Автор работы: Пользователь скрыл имя, 04 Апреля 2013 в 18:21, курсовая работа
Целью данной работы является определение особенностей функционирования рынка недвижимости и подробное изучение перспектив его развития.
Для достижения выше указанной цели поставлены следующие задачи:
охарактеризовать рынок, рассмотреть основные причины его возникновения, функции и классификацию рынка;
проанализировать функционирование рынка недвижимости в России;
рассмотреть основные характеристики рынка недвижимости;
изучить этапы становления рынка недвижимости в России;
определить проблемы и перспективы развития рынка недвижимости.
Введение 3
Глава 1 Теория рынка 5
1.1 Рынок и причины его возникновения 5
1.2 Функции рынка 7
1.3 Классификация рынков 11
Глава 2 Анализ функционирования рынка недвижимости в России 15
2.1 Рынок недвижимости и его характеристики в России 15
2.2 Этапы становления рынка недвижимости в России 17
Глава 3 Перспективы развития российского рынка недвижимости 23
3.1 Основные проблемы и перспективы развития российского рынка недвижимости 23
3.2 Направления финансирования российского рынка недвижимости 28
Заключение 31
Библиографический список 33
Рынок монополистической конкуренции – это такая рыночная структура, когда множество фирм, выпускающих дифференцированный продукт, конкурирует между собой, но ни одна из них не обладает полным контролем над ценами.
Олигополистический рынок – это рынок, на котором доминирует несколько крупных фирм, т.е. несколько продавцов противостоят множеству покупателей.
Монополистический рынок – это рынок, на котором товар, у которого нет близких заменителей, продает один продавец, т.е. один продавец противостоит множеству покупателей.
По пространственному признаку рынки подразделяются на:
По объектам купли-продажи рынки подразделяются на:
Помимо перечисленных
По степени развития:
− неограниченное число участников рыночных отношений и свободная конкуренция между ними;
− абсолютно свободный доступ к любой хозяйственной деятельности всех членов общества;
− абсолютная мобильность факторов производства;
− неограниченная свобода передвижения капитала;
− наличие у каждого участника абсолютно полной информации о рынке (о норме прибыли, спросе, предложении и т.д.);
− абсолютная однородность одноименных товаров (отсутствие торговых марок и т.д.);
− ни один участок свободной конкуренции не в состоянии оказать непосредственное влияние на решение другого неэкономическими методами;
− цены устанавливаются стихийно в ходе свободной конкуренции;
− отсутствие монополии (один производитель), монопсонии (один покупатель) и государственного регулирования.;
По характеру ассортимента товаров:
По характеру продаж:
По уровню насыщения:
По соответствию законодательным нормам:
По товарным группам:
По отраслевому признаку:
В зарубежных странах выделяют также аукционы, долгосрочные контракты, телефонно-телексный рынок, разовые сделки, биржевую торговлю.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения.
В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи.
Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).
Таблица 1 – Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции
Рынок совершенной конкуренции |
Рынок несовершенной конкуренции |
1. Однородные и делимые товары |
1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
2. Большое число участников, что делает невозможным влияние каждого из них на уровень цен |
2. Ограниченное число
участников, что обусловлено условиями
финансирования и сложными |
3. Полная, достоверная
и доступная для всех |
3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
4. Централизованное ведение сделок |
4. Децентрализованные торги |
5. Низкие операционные расходы |
5. Высокие операционные издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
Тем не менее, его нельзя отнести
к рынку совершенной
Развитие рынка недвижимости определяется:
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (Приложение 1).
Рынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991–1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприим.чивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога [4, 16].
Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны.
Граждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Она в этот период проста и незамысловата (вспомним хотя бы песенку про Московский вентиляторный завод, знаменитого Леню Голубкова и т.д.). Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности – в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.
Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. Период относительного затишья и осторожности: 1995–1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д.
Народ, наученный
на собственных ошибках, к рынку
относится с некой
Появилось понятие элитной недвижимости – эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.
В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта – необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента [3, 23].
В этот «переходный» период потребитель
воспринимает рекламу как надоедливый,
навязчивый инструмент манипулирования
сознанием, не желает видеть в ней
необходимый и эффективный
В народе нарастает паника, усиливаются пессимизм и недоверие. О профессиональном развитии и потребительских предпочтениях (интересах покупателя) мало кто задумывается: единственная мысль – о том, как сохранить свой бизнес и деньги. Следовательно, на формирование психологии потребителя оказывают влияние преимущественно внешние экономические факторы. Влияние, естественно, негативное, связанное с кризисом доверия к рынку и к государству в целом.
Инвестиционный климат в стране нулевой, если не сказать минусовой. Все рынки, в том числе и недвижимости, находятся в стадии временной заморозки и борьбы за выживание. Этап профессионального развития рынков (рекламного и недвижимости): 1998–2002 годы. Если за критерий деления на этапы брать изменение психологии потребителя, то этот период следует ограничить началом 2000-х годов (1998–2002 гг.). Страна полностью оправилась от кризиса, уровень доходов населения стабилизировался и даже растет.
Идет формирование среднего класса, которому еще далеко до того, чтобы стать основным диктатором интересов в формировании потребительских предпочтений, но рынок уже реагирует на него, выделяя в самостоятельную целевую группу. Данный этап связан с бурным развитием рынка недвижимости и его поднятием на качественно новый уровень. Это и начало формирования цивилизованных отношений между продавцом и покупателем, и развитие (пусть медленное, но верное) законодательной базы, и высокий уровень конкуренции, и обилие предложений на любой вкус и карман: от массовой панельной застройки до индивидуальных проектов, и внедрение новых технологий и решений.