Основные положения оценки земельных участков

В рыночных условиях при наличии  необходимой информации целесообразно  применять методы, основанные на анализе  рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения  для земельных участков: права  собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и  глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное  использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный  рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о  сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для  применения всех методов оценки участков.

Метод капитализации земельной  ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка  определяется по доходному подходу  обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета  стоимости земельного участка имеет  вид:

, где 

V_L — стоимость земельного участка,

I_L — доход от владения землей,

R_L: — ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации  определяется делением величины земельной  ренты по аналогичным земельным  участкам на цену их продажи или  увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли  государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы  рассчитывается в соответствии с  нормативной ценой земли, не эквивалентной  ее рыночной стоимости. В настоящее  время предпринимаются попытки  аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности  результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, соотнесения, allocation) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются  достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли  и всей собственности конкретного  типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется  даже на развитых рынках, так как  обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:

-  определение элементов сравнения объектов; 
-  определение отличий каждого аналога от объекта оценки; 
-  расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения; 
-  расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; 
-  расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;  
-  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую  цену участка невелик, рекомендуется  для оценки загородных участков (для  которых вклад улучшений мал  и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в  окрестности.

Метод является наиболее эффективным  в условиях пассивного рынка (отсутствуют  данные о продаже свободных земельных  участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой  стоимости. Стоимость земельного участка  в общем виде определяется по формуле:

, где 

Сз, — стоимость земельного участка,

С — стоимость объекта,

Су — стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости  земельного участка необходимо знать  стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и  для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый  операционный доход всей собственности  на основе рыночной ренты и  предполагаемых операционных расходов; 
2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию); 
3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход  в условиях недостаточной стабильности экономики.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

-  определение размеров и количества индивидуальных участков; 
-  расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж; 
-  расчет затрат и графика освоения предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли; 
-  вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков; 
-  выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

-  расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; 
-  расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа; 
-  налоги, страховку, гонорары ИТР; 
-  расходы на маркетинг; 
-  прибыль и накладные расходы подрядчика и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции  различных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе платежеспособного  спроса и предложения на имитируемом  земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о наиболее эффективном использовании участка  как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для различных типов  землепользования базируется на закономерностях  формирования рентных эффектов местоположения и сложившихся цен (продажи и  аренды). Учитывая существенную разницу  в стоимостных показателях для  участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных  на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному  разделению при оценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования  происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

6. Налогообложение недвижимости

6.1. Понятия и общие положения  о налогообложении недвижимости

Владение, пользование и  управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов  и сборов для финансового обеспечения  деятельности государства и регулирования  условий производства, структуры  народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения  многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 6.1).

Таблица 6.1

Современные принципы налогообложения  недвижимого имущества 

№ п\п	Принципы налогообложения	Основное содержание (сущность)
1	Всеобщности	Каждое лицо должно уплачивать установленные  законом налоги и сборы
2	Справедливости и дифференциации	Уровень налоговых ставок должен учитывать  фактические возможности налогоплательщика  исходя из стоимости его недвижимого  имущества
3	Обязательности	Поскольку любое государство не может  существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого  налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги
4	Равенства	Перед налогом все равны. Налоги и  сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных  различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов  и сборов, а также льгот в  зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и  места происхождения капитала

В процессе налоговых отношений  по поводу недвижимого имущества  и сделок с ними на одной стороне  выступают налогоплательщики —  предприятия и физические лица, а  на другой налоговые агенты и различные  учреждения и организации, выполняющие  свои особые функции в системе  налогообложения, в том числе:

-  Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах; 
-  государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль за их уплатой (сборщики налогов и сборов); 
-  Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов; 
-  органы государственных внебюджетных фондов; 
-  Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

Для целей налогообложения  важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

-  одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой; 
-  одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; 
-  лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и  по иным основаниям, если будут предоставлены  доказательства того, что лица находятся  под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.

6. Налогообложение недвижимости 

6.2. Система налогов и сборов  в сфере недвижимого имущества

С введением в действие второй части Налогового кодекса  с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

Основная группировка  налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически  значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости: