер Flaming Family and Partners, добавил, что самым  выгодным вложением средств на сегодняшний день является покупка существующих складских комплексов.

По его словам, в последнее  время арендные ставки в складах  выросли в разы. Сейчас они составляют 135 долларов, по сравнению с прошлогодними 100 - 105 долларов. При этом, он добавил, что  большинство складских комплексов, в которых действуют договоры аренды, заключенные несколько лет назад - недооценены. Сейчас можно купить складской комплекс с нулевой вакантностью и со ставкой капитализации в 11%. Такую доходность по офисам получить сегодня нельзя. В ближайшее время также будет мало новых проектов складских объектов.

А Максим Кунин, управляющий партнер IMG считает, что сейчас на рынке нет  готового продукта для инвестирования. «Раньше мы рассматривали для  инвестирования только объекты коммерческой недвижимости, когда всех застал кризис, мы переключились на жилье, но теперь также не отказываемся от поиска качественных коммерческих объектов», - отметил он.