Основные положения оценки земельных участков

5. Экономика землепользования

5.2.Особенности оценки земли

5.2.1. Основные положения оценки  земельных участков

Как средство производства земля  имеет особенности, оказывающие  непосредственное влияние на оценку недвижимости:

-  земля не является результатом предшествующего труда;  
-  пространственно ограничена; 
-  незаменима другими средствами производства; 
-  обладает постоянством местоположения;  
-  неизнашиваема при правильном использовании; 
-  территориально разнокачественна; 
-  характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; 
-  обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; 
-  практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины  «земля» и «земельный участок», которые  используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется  в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть  территории, на которой выполнены  какие-то работы (улучшения), позволяющие  использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

-  внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей; 
-  внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение  земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима  не только к пустующим, незастроенным  землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и  построек и существует необходимость  в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

-  различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог); 
-  требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости; 
-  принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных  отношений — земельная собственность.

При оценке земельного участка  необходимо учесть связанный с ним  набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности  — возможность использования  свободного от арендаторов участка  любым законным способом; 
2) право аренды — возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом  Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а  стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды — это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

5.2.2. Оценка массовая и единичных  объектов земельной собственности

Выделяют три формы  платы за землю:

§  земельный налог, 
§  арендную плату, 
§  нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости  земельных ресурсов:

§  массовую; 
§  единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета  стоимости. В обоих случаях необходим  анализ рынка, но принципиальная разница  заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной  оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство 
рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством  персонала, решение принимается  одним специалистом. Качество выполненной  работы определяется путем сопоставления  с реальными продажами аналогичных  объектов.

5.2.3. Анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования земли

При оценке земельного участка  следует определить вариант его  наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования  включает изучение альтернативных вариантов  использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность  местоположения, состояние рыночного  спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается  анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении  его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка  с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном  участке улучшений в целях  обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми  и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение — фактор, оказывающий основное влияние  на стоимость земельного участка  (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер  окружения); 
2) рыночный спрос — фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке; 
3) финансовая обоснованность — способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли; 
4) физическая пригодность участка — перспектива создания улучшений — размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.; 
5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость — анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта; 
6) законодательная (юридическая) допустимость — соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения; 
7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

5.2.4. Повышение эффективности использования  городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный  потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности  законодательства для этой категории  земель.

На ценность того или иного  участка одни и те же факторы могут  оказывать противоположное влияние:

— интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка  для целей торговли; 
— размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее  плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли  привело к серьезным диспропорциям  в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для  города использованию ценнейшей  городской земли (в том числе  предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым  экологическим проблемам. Однажды  распределенная земля практически  не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые  единицы сравнения земельных  участков:

-  цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства; 
-  цена за 1 м² — в деловых центрах городов, для офисов, магазинов; 
-  цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. В этом случае стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; 
-  цена за лот — применяется для сравнения стандартных по форме и размеру участков в районах жилой, дачной застройки; 
-  цена за единицу плотности — соотношение площади застройки к площади земельного участка и др.

Большинство земельных ресурсов в настоящее время находится  в государственной и муниципальной  собственности. Практика показывает, что  в рыночных условиях городские земли  являются ценнейшим ресурсом и могут  служить стабильным источником доходов  местного бюджета. Городские власти определяют величину земельного налога, арендную ставку за землю и нормативную  цену земельного участка при выкупе, поэтому вопрос повышения эффективности  использования земель является актуальным для них. Чтобы земельная собственность  использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход  от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного  климата, необходимы дальнейшее развитие рыночных отношений на земельном  рынке, ориентация на сложившуюся рыночную ситуацию и требования рынка.

Чтобы земельная собственность  использовалась более эффективно, т. е. приносила максимальный доход  от использования и способствовала улучшению общего инвестиционного  климата, в первую очередь необходима реализация процессов налогообложения, аренды и выкупа городских земель на основе ее рыночной стоимости. При  этом достигается справедливое распределение  налогового бремени, стимулирование эффективного использования и активизация  инвестиций в реконструкцию и  развитие в процессе реструктуризации территории.

Результаты оценки городской  территории служат исходной информацией  для решения следующих задач:

§  выработка градостроительной политики и социальное планирование; 
§  формирование предложения по типам функционального использования территории с учетом ее качества; 
§  формирование экономических механизмов размещения различных вариантов землепользования и инвестиционно-строительной политики; 
§  анализ последствий вариантов развития и реструктуризации городской среды, оптимизация муниципальных инвестиций в поддержание и развитие городской среды; 
§  определение инвестиционной привлекательности территории как функции стоимости городских земель.

Существуют два взгляда  на ценность городских земель:

— проектировщика-градостроителя в процессе функционального зонирования  территории как раздела генерального плана города; 
— оценщика в процессе разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования кадастровой  оценки земель и функционального  зонирования территории должна выступать  комплексная градостроительная  оценка рыночной стоимости.

5.2.5. Методы оценки земель

Нормативный метод заключается в определении нормативной цены земли. Используется при передаче, выкупе земли в собственность, установлении общей совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются  с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного  обустройства и др. Земли разделяют  на зоны, дифференцированные по базовым  ставкам земельного налога и нормативной  цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли  фиксируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной  цены земли:

ставки земельного налога и повышающие коэффициенты, льготы по земельному налогу не учитываются.

Часто необходимо оценить  объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются  только права аренды. В этом случае в качестве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.